ข่าวอสังหาริมทรัพย์
 ข่าวโครงการอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน
  ถกอสังหาฯวันนี้ยืนลด เงินดาวน์ หวั่นช็อกตลาด  ( 11 October 2018 )

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ถก"แบงก์ชาติ"วันนี้ เสนอลดเงินดาวน์ จาก 20% เหลือ 11-15% หวั่นช็อกตลาด อสังหาฯ ป้องคนทิ้งเงินดาวน์  ด้านสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ชี้เกณฑ์อยู่ในระดับ เหมาะสมไม่หย่อนเกินไป เชื่ออนาคตอาจเข้มขึ้นได้ขณะ"กสิกรไทย"ยันไร้ปัญหาเหตุระวังปล่อยกู้บ้านหลังสองอยู่แล้ว

ในวันนี้(11 ต.ค.) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เปิดชี้แจงพร้อมรับฟังความเห็นจากผู้เกี่ยวข้องต่อมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่ง ธปท. มีแผนบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค.2562 โดยมาตรการเบื้องต้น ที่ธปท.ประกาศออกมา ประกอบด้วยการกำหนด อัตราเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% หรือคิดเป็นสินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) ที่ 80% สำหรับบ้านหลังที่สองและบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท

ส่วนบ้านหลังแรกยังให้วางเงินดาวน์ ระดับ  5-10% หรือคิดเป็นแอลทีวีที่ 90-95% แต่การให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แก่ลูกค้าในส่วนที่เพิ่มเติมเพื่อซื้อเครื่องตกแต่งบ้าน หรือ สินเชื่อท็อปอัพ รวมกันต้องไม่เกิน 100% ของหลักประกัน

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงการเตรียมพร้อมเพื่อเจรจากับธนาคาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เกี่ยวกับการใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อโดยเบื้องต้นคาดหวังว่า ธปท.จะไม่เลือกวิธีที่ใช้ยาแรงที่สุดกำหนดให้วางเงินดาวน์จาก 10% เป็น 20% เพราะจะส่งผลกระทบช็อกตลาด จนทำให้ผู้บริโภครายย่อยทิ้งเงินดาวน์ หรือ ทิ้งการโอน หรือผู้ประกอบการหาทางออกไม่ทันใน การพัฒนาธุรกิจ จึงเสนอทางเลือกให้ลดอัตราการวางเงินดาวน์ระดับต่ำ ประมาณ 11-15%

ทั้งนี้เนื่องจากการใช้ยาแรงเป็นต้นเหตุ สำคัญในการหยุดการเจริญของภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาพรวมการเติบโตของเศรษฐกิจ ที่กำลังเติบโตร้อนแรง หากใช้มาตรการเข้มงวด กับอุตสาหกรรมนี้ก็เท่ากับหยุดการเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจตามเป้าหมายได้ทันที

"หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)จาก 2%เป็น 3%เพราะ 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะเศรษฐกิจ ไม่ดีกำลังซื้อเลยลดลง ซึ่งเป็นผลกระทบในทุกเซ็กเตอร์ไม่ใช่เฉพาะภาคอสังหาฯ จึงไม่ใช่อสังหาฯเพียงเซ็กเตอร์เดียวที่เอ็นพีแอลสูงขึ้น แต่ตัวเลขก็ยังไม่น่าห่วงตามที่แบงก์ชาติ เป็นกังวลจนใช้ยาแรงที่สุด จึงเชื่อว่าอัตราเงินดาวน์ 20%น่าจะพูดคุยและต่อรองกันได้"

เสนอเพิ่มเงินดาวน์"ขั้นบันได"

อย่างไรก็ตามหาก ธปท. ยังยืนยันที่จะใช้มาตรการดังกล่าวในอัตราเงินดาวน์ที่ 20% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อทั้งผู้บริโภครายย่อยและ ผู้ประกอบการปรับตัวและรับมือไม่ทัน สิ่งที่ทางสมาคมจะเจรจาต่อรองคือการเสนอผ่อนผันให้ขึ้นเงินดาวน์ 20%แบบเป็นขั้นบันได รวมถึงการยืดระยะเวลาออกไปประมาณ 6-12 เดือน

"เราไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดของแบงก์ชาติได้ทันที หากแบงก์ชาติจะเอาจริงจึงควรผ่อนผันเวลาสัก6-12 เดือนและจัดอัตราเพิ่มขึ้นแบบเป็นขั้นบันได เพราะธุรกิจอสังหาฯ คอนโด ขายล่วงหน้าเป็นเวลา 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี และผ่อนผันชำระเงินดาวน์มาเป็นระยะ ไม่สามารถหาเงินดาวน์ได้เพิ่มอีกเท่าตัวภายในเวลาไม่กี่เดือน เพื่อหาเงินมาเพิ่มอีกเท่าตัว"

ส.สินเชื่อฯคาดช่วยลดความเสี่ยง

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูลย์ ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยไทย กล่าวว่า มาตรการคุมสินเชื่อบ้านของธปท. ถือเป็นเกณฑ์ที่เหมาะสม เพราะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อไม่ให้มีผลกระทบในวงกว้าง ต่อระบบ ที่อยู่อาศัย และผู้ประกอบการ และผู้กู้รายย่อย ซึ่งถือเป็นสิ่งที่ดี เพราะหากธปท.มีการออกเกณฑ์ที่เข้มข้นเลยในทันที ก็เชื่อว่าน่าจะมีผลกระทบต่อระบบค่อนข้างมาก

หากดูตามเกณฑ์เบื้องต้นแล้ว โดยเฉพาะ การซื้อบ้าน สัญญาที่ 1 เชื่อว่ามาตรการนี้จะช่วย ลดความเสี่ยงต่อเชิงระบบได้ เพราะการคุมสินเชื่อ อื่นๆ ที่ไม่ใช่สินเชื่อบ้าน เช่นสินเชื่อท็อปอัพ เมื่อรวมสินเชื่อบ้านแล้วไม่ควรเกิน 100% ในสัญญาที่ 1 หรือเป็นบ้านหลังแรก เพราะเชื่อว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน มาจากบ้านในราคาต่ำกว่า 10ล้านบาท ดังนั้นการคุมการให้สินเชื่อ ก็ถือเป็นเรื่องที่ดี เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านคำนึงถึงความสามารถการกู้มากขึ้น ขณะที่แบงก์ก็จะ ระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้น ทำให้ลด ความเสี่ยงที่จะเกิดเอ็นพีแอลในระบบได้

ส่วนการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 หรือ เป็นบ้านหลังที่สอง เชื่อว่า การให้สินเชื่อหากเทียบมูลค่าบ้าน (แอลทีวี)รวมสินเชื่อท็อปอัพอื่นๆรวมกันแล้วไม่เกิน 20% นั้น เชื่อว่าเป็นมาตรการที่จะลดการเก็งกำไรบ้านหลังที่สองได้ ค่อนข้างมาก เพราะปัจจุบันการซื้อบ้านหลังที่สอง ซื้อง่ายมากขึ้น และได้วงเงินสินเชื่อสูง ทำให้เข้าสู่สินเชื่อได้ง่าย จึงเกิดการซื้อเก็งกำไรได้ง่าย ดังนั้นการให้วางเงินดาวน์ ก็อาจช่วยให้ความต้องการซื้อเก็งกำไรลดลงได้

เสนอตั้งผู้ประเมินราคากลาง

แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับด้านการประเมินราคาบ้าน จะเห็นได้ว่าธปท.มีการส่งสัญญาณถึงสถาบันการเงินให้มีการประเมินราคาซื้อขายเป็นหลัก ให้สะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น ซึ่งก็ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่หากจะให้การประเมินมีประสิทธิภาพมากขึ้น จำเป็นต้องเพิ่มผู้ประเมินราคากลางที่มีมาตรฐานจากบริษัทภายนอก ร่วมประเมินกับผู้ประเมินราคาของแบงก์ด้วย เพื่อให้การประเมินถูกต้องมากที่สุด

"วันนี้เรายังไม่มีกฏหมายการประเมินราคา ดังนั้นทุกที่ก็พยายามประเมินราคากันเอง ซึ่งปัญหาของประเทศไทยก็ยังอยู่ที่เรื่องนี้ด้วย ที่อาจยังเป็นช่องว่างให้เกิดการเก็งกำไรได้ แต่วันนี้ธปท.ได้มีการกำชับแบงก์มากขึ้นให้มีการประเมินราคาที่ซื้อขายจริง ไม่ใช่ราคาก่อน พรีเซลต่างๆก็เชื่อว่าเป็นสิ่งทีดี"นายกิตติกล่าว

"กสิกร"ยันไร้ผลกระทบ

ด้านนางสาวขัตติยา อินทรวิชัย กรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทยกล่าวว่า ในส่วนของ ธนาคารเชื่อว่า ไม่น่าจะได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ของธปท.เนื่องจากส่วนใหญ่กว่า 90% ที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อ เป็นการซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีราคาซื้อบ้านเฉลี่ยเพียง 3-5 ล้านบาทเท่านั้น ไม่ได้เป็นการให้สินเชื่อ ในบ้านราคาสูงมากนัก โดยหากดูการปล่อยสินเชื่อ ให้บ้านระดับ 10ล้านบาทขึ้นไปพบว่า มีเพียงราว 10% เท่านั้นหากเทียบกับพอร์ตสินเชื่อบ้านคงค้างที่ปัจจุบันมีอยู่ราว 2.5แสนล้านบาท

แต่อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า เกณฑ์คุมสินเชื่อ บ้านครั้งนี้ อาจทำให้ธนาคาร ต้องระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านมากขึ้น ในบ้านหลังที่สอง เพื่อป้องกันการซื้อเพื่อเก็งกำไร รวมไปถึงการระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการที่ซื้อบ้านมากขึ้น เพราะหากดูในพอร์ตสินเชื่อปัจจุบันพบว่าส่วนใหญ่เกือบครึ่ง มาจากผู้ประกอบการ ที่ทำให้เกิดหนี้เสียในระบบของธนาคาร ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ราว4.6% จึงจำเป็นที่ธนาคารต้องให้ความระวังกับกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น

"ในด้านการประเมินราคาบ้าน เราก็มีการประเมินที่ดีอยู่แล้ว แต่ประเมินบนราคาหลังได้ส่วนลดแล้ว ไม่ใช่ปล่อยกู้ก่อนราคาส่วนลด และผู้ประเมินเราก็จ้างบริษัทข้างนอกมาประเมินที่มีมาตรฐาน ดังนั้นด้านนี้ ก็ไม่น่าจะมีปัญหา ซึ่งภาพรวมก็เชื่อว่าไม่มีผลกระทบกับแบงก์มากนัก เพราะที่ผ่านมาเราไม่ได้เร่งปล่อยบ้านมาก สินเชื่อบ้านยังไม่ได้ ขยายตัวมากนัก"นางสาวขัตติยากล่าว

 
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
 
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่
ชั้น 18 อาคาร 2 เลขที่ 63 ถ.พระราม9 ห้วยขวาง กรุงเทพ 10310
โทรศัพท์:0 2202 1768  โทรสาร:0 2643 1252
แนะนำหรือพบปัญหาทางเทคนิคในเว็บไซต์กรุณาติดต่อ webmaster@reic.or.th
สอบถามปัญหาด้านข้อมูลกรุณาติดต่อฝ่ายประชาสัมพันธ์และบริการข้อมูล (คุณวาทินี ชุณหโสภาค โทร 02-202-1768)