ข่าวอสังหาริมทรัพย์
 
      เดินหน้าสายสีทองปั้นทำเลเศรษฐกิจใหม่ฝั่งธน    ( 15 มีนาคม 2560 )
 

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 7 มี.ค. 2560 ได้เห็นชอบให้โครงการระบบขนส่งมวลชนขนาดรองสายสีทอง (สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-สำนักงานเขตคลองสาน-ประชาธิปก) เป็นระบบลอยฟ้า ยกเลิกมติ ครม.เดิมเมื่อวันที่ 17 พ.ค. 2537 ที่กำหนดให้เป็นระบบใต้ดิน

โครงการดังกล่าว กทม.เป็นผู้รับผิดชอบ โดยได้ทำการศึกษาปัจจัยสิ่งแวดล้อมที่สำคัญด้านต่างๆ อย่างครบถ้วน พร้อมประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินโครงการ โดยรูปแบบการก่อสร้าง ออกแบบให้เชื่อมต่อการเดินทางกับรถไฟฟ้าสายสีแดง (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย) บริเวณสถานีคลองสาน ระยะทาง 2.72 กิโลเมตร (กม.) จำนวน 4 สถานี เปิดบริการ พ.ศ. 2561 ปริมาณผู้โดยสาร 4.73 หมื่นคน/วัน

ขณะที่ระบบรถไฟฟ้า Automatic Guideway Transit (AGT) (ล้อยาง) เป็นระบบรางเบา การออกแบบโครงสร้างให้ใช้ผิวการจราจรน้อยที่สุด เพื่อลดปัญหาการจราจรบริเวณถนนเจริญนครและถนนกรุงธนบุรี โดยมีอัตราค่าโดยสารไม่เกิน 15 บาท

แนวคิดในการออกแบบรูปลักษณ์สถานีให้สอดคล้องกับกายภาพของถนนเจริญนคร โดยได้ทำการศึกษาเปรียบเทียบรูปแบบการก่อสร้างระหว่างระบบขนส่งใต้ดินกับรูปแบบยกระดับ ซึ่ง ครม.มีมติให้รถไฟฟ้าสายสีทองเป็นแบบยกระดับ เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างอยู่ที่ 1,200-1,600 ล้านบาท/กม. ต่ำกว่าระบบใต้ดิน ที่มีต้นทุน 3,500-4,500 ล้านบาท/กม.

นอกจากนี้ ระบบยกระดับยังใช้เทคโนโลยีไม่ซับซ้อนจำเป็นต้องจัดการจราจรระหว่างการทำโครงสร้างเสาเข็มและตอม่อ ต้องการพื้นที่ก่อสร้างกว้างประมาณ 9-30 เมตร แต่ในส่วนโครงสร้างเสาและคานสามารถหล่อสำเร็จจากโรงงานแล้วนำมาประกอบในสถานที่ก่อสร้าง ใช้เวลา 8-10 เดือน แต่หากเป็นระบบใต้ดินจะใช้เวลา 24-30 เดือน รวมทั้งสะดวกในการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีธนบุรีซึ่งเป็นจุดถ่ายเทการเดินทางที่สำคัญ มีปริมาณผู้โดยสารสูง

สำหรับรูปแบบการลงทุนได้ศึกษาไว้ 2 รูปแบบ ได้แก่ 1.กทม.ร่วมลงทุนกับเอกชน จากการศึกษาพบว่า มีอัตราผลตอบแทนทางการเงินประมาณ 8.28% โดย กทม.จำเป็นต้องให้เงินสนับสนุนปีละประมาณ 200 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 10 ปี จึงจะมีผลตอบแทนทางการเงินใกล้เคียงต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย 8.5% และมีความเป็นไปได้ในการลงทุน ซึ่งรูปแบบนี้จะเป็นภาระทางงบประมาณของ กทม.

รูปแบบที่ 2 กทม.ลงทุนเองทั้งหมด จากการศึกษาพบว่า มีอัตราผลตอบแทนทางการเงินประมาณ 12.83% โดย กทม.มอบหมายให้วิสาหกิจของ กทม. คือ บริษัท กรุงเทพธนาคม เป็นผู้ดำเนินการจัดหาเงินลงทุน ออกแบบ จัดจ้างผู้รับเหมางานโยธา ระบบรถไฟฟ้า และบริหารจัดการเดินรถและจัดเก็บค่าโดยสาร เพื่อนำมาใช้ในการบริหารจัดการตลอดระยะเวลา 30 ปี และให้วิสาหกิจของ กทม.พิจารณาแหล่งเงินทุนโดยการกู้ยืมและการเสนอขายสื่อโฆษณาบริเวณสถานีของโครงการ

"ปรากฏว่ามีภาคเอกชนสนใจขอซื้อสื่อโฆษณาระยะยาว 30 ปี เป็นเงินประมาณ 2,080 ล้านบาท ทำให้ กทม.สามารถดำเนินโครงการได้โดยไม่ต้องกู้ยืมเงินจากแหล่งอื่น และทำให้มีความเป็นไปได้ในการดำเนินโครงการเอง รวมถึง กทม.สามารถประหยัดต้นทุนในการดำเนินโครงการได้มากกว่าให้เอกชนเข้ามาลงทุน และมีผลตอบแทน

ทางการเงินสูงกว่าต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย 3.96% ซึ่งจะไม่เกิดภาระทางการเงินในระยะยาวต่อ กทม." รายงานข่าวระบุ

ทั้งนี้ บริษัท กรุงเทพธนาคม จะดำเนินโครงการด้วยตนเองไม่มีการให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในโครงการ และอาศัยแหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินโครงการ และรายได้ที่เกิดจากการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์มาดำเนินโครงการ

อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตจากสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เห็นควรให้ กทม.พิจารณาทบทวนความเหมาะสมของการแบ่งระยะการพัฒนาออกเป็นช่วงๆ โดยควรเร่งแผนการก่อสร้างและเปิดให้บริการโครงการเชื่อมโยงกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูนราษฎร์บูรณะ และโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงบางซื่อ-ท่าพระโดยเร็ว เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางของประชาชนในพื้นที่กับระบบขนส่งมวลชนทางราง 10 สาย ตามนโยบายของรัฐบาล ซึ่งจะช่วยให้ปริมาณผู้โดยสารเป็นไปตามผลการศึกษา

โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ย่านฝั่งธนบุรี ที่จะเข้ามารองรับโครงการขนาดใหญ่ อย่างไอคอน สยาม ของบริษัท ไอคอนสยาม บนพื้นที่กว่า 7.5 แสนตารางเมตร ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ขณะที่หน่วยงานภาครัฐอย่างสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (องค์การมหาชน) (สนช.) วางเป้าหมายที่จะพัฒนาย่านคลองย่านนี้ให้เป็นย่านนวัตกรรมด้านอาหารและไบโอเทคโนโลยี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มองว่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองทำให้ทำเลที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา กลายเป็นทำเลที่ดินที่มีศักยภาพในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และมีศักยภาพในการทำตลาดขยายฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายทั้งชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งจะเห็นการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในรูปแบบมิกซ์ยูสกันมากขึ้นในอนาคต

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 




 
สั่งพิมพ์สั่งพิมพ์ | ปิด
   
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่
ชั้น 18 อาคาร 2 เลขที่ 63 ถ.พระราม9 ห้วยขวาง กรุงเทพ 10310
โทรศัพท์:0 2202 1768  โทรสาร:0 2643 1252
แนะนำหรือพบปัญหาทางเทคนิคในเว็บไซต์กรุณาติดต่อ webmaster@reic.or.th
สอบถามปัญหาด้านข้อมูลกรุณาติดต่อฝ่ายประชาสัมพันธ์และบริการข้อมูล (คุณวาทินี ชุณหโสภาค โทร 02-202-1768)