ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะแบงก์ชาติรอบคอบก่อนคลอดนโยบายคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) เตรียมออกนโยบายมาควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หลังจากแสดงความกังวลต่อเรื่องการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับ LTV และ H-DSR ที่สูงขึ้นต่อเนื่องและมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้ Top-Up รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย

          ขณะที่มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้

          ทั้งนี้ การที่ ธปท.พบว่าเกิดภาวะที่ LTV เร่งตัวเพิ่มสูงขึ้น ผมคิดว่าเป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ซึ่งปัจจัยหลักก็เป็นเรื่องต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ประกอบกับคนไทยยังไม่มีเงินออมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย การที่สถาบันการเงินต่างๆ ใช้กลยุทธ์ทางการเงินมาสนับสนุน จะช่วยให้คนไทยสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ส่วนผู้ซื้อบ้านเองก็พยายามที่จะซื้อบ้านให้เร็วขึ้น ไม่ว่าหลังแรกหรือหลังที่สอง เพราะเกรงว่าถ้าหากรอจนกว่าจะมีเงินออมเพียงพอที่จะต้องการซื้อบ้านในแบบและทำเลที่ต้องการ บ้านที่ต้องการก็จะแพงมากยิ่งขึ้นจนเขาอาจไม่สามารถซื้อได้ หรืออาจได้บ้านแบบอื่นและทำเลอื่นที่ไกลออกไปแทน

          นอกจากนี้ การควบคุมด้าน LTV ให้ไม่เกิน 80% สำหรับการซื้อและผ่อนบ้านหลังที่สอง (ที่อาจถูกนับเป็นบัญชีเงินกู้ที่สอง) เนื่องจากกลุ่มนี้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด ซึ่งผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ ประมาณการโดยคร่าวๆ ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ทั่วประเทศในแต่ละปีของคนกลุ่มนี้ประมาณไม่น้อยกว่า 4.2 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นจำนวนเงินถึงปีละประมาณ 1.2 แสนล้านบาท (จากค่าเฉลี่ย 3 ล้านบาท/หน่วย) ซึ่งยังไม่นับรวมกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านมือสองที่อาจได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้ด้วยเช่นกัน

          ประเด็นการได้รับสินเชื่อแบบมีเงินทอน (Cash Back) หรือการที่ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญา อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินบางรายเท่านั้น ซึ่งได้รับการยืนยันว่าเป็นสิ่งที่มีเกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมาก และการควบคุมระดับ LTV ที่เป็นภาพรวมในระดับนโยบายอาจจะไม่ใช่ทางแก้ไขที่ตรงกับปัญหาที่ตรงจุดก็ได้

          อย่างไรก็ตาม การที่ ธปท.กำหนดว่าจะเริ่มใช้มาตรการนี้ตั้งแต่ต้นปี 2562 อาจมีผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ถึงแม้ว่าการสร้างวินัยทางการเงินเป็นสิ่งสุดท้าย ธปท.คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่าระหว่างความกังวลของ ธปท.และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากภาพรวมของเศรษฐกิจไทยกำลังฟื้นตัว