โจนส์ แลงฯชี้ภาพรวมราคาคอนโดริมน้ำ 5 ปีดีดตัว 80%  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 12-14% เฉพาะตลาดลักชัวรี่ ราคาพุ่ง 30% ไตรมาสสุดท้ายคอนโดหรู เปิดเพิ่มพันยูนิต เทียบ 3 ทำเลทอง เจริญกรุง เจริญนคร หาที่ดินแปลงใหญ่ยาก  ขณะย่านพระราม 3 ราคาที่ดิน พุ่ง 4-5 แสนต่อตร.ม. "คอลลิเออร์ส"เผยนักอสังหาฯ เดินหน้าผุดคอนโดไฮเอนด์ รถไฟฟ้าสายสีทอง เพิ่มศักยภาพพื้นที่

          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท โจนส์  แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย)จำกัด หรือ เจแอลแอล ประเมินว่า ภายในสิ้นปี 2561 จะมีคอนโดริมน้ำเจ้าพระยา รวมทั้งสิ้น 52,600 หน่วย (ยูนิต) ในจำนวนนี้สัดส่วน 85% เป็นคอนโดระดับแมส แต่โครงการที่เปิดตัวในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมาส่วนใหญ่มุ่งเน้นเปิดตัวคอนโดเพื่อจำหน่ายในตลาดบนเป็นหลัก

          โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 2561 มีคอนโดริมน้ำ สร้างเสร็จทั้งสิ้น 7,300 ยูนิต ในจำนวนนี้มีสัดส่วนของกลุ่มคอนโดลักชัวรี่ประมาณ 2,773 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 38% ของคอนโดริมน้ำเจ้าพระยา โดยมีสัดส่วน 13% ของ คอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ

          ในช่วงไตรมาสสุดท้ายก่อนสิ้นปี คาดว่าจะมีคอนโด หรูริมน้ำเพิ่มขึ้นอีกกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งยังคงเน้นกลุ่มตลาดหรู และตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ ส่วนใหญ่ล้วนเป็น กลุ่มแบรนด์ที่บริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงเข้ามา ทำตลาดคอนโดริมน้ำ ได้แก่ โครงการ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ, โครงการบันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ, โครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล (ไอคอนสยาม) ภายในโครงการไอคอนสยาม ยังมีโครงการคอนโดซูเปอร์ลักชัวรี่ คือแมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์เรสซิเดนซ์ ไอคอนสยาม ที่มีกำหนดจะสร้างเสร็จภายในปีนี้เช่นกัน

          5ปีคอนโดริมน้ำราคาพุ่ง80%

          สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาระดับซูเปอร์ลักชัวรี่โครงการที่เปิดใหม่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2561 มีราคาเฉลี่ยโดย รวมอยู่ที่ประมาณ 425,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนราคาขายคอนโดริมน้ำเจ้าพระยาทั่วไปในปีนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 285,000 บาทต่อตร.ม. เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยราคาขายเพิ่มขึ้นถึง 80% เป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่เจาะตลาดหรูเป็นหลัก

          นางสุพิน ยังประเมินว่าภาพรวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงราคาคอนโด ทั่วไปเพิ่มขึ้นระหว่าง 12-14% ซึ่งถือว่า ไม่เปลี่ยนแปลงนัก ยกเว้นเพียงตลาดลักชัวรี่ ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% จากความต้องการที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งริมแม่น้ำมีแนวโน้มจะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจอีกแห่ง (CBD-Central Business District) จึงทำให้ผู้ซื้อมีทั้ง คนไทยที่มีรายได้สูงซื้อเพื่ออยู่อาศัยถาวรและเพื่อการพักผ่อน ส่วนต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดริมน้ำสำหรับการเดินทางพักผ่อนในกรุงเทพฯในช่วงท่องเที่ยวกับครอบครัวและญาติ จึงถือว่าเป็นผู้ซื้อที่อยู่จริง มากกว่าลงทุน เพราะราคาที่สูงไม่คุ้มค่ากับการลงทุน

          ผุดคอนโดลักชัวรี่ขายต่างชาติ

          นางสุพินท์ ยังวิเคราะห์ต่อถึงกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกันของคอนโด โดยกลุ่มแมสส่วนใหญ่จะเป็นตลาดของผู้ซื้อชาวไทย ขณะที่ต่างชาติเริ่มนิยมเข้ามาซื้อคอนโดริมน้ำ เพิ่มขึ้น โดยมุ่งเน้นตลาดบนสัดส่วนประมาณ 10% ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อจากฮ่องกง ไต้หวัน และจีน ซึ่งมีแนวโน้มที่ตลาดคอนโดต่างชาติจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดริมน้ำ กลุ่มตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ที่เปิดตัวโครงการใหม่ จะมียอดซื้อขายเป็นสัดส่วนต่างชาติเต็มโควต้าที่ 49%ต่อโครงการ

          เทียบ"3ทำเลทอง"ริมเจ้าพระยา ส่วนทำเลที่ได้รับความสนใจของคอนโด ริมแม่น้ำเจ้าพระยาใน 3 ย่านสำคัญ ที่อยู่ไม่ไกล จากศูนย์กลางธุรกิจ ประกอบด้วย เจริญกรุง เจริญนคร และพระราม3 โดยทำเลที่ได้รับ ความนิยมอันดับแรกๆ อยู่ที่เจริญกรุง เนื่องจากเข้าถึงศูนย์กลางธุรกิจหลักย่านสีลมและสาทรได้สะดวก แต่การพัฒนาในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างจำกัด เพราะเป็นย่านชุมชนเก่าที่มีบ้านเรือน ตึกแถวจำนวนมากจึงยากต่อการรวบซื้อที่ดินได้แปลงใหญ่ๆ แปลงเดียวเพื่อพัฒนาคอนโด  ขณะที่ย่านเจริญนครเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงขึ้นมาก หลังจากการเกิดขึ้นของ โครงการไอคอนสยามและโครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง ทำให้เป็นทำเลอีกแห่งที่น่าจับตาถึงการพัฒนารอบข้างตามมาด้วย จึงมีโครงการคอนโดหรูในย่านใกล้เคียงกับย่านคลองสานถึงสะพานกรุงเทพฯ ซึ่งพื้นที่พัฒนามีจำกัด ส่วนใหญ่เป็นตึกแถวและอาคารพาณิชย์หนาแน่น ขณะที่ระยะห่างออกไปก่อนถึงราษฎร์บูรณะ มีโอกาสพัฒนาเพราะเป็นพื้นที่โกดังสินค้าและโรงงานเก่า แต่ต้องเน้นจับตลาดระดับกลาง

          "พระราม3"มีที่ดินแต่ราคาพุ่ง

          ส่วนย่านพระราม3 เป็นทำเลที่มีศักยภาพมีคอนโดทั้งระดับลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ เกิดขึ้นจำนวนมาก และยังมีที่ดินที่เหมาะพัฒนาโครงการเหลืออยู่มากกว่าเจริญกรุงและเจริญนคร แต่ราคาที่ดินค่อนข้างสูงเสนอขายอยู่ระหว่าง 4-5 แสนบาทต่อตารางวา

          เจริญกรุง-เจริญนครอัตราขาย90%

          ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า จำนวนคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่สร้างเสร็จในแต่ละปีมีจำนวนไม่มากนัก เนื่องจากที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เหลืออยู่มีไม่มาก คอนโดที่เปิดขายในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจึงมีอัตราการขายที่สูง บางโครงการก็สามารถปิดการขายได้ในเวลาที่ค่อนข้างเร็ว

          ขณะที่ราคาคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาปรับราคาค่อนข้างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วง เจริญกรุง - เจริญนคร ปรับราคาขึ้นมากกว่า 40% เนื่องจากการมาของโครงการไอคอนสยาม

          "แมนดารินฯ"ราคาขายสูงสุด

          ทั้งนี้ในเดือนก.ค.2561 โครงการคอนโด ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ระหว่างการขายที่มูลค่า โครงการสูงสุดคือโครงการ The River ที่พัฒนาโดย ไรมอน แลนด์ มีมูลค่าโครงการ 13,900 ล้านบาท และสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย ที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดคือโครงการ

          โครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล (ไอคอนสยาม) ที่พัฒนาโดย บริษัท ดิ ไอคอนสยาม ซูเปอร์ลักซ์ เรสซิเดนซ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ด้วยราคาเฉลี่ย ประมาณ 350,000 - 550,000 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาคือโครงการ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์กรุงเทพฯ พัฒนาโดย บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)ด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 330,000 บาทต่อตารางเมตร

          อสังหาฯรุดผุดคอนโดไฮเอนด์

          สำหรับในอนาคต ยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายได้เตรียมที่จะพัฒนาโครงการคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น กลุ่มบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัดได้ร่วมลงนาม ในสัญญาความร่วมมือร่วมกับ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี (สิงคโปร์) จำกัด พัฒนาโครงการ คอนโดระดับไฮเอนด์ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนน เจริญนคร บนพื้นที่กว่า 8 ไร่มูลค่าโครงการ ประมาณ 10,000 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างในปี 2562 คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในปี 2566

          นอกจากนี้ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ได้ที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาข้างวัดเศวตฉัตร เจริญนคร ตรงข้ามฝั่งแม่น้ำกับ Shrewbury international school ก็เตรียมพัฒนาโครงการคอนโดระดับบนริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีก 1 โครงการ ขณะที่บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ได้ ซื้อที่ดินแปลงสวยทำเลสามเสน ริมเจ้าพระยา มูลค่าประมาณ 1,550 ล้านบาท เตรียมพัฒนาโครการคอนโดริมแม่น้ำอีก 1 โครงการ

          "ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เป็นจับตามอง ของผู้ประกอบการและคนที่สนใจทั่วไปน่าจะ เป็นพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ในรัศมีประมาณ 2 กิโลเมตรรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งแม้จะเป็นรถไฟฟ้าขนาดเล็กและระยะทางสั้น แต่ก็ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทางมีมากขึ้น"