จับตา'บางซื่อ-ราชพฤกษ์'ขายดีใกล้รพ.-รถไฟฟ้า

          ตลาดผู้สูงวัยมาแรง "โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้" สำรวจทั่วไทยลงทุนเกิน 1 แสนล้านบาท จับตา 3 โซนหลัก "สวนลุมพินี-บางซื่อ-ราชพฤกษ์" บูมเงียบ พฤติกรรมลูกค้าสร้างดีมานด์ใหม่ช็อปซื้อห้องชุดเริ่มต้น 2.5-7 ล้านบาท เพราะมีครบ 4 องค์ประกอบใกล้ห้าง-สวนสาธารณะ-รถไฟฟ้า-โรงพยาบาล ดีเวลอปเปอร์เปิดออปชั่นปรับดีไซน์-ฟังก์ชั่นตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลังวัยเกษียณ

          นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย (senior housing) ได้รับความสนใจเข้ามาลงทุนจากผู้ประกอบการอย่าง คึกคัก โดยมีมูลค่าตลาดเกิน 1 แสนล้านบาทแล้วในปีนี้ (ดูตาราง ประกอบ)

          โมเดลธุรกิจ 2 รูปแบบ

          โดยมีโมเดลการลงทุนพัฒนา โครงการ 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ 1.พัฒนาโครงการเต็มรูปแบบ ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบกับคอนโดมิเนียม, มีการบริการส่วน กลางเน้นดูแลผู้สูงอายุอย่างต่อเนื่อง และต้องมีบริการด้านการแพทย์ 2.พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปกติ แต่ปรับดีไซน์ฟังก์ชั่นให้รองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย

          เช่น ฟังก์ชั่นห้องนอนชั้นล่าง ซึ่งเริ่มเห็นมากขึ้นในโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ รวมทั้งห้องชุดบางโครงการ มีการจัดคลับเฮาส์ให้ผู้สูงวัยใช้ได้ อย่างเหมาะสม บางแห่งมีพยาบาลอยู่ประจำในตอนกลางวัน ส่วนเวลากลางคืนลูกหลานกลับจากทำงานรับช่วงต่อมาดูแลเอง 
          ทั้งนี้ การทำโครงการผู้สูงวัยหรือซีเนียร์เฮาซิ่งเต็มรูปแบบ ผู้ลงทุนหลักมักเป็นกลุ่มวิชาชีพ โดยเฉพาะหมอ พยาบาล เพราะลูกค้าผู้สูงวัยอยู่ในกลุ่ม เสี่ยงของโรคต่าง ๆ รวมทั้งต้องการ ใช้บริการอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากกว่า คนปกติ เป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ราคา สูงกว่าโครงการปกติ 2 เท่า เพราะบวกเพิ่มค่าบริการอำนวยความสะดวกกับค่าบริการทางการแพทย์

          ดีมานด์ใหม่ลูกค้าสูงวัย

          "ประชากรผู้สูงวัยของประเทศไทยตอนนี้ 20 ล้านคน ในจำนวนนี้เป็น ผู้สูงวัยที่พักอาศัยอยู่กับครอบครัว อาจเป็นลูกหลานหรือญาติพี่น้อง 90% อีก 10% อยู่ตัวคนเดียว เพราะฉะนั้น กลุ่มลูกค้าของโครงการทำเต็ม รูปแบบจึงมีขนาดลูกค้า 10% หรือ 2 ล้านคน ในขณะที่การลงทุนของ ดีเวลอปเปอร์เนื่องจากไม่มีความถนัดด้านบริการทางการแพทย์ จึงหันไปพัฒนาสินค้าป้อนกลุ่มผู้สูงวัยที่พัก อาศัยกับครอบครัว ซึ่งมีขนาดตลาดใหญ่กว่าเพราะมีสัดส่วน 90% หรือ 18 ล้านคน"

          นายวสันต์กล่าวต่อว่า ล่าสุดมีข้อมูลเกิดเทรนด์ขายทิ้งบ้านฝั่งธนฯ ขนาด 100 ตารางวา แล้วมาซื้อคอนโดฯ รอบสวนลุมฯ ซึ่งโครงการห้องชุดในทำเล ที่ทางผู้ประกอบการไม่ได้ออกแบบ เป็นที่พักอาศัยผู้สูงวัย แต่ปรากฏว่ามี องค์ประกอบครบ 4 อย่าง คือ มีห้าง ให้เดินเล่นได้ทุกวัน มีสวนสาธารณะ ให้ออกกำลังกาย ใกล้รถไฟฟ้าทำให้ สะดวกด้านการเดินทาง และอันดับสุดท้าย คือ ใกล้โรงพยาบาล ซึ่งเฉลี่ยผู้สูงวัยไปหาหมอเดือนละครั้ง

          นำไปสู่เทรนด์ใหม่ที่เริ่มมาแรงในพื้นที่กรุงเทพฯ โดยมีกำลังซื้ออสังหาฯผู้สูงวัยเข้ามาช็อปซื้อห้องชุด 3 โซนหลัก คือ 1.ย่านสวนลุมพินี 2.โซนราชพฤกษ์ 3.ย่านบางซื่อ เพราะมีครบ 4 องค์ประกอบดังกล่าว และกล่าวได้ว่าเป็นดีมานด์ใหม่ในตลาดเซ็กเมนต์นี้

          ระดับราคาเริ่มต้น 2.5-7 ล้านบาทขึ้นไป พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 35-40 ตารางเมตร แบ่งเป็นทำเลสวนลุมพินี ราคาเริ่มต้น 5-7 ล้านบาท เฉลี่ยตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท, ทำเลบางซื่อ เฉลี่ยตารางเมตรละ 9 หมื่น-1 แสนบาท หรือห้องละ 3.5-4 ล้านบาท และทำเลย่านราชพฤกษ์ใกล้สถานีบีทีเอสบางหว้า รอบบริเวณมีคอมมิวนิตี้มอลล์จำนวนมาก ราคาเฉลี่ย 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร หรือเริ่มต้นยูนิตละ 2.5-3 ล้านบาท

          ตลาด 3 เซ็กเมนต์ย่อย

          ในด้านพฤติกรรมการใช้ชีวิตของ ผู้สูงวัย แบ่งได้เป็น 3 ช่วงวัย ได้แก่ 1.ผู้สูงวัยช่วงต้น อายุ 60-69 ปี มีมากสุด 56% ในช่วง 10 ปีข้างหน้า หรือ 4.6 ล้านคน ยังทำงานได้ สนใจสุขภาพ รับประทานอาหารเสริม เครื่องสำอางเน้นความชุ่มชื่น ชะลอวัย 2.ผู้สูงวัยช่วงกลาง อายุ 70-79 ปี มี 2.5 ล้านคน เป็นกลุ่มที่ต้องการ พักผ่อน บางคนมีโรคประจำตัวต้องเฝ้าระวัง เรียนรู้โซเชียลมีเดีย ชอบใช้ชีวิต สโลว์ไลฟ์
          3.ผู้สูงวัยช่วงปลาย อายุ 80 ปีขึ้นไป มี 1 ล้านคน เป็นกลุ่มต้องพึ่งพิงผู้ดูแล สนใจใช้บริการธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮม, บริการเดย์แคร์ดูแลแบบไปเช้า-กลับเย็น

          สำหรับการลงทุนพบว่า โครงการของ เอกชนเน้นเจาะตลาดกลาง-บนเป็นหลัก อาทิ ตลาดบนในโครงการจีรัง เรสซิเดนซ์ เชียงใหม่ บ้านตากอากาศขายหลังละ 9-18 ล้านบาท สำหรับตลาดเช่าอยู่ที่ 4,250-8,800 บาท/คืน ตลาดระดับกลางในโครงการ วิลล่า มีสุข เรสซิเดนซ์ เชียงใหม่ ขายยูนิตละ 2.39-3.13 ล้านบาท

          ถ้าโครงการของรัฐเซ็กเมนต์ตลาดบนมีศูนย์ส่งเสริมสุขภาพมิชชั่น มวกเหล็ก สระบุรี ค่าเช่าเดือนละ 73,900 บาท, ตลาดระดับกลาง เช่น สวางคนิเวศ บางปู สมุทรปราการ ซื้อสิทธิการเช่า ระยะยาว 0.65-1.8 ล้านบาท, ตลาดระดับ ล่าง ไม่มีกำหนดค่าใช้จ่ายตายตัวแต่ ใช้วิธีเป็นเงินบริจาค อาทิ บุศยานิเวศน์ อ.นครหลวง จ.พระนครศรีอยุธยา บ้าน สุทธาวาส เฉลิมพระเกียรติ เป็นต้น

          จุดที่น่าสนใจ คือ กลุ่มอายุผู้ซื้อ นายวสันต์กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงวัยมีประเด็นที่เซอร์ไพรส์ เพราะผู้ซื้อหลักไม่ใช่ลูกค้าอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ปัจจุบันเป็นกลุ่มอายุ 40-45 ปี มีพฤติกรรมซื้อเพื่อรองรับวัยเกษียณของตัวเอง กลุ่มนี้นิยมซื้อแบบโอนกรรมสิทธิ์เพราะสามารถนำไปปล่อยเช่าในระหว่างที่ยังไม่ได้เข้าไปอยู่อาศัย