Loading

เลื่อนผังเมืองรวมกทม.รอหลังเลือกตั้ง จับตารัฐงัดที่ดินดึงเอกชนปั๊มมิกซ์ยูส

วันที่ : 25 ตุลาคม 2561
จับตา "ผังเมืองรวมฉบับใหม่" คลอดไม่ทัน ลุ้นประกาศใช้หลังเลือกตั้ง โยธาฯไม่เห็นด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดินรอยต่อจังหวัด เตรียมถกแก้ไข ด้าน "อธิป" คาดภาค อสังหาฯ ยึดแนวรถไฟฟ้า-รถไฟความเร็วสูงผุดโครงการ เปิดแผน "กคช.-ร.ฟ.ท." ผุดมิกซ์ยูส ดึงเอกชนร่วมทุน
          จับตา "ผังเมืองรวมฉบับใหม่" คลอดไม่ทัน ลุ้นประกาศใช้หลังเลือกตั้ง โยธาฯไม่เห็นด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดินรอยต่อจังหวัด เตรียมถกแก้ไข ด้าน "อธิป" คาดภาค อสังหาฯ ยึดแนวรถไฟฟ้า-รถไฟความเร็วสูงผุดโครงการ เปิดแผน "กคช.-ร.ฟ.ท." ผุดมิกซ์ยูส ดึงเอกชนร่วมทุน

          วานนี้ (24 ต.ค.) หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ ได้จัดสัมมนาเรื่อง "ผังเมืองใหม่-เมกะโปรเจกต์: พลิกโฉม กทม." โดยนายแสนยากร อุ่นมีศรี รองผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้กล่าวถึง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่อยู่ระหว่างการยกร่างว่า เดิมจะแล้วเสร็จต้นปี 2562 แต่รัฐบาลประกาศกำหนดการจัดการเลือกตั้งผู้แทนราษฎร์ขึ้นต้นปี 2562 ทำให้ กทม.ชะลอ และเลื่อนการยกร่างออกไปเป็นในปี 2563 เพื่อรอการเลือกตั้งจนแล้วเสร็จก่อน

          ขณะเดียวกัน อาจมีการแก้ไขรายละเอียด เนื้อหาของร่างผังเมืองบางส่วนเพิ่มเติม เช่น มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เพิ่มศักยภาพการพัฒนาที่ดินแนวรถไฟฟ้า ซึ่งทำให้มีการเปลี่ยนแปลงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 โดยการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางธุรกิจ บริเวณโดยรอบเขตการให้บริการระบบขนส่งมวลชน หรือตามแนวรถไฟฟ้า มีการปรับพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวรถไฟฟ้า การเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์จาก ย.1-ย.5 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

          และยังมีมาตรการผังเมืองใหม่ๆ เช่น มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา โดยให้มีการโอนสิทธิการพัฒนาภายในที่ดินประเภทเดียวกันและบริเวณเดียวกัน การโอนสิทธิการพัฒนาจากที่ดินบริเวณหนึ่งไปยังที่ดินบริเวณอื่น และการให้โบนัสพื้นที่ 500-1,000 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้ามีการวางผังโครงการปรับปรุงพื้นที่เชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า ระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า และพิจารณาเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าสำคัญ ที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางจาก 500 เมตร เป็น 800 หรือ 1,000 เมตร ซึ่งจะให้โบนัส FAR มากเป็นพิเศษ ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า

          'อธิป' มองระยะยาวอสังหาฯเกาะสถานีรถไฟฟ้า-รถไฟความเร็วสูง

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่จะให้โบนัส และมีมาตรการส่งเสริมการ พัฒนาอสังหาฯในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะย่านศูนย์มักกะสันและศูนย์บางซื่อ ซึ่งผู้ประกอบการ อสังหาฯเห็นศักยภาพทั้ง 2 แห่ง ทำให้ได้รับความสนใจอย่างมาก แต่ส่วนตัวมองเป็นเพียงระยะสั้นเท่านั้น แต่ระยะยาวเชื่อว่าเทรนด์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้าจะเปลี่ยนไปในทิศทางเดียวกับเมืองใหญ่ เช่น โตเกียวในประเทศญี่ปุ่น ในเมืองจะมีการอยู่อาศัยน้อย เพราะประชากรกระจายตัวอาศัยในต่างจังหวัด เกาะตัวอยู่แนวรถไฟฟ้าหรือรอบสถานีรถไฟฟ้า เพราะกลุ่มนี้จะนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมืองใหญ่

          นายก ส.อสังหาฯ แนะเพิ่ม FAR ลดเหลื่อมล้ำการอยู่อาศัย

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่ โครงการมิกซ์ยูส ออฟฟิศเช่า เกิดการ กระจุกตัวของคนทำงานออฟฟิศย่านธุรกิจกลางใจเมือง แต่กลุ่มนี้ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานได้ ต้องนั่งรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนออกไปนอกเมือง  เนื่องจากราคาขายของห้องชุดในเมืองที่ขยับสูงอย่างรวดเร็ว จากต้นทุนราคาที่ดินปัจจุบันแพงที่สุดอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา แต่กำลังซื้อไม่ได้ขยับสูงขึ้น ดังนั้นผู้ที่ซื้อได้มีเพียงเศรษฐีและเจ้าของธุรกิจเท่านั้น

          หน่วยงานรัฐ "กคช.-รฟท." แห่ผุดมิกซ์ยูส

          ดร. ธัชพล กาญจนกุล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวถึง เมกะโปรเจกต์กับการขยายตัวของกรุงเทพฯว่า โครงการขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้น มีส่วนสำคัญในการสร้างความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ กคช.เองตามแผนแม่บท 20 ปี มีโครงการขนาดใหญ่ในการสร้างที่อยู่อาศัย รองรับผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัย 5.8 ล้านครัวเรือน โดยส่วนของ กคช.ต้องรองรับให้ได้ 2.7 ล้านหน่วย ดังนั้น การพัฒนาจะต้องเปิดกว้างให้ร่วมลงทุน ซึ่งโครงการใหญ่ที่ กคช.กำลังดำเนินการ เช่น โครงการฟื้นฟูชุมชนดินแดง 36 ตึก มูลค่า 40,000 ล้านบาท โดยในเฟสที่ 3 และ 4 เนื้อที่ 100 ไร่ จะมีการก่อสร้างอาคารไม่ต่ำกว่า 30 อาคาร ส่วนนี้จะเปิดกว้างให้ร่วมลงทุน คาดว่าอัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 10-15% เนื่องจากเป็นที่ดินของกรมธนารักษ์

          โครงการบนที่ดินร่มเกล้า 700-800 ไร่ จะดำเนินการ 130 ไร่ รองรับคนรุ่นใหม่ ธุรกิจสตาร์ทอัป คาดลงทุน 5,000 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินอยู่ในผังสีเหลือง ทำให้ FAR ในการก่อสร้างได้แค่ 1.5 เท่า อย่างไรก็ตาม ได้เสนอเรื่องให้ทางกรุงเทพฯพิจารณาโอกาสปรับผังสี เพราะเป็นแปลงศักยภาพสูง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รถไฟฟ้าสายสีส้ม หากปรับได้ เช่น สีน้ำตาล จะมี FAR 7 เท่า, สีส้ม FAR 5 เท่า ทำให้มูลค่าสูงขึ้น เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนน่าจะประมาณ 20% จากทำธุรกิจเชิงพาณิชย์มากขึ้น

          นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายการเดินรถ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า ของ ร.ฟ.ท.มีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ เช่น แปลงที่ดินบางซื่อ เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ก่อสร้าง คาดเฟสแรกเปิดให้บริการใกล้เคียงกับโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดง (รังสิต-บางซื่อ) ที่ดินแปลงพระราม 3 เนื้อที่ 273 ไร่ ตรงข้ามกับคุ้งบางกระเจ้า กำลังศึกษาทำโครงการเกต์เวย์ทางน้ำ และที่พักอาศัย มูลค่าการลงทุน 6,000-7,000 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนการลงทุน 10-15% ถึงจุด คุ้มทุนใน 8 ปี
 
ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ