ผังเมืองใหม่บูม3ศูนย์คมนาคมบางซื่อ-มักกะสัน-ตากสิน

          เล็งเพิ่มมาตรการจูงใจพัฒนา

          กทม.เผยผังเมืองใหม่ไร้รอยต่อ ปั้นกรุงเทพฯขึ้นชั้น "มหานครโลก" ดึงปริมณฑลเข้าเป็นเมืองบริวาร หลังรถไฟฟ้าเร่งขยายโครงข่ายครอบคลุม พร้อมบูม 3 ศูนย์คมนาคม บางซื่อ-มักกะสัน-ตากสิน

          การพัฒนาเมืองพลิกโฉมอย่างรวดเร็ว จากรถไฟฟ้าเชื่อมกระชับกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลเข้าด้วยกัน ดังนั้นการปรับปรุงผังเมืองรวมฉบับที่ 4 ของกรุงเทพมหานคร จึงพลิกมิติใหม่จากการควบคุมเป็นการกาหนดยุทธศาสตร์ร่วมกันพัฒนาสร้างศูนย์กลางธุรกิจใหม่รองรับประชากรที่ดินขึ้น หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจเล็งเห็นความสาคัญจึงจัดสัมมนาในหัวข้อ"ผังเมืองใหม่-เมกะโปรเจ็กต์: พลิกโฉมกทม." เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมาโดยมี ผู้สนใจเข้าร่วมรับฟังอย่างคับคั่ง

          รถไฟฟ้าเปลี่ยนเมือง

          นายทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าฯกรุงเทพมหานครสะท้อนว่า การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่ 4 จะกาหนดบทบาทให้สอดรับไปกับการพัฒนาโครงข่ายที่กาลังเกิดขึ้นเชื่อมโยงในเขตกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑล จากแผนพัฒนาระบบขนส่งมวลชนภาครัฐรวมระยะทาง 508 กิโลเมตรเพิ่มจากแผนเดิมช่วงปี2541 -2545 ที่มีระยะทางเพียง 296 กิโลเมตร ส่งผลเกิดทาเลใหม่ ทั้งนี้โซนที่เปิดให้พัฒนาได้เต็มพิกัดจะอยู่ภายในวงแหวนรัชดาฯ รอบสถานีรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการและ อยู่ระหว่างก่อสร้าง ขณะเดียวกันยังขยายพื้นที่พัฒนาตึกสูง จากรัศมี 500 เมตร รอบสถานี ขยายวงเพิ่มเป็น 750-1,000เมตร เพื่อลดเหลื่อมล้า ช่วยให้แปลงที่ดินที่หลุดวงรัศมี 500 เมตรสามารถกลับมาพัฒนาตึกสูงได้ โดยแบ่งเบื้องต้นและยังเพิ่มมูลค่าที่ดินล่าสุดมอบให้ที่ปรึกษาไปพิจารณาความเหมาะสมว่าควรเป็นรัศมีที่เท่าใดและให้สอดคล้องกับระบบรางที่จะแล้วเสร็จ ผังเมืองฉบับนี้ยังกาหนดการเชื่อมโยงระบบ ล้อ-ราง-เรือ ให้สัมพันธ์กัน เพื่อสะดวกต่อการเดินทาง

          บูมทำเลทองศูนย์ตากสิน

          ขณะเดียวกันยังกาหนดศูนย์เปลี่ยนถ่ายคมนาคม 3ศูนย์ ได้แก่ ศูนย์คมนาคมบางซื่อ อยู่ระหว่างก่อสร้าง ศูนย์คมนาคมมักกะสัน ก่อสร้างแล้วเสร็จ อีกแห่งมองทาเลย่านคลองสาน ซึ่งเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า สายสีเขียว ตัดสายสีทองและสายสีทองตัดสายสีม่วงบริเวณสะพานพระปกเกล้าและสายสีแดง จากมหาพฤฒารามที่มาจากลาดหญ้า ตรงนั้นอนาคตบริเวณนี้จะเป็นศูนย์ตากสินของฝั่งธนฯพื้นที่ขนาดใหญ่ ส่วน พื้นที่หมอชิตมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวบีทีเอส และสายสีน้าเงินตัดกันซึ่งมีคนใช้บริการแสนครั้งต่อวัน อีกทั้งโซนพื้นที่รอบนอกมีรถไฟฟ้ายังเน้นให้เป็นศูนย์กลางชุมชนใหม่หรือเมืองใหม่ ซึ่งจะเลือกทาเลศักยภาพเชื่อมผ่านโดยรถไฟฟ้าและระบบถนนอย่างรถไฟฟ้าสาย สีส้มตะวันออก วิ่งผ่านรามคาแหงเข้ามีนบุรี สายสีชมพู วิ่งถนนรามอินทราตลอดเส้นทาง เข้ามีนบุรีตัดสายสีส้ม และสายสีเหลือง ผ่านลาดพร้าวออกศรีนครินทร์ ผ่านเทพารักษ์และบรรจบกับสายสีเขียวใต้ที่สถานีสาโรง รวมทั้งรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้าเงิน วิ่งไป ฝั่งธน ลาดกระบัง มีนบุรี ฝั่งธนบุรี จะเป็นศูนย์ชุมชนใหม่ที่น่าจับตา โดยเฉพาะการปรับพื้นที่สีเขียว (ประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ลดลงเพิ่มความถี่การพัฒนามากขึ้น

          แลกสิทธิ์บนอากาศ-พียูดี

          สาหรับมาตรการทางผังเมืองจูงใจพัฒนา จะมีเรื่องของการโอนสิทธิ์หากที่ดินอยู่ในเขตอนุรักษ์สามารถโอนให้คนอื่นได้ หากเป็นพื้นที่สีส้มอยากได้พื้นที่สีแดงก็หาพื้นที่เขียวมาแลก แต่การซื้อขายสิทธิ์ในอากาศจะต้องเป็นโครงการที่มีสาธารณูปโภคพร้อม มีสวนสาธารณะ จะได้รับสิทธิ์ดังกล่าว และมีโบนัสเพิ่มอีก 20% อีกมาตรการเชิงบวกที่นามาใช้ คือ พียูดี (แพลนยูนิตดีเวลอปเมนต์) ซึ่งอานิสงส์จะตกกับที่ดินเอกชนและรัฐ นอกจากกาหนดพื้นที่โซนชานกรุงเทพฯ 100-200 ไร่ขึ้นไป

          นายแสนยากร อุ่นมีศรี รองผู้อานวยการสานักผังเมือง กล่าวว่า ผังเมืองใหม่ ต้องตอบ 4 โจทย์ คือ 1.ระบบรางที่มีการวางแผนและลงทุนไปแล้ว ซึ่งจะทาให้ผังเมืองต้องปรับตาม การปรับสีจากความหนาแน่น 2. ผังเมืองเดิม มีปัญหาเรื่องการบังคับใช้ไม่ครบถ้วน 3. มาตรการใหม่จะเป็นเรื่องการโอนสิทธิ์บนอากาศ การ ทาโครงการใหญ่ พียูดี ซึ่งเริ่มจาก 20 ไร่ (กรุงเทพฯชั้นใน) และชานเมือง 200 ไร่ 4. การจัดให้ทาพื้นที่สาธารณะควรมีการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีศักยภาพมากที่สุด

          สร้างเมืองบริวาร

          นายอนวัช สุวรรณเดช รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า ปัจจุบันผ่านช่วงของการทาผัง เข้าสู่การพัฒนาเมือง โดยการพัฒนาต้องทาให้เกิดความเชื่อมโยง ทาให้ กทม.ต่างจากเมืองอื่นขณะเดียวกันต้องรวมปริมณฑลเข้ากับ กทม. มีศูนย์กลางหลัก เมืองรอง และเมืองบริวารแต่ขณะเดียวกันไม่ลืมพื้นที่อนุรักษ์เพื่อไม่ให้เกิดการรุกล้าพื้นที่เกษตรกรรม

          ส่วนมาตรการเสริม เป็นเรื่องที่ดี เช่นเอฟเออาร์โบนัส หาก ทาสวนสาธารณะ ทางเดินเท้า ฯลฯ แต่มีคนมาใช้น้อยมาก ทางออกกทม.ต้องหายาแรง เพื่อผลักดันให้คนใช้มากขึ้น

          เมืองขยาย

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจุบันทุกคนมุ่งเป้าไปที่สถานีกลางบางซื่อ และมักกะสัน ซึ่งมีภาคเอกชนขนาดใหญ่เข้าไปลงทุน หมายถึงความเจริญจะไปรวมกันอยู่ที่นั่น แต่มองว่าเป็นระยะสั้นเท่านั้น เพราะระยะยาวโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน จะกระจายความหนาแน่นทาให้ความเจริญของ กทม.ถูกแบ่งออกไป ซึ่งอนาคตความเจริญจะไม่กระจุก แต่จะถูกกระจาย ดังนั้นกทม.ต้องปรับบทบาทของตนเอง ขณะที่ผังเมืองจะเป็นตัวพาความเจริญเข้ามา

          "กทม.ถือเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพในการทาผังเมืองของตัวเองการกระจายอานาจให้ท้องถิ่น กระจายงบประมาณ และกระจายความรู้ในการทาผังเมืองจะช่วยให้ท้องถิ่นเจริญและเติบโตได้"

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า วันนี้กทม.มีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นจานวนมากและ ในอีก 5-6 ปีจะเกิดขึ้นอีกมาก แต่ส่วนใหญ่จะมีแต่โรงแรม อาคารสานักงาน และห้างสรรพสินค้า โดยอาคารสานักงานจะมีพื้นที่เพิ่ม 2-3 ล้านตารางเมตร และจะต้องมีคนที่ต้องเข้ามาทางานอีก 2-4 แสนคน แต่ผังเมืองที่มีอยู่ไม่ช่วยอะไร ยังไม่มีโปรเจ็กต์ไหนตอบโจทย์ เพราะทุกวันนี้การจราจรยังติดขัด ปัญหาจะยิ่งแย่ลงทุกวัน ไม่สามารถเพิ่มผิวจราจร แต่ไปเพิ่มเลนจักรยาน

          การเคหะเนรมิตเมือง

          นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่าการเคหะฯมีที่ดินแปลงใหญ่รอการพัฒนาร่วมกับเอกชนที่ดินการเคหะ ทาเลร่มเกล้าพื้นที่สีเหลืองย.2 พัฒนาเฉพาะแนวราบมีมูลค่า 5,000 ล้านหากผังเมืองปรับเป็นพื้นที่สีน้าตาล ย.7 เชื่อว่าที่ดินจะมีมูลค่าสูงขึ้น 3 หมื่นล้านบาทสามารถพัฒนาตึกสูง แหล่งช็อปปิ้งได้เหมือนต่างประเทศเนื่องจากใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เพียง 8 กิโลเมตร รวมทั้งที่ดิน ลาลูกกาใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่อยู่ระหว่างก่อสร้างปัจจุบัน