เอื้อคนรายได้ปานกลางซื้อคอนโดฯในเมือง

          กูรูอสังหาฯ เห็นพ้องปรับ FAR สูงสอดคล้องราคาที่ดิน ปัจจัยสำคัญหนุนให้คนรายได้ปานกลางและรายได้น้อย สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเมืองได้ พร้อมพัฒนาศูนย์ชุมชนกระจายหลายพื้นที่

          วันนี้กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีความเจริญอย่างมากนับแต่มีรถไฟฟ้าเข้ามา สิ่งที่ตามมาคือราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯค่อนข้างแพง ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวเพิ่มขึ้น ในอดีตคอนโด มิเนียมขายราคาต่อตารางเมตรไม่กี่หมื่นบาท หรือยูนิตละ 2-3 แสนบาท แถมขนาดห้องขนาดใหญ่กว่าเริ่มต้นที่ 26 ตารางเมตร ปัจจุบันราคาขายคอนโด มิเนียมปรับราคาเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด กลายเป็นราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1-3 แสนบาทต่อตารางเมตร แล้วแต่ทำเล

          ขณะที่ราคาขายคอนโด มิเนียมเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด สวนทางรายได้ของผู้ซื้อที่ไล่ตามไม่ทัน จนกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ซึ่งเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ต้องออกไปซื้อที่อยู่อาศัยย่านชานเมืองหรือปริมณฑลเรื่องนี้เป็นประเด็นที่วงเสวนาในงานสัมมนา "ผังเมืองใหม่ เมกะโปรเจ็กต์ พลิกโฉม กทม." ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ หยิบยกขึ้นมากล่าวถึงอย่างกว้างขวาง

          โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงปัจจัยที่ผลักดันให้คนรายได้ปานกลางและรายได้น้อยไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองได้เพราะผังเมืองกรุงเทพฯ ไม่มีการจัดโซนหรือกำหนดศูนย์กลางชุมชน ต่างจากประเทศที่เจริญแล้ว ได้กำหนดให้มีศูนย์กลางชุมชน โดยให้ดีเวลอปเปอร์ที่สนใจจะพัฒนาโครงการในชุมชน ต้องบรรจุเรื่องนี้ลงไป เช่น ที่ออสเตรเลีย มีการกำหนดให้มีทาวน์เซ็นเตอร์ ถ้าดีเวลอปเปอร์จะพัฒนาโครงการศูนย์การค้า ก็ต้องมีสถานออกกำลังกายสาธารณะ หรือสิ่งอื่นๆ ซึ่งการกำหนดโซนช่วยให้รัฐบาลประหยัดเวลาและงบประมาณในการพัฒนาเมือง

          การมีศูนย์กลางชุมชนหรือทาวน์เซ็นเตอร์ กระจายหลายๆพื้นที่ ยิ่งดีคนจะได้ไม่ต้องเดินทางไกล ทั้งคนทำงานและนักเรียนนักศึกษา ทำให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น

          นอกจากนี้ ควรมีการปรับ เอฟเออาร์ (FAR) ให้สอดคล้องกับต้นทุนที่ดิน ปัจจุบันที่ดินในกรุงเทพฯ บางทำเลล่าสุดซื้อขายตารางวาละ 3 ล้านบาท ถ้าเอฟเออาร์ 10 เท่า สุดท้ายราคาขายต่อตารางเมตรจะเป็นเท่าไร ทุกวันนี้คอนโดมิเนียมราคาขายต่อตารางเมตรต่ำกว่า 1 แสนบาท เริ่มหายาก ถ้าดีเวลอปเปอร์ทำคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร คนจะเกิดความสงสัยว่าของไม่ดีหรือไม่ ดังนั้น ราคา 1 แสนบาทต่อตารางเมตรกลายเป็นเรื่องปกติของตลาดไปแล้ว

          "เมื่อประมาณปีกว่าๆ ผมไปดูงานคอนโดมิเนียมที่มิวนิก ประเทศเยอรมนี เทียบกับในกรุงเทพฯ วันนี้คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ราคาขายต่อตารางเมตร เท่ากับที่มิวนิก แต่รายได้ของคนไทยต่างจากคนเยอรมัน ก็ไม่รู้ว่าคนไทยจะซื้อได้อีกนานแค่ไหน ฉะนั้นต้องปรับเอฟเออาร์ เพื่อให้มีพื้นที่ก่อสร้างเพิ่ม และคนรายได้น้อยและปานกลางไม่ถูกไล่ให้ไปอยู่สุดขอบปริมณฑล"

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวเสริมว่า วันนี้ราคาขายคอนโดมิเนียม ในกรุงโซล เกาหลี ขนาด 2 ห้องนอน 80 ตารางเมตร ราคา 100 ล้านบาท เฉพาะปีนี้ปรับขึ้นมา 30% โดยที่ประชากรในกรุงโซลมีประมาณ 10 ล้านคน ใกล้เคียงกรุงเทพฯ แต่พื้นที่กรุงโซลเล็กกว่า อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมของเราก็อาจจะถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้ เพราะราคาที่ดินแพงไม่หยุด ขณะที่พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ยังไม่ประกาศใช้

          ส่วนนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยฯ กล่าวว่า การกำหนดโซนศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่มีประโยชน์ เพราะจะเป็นแนวทางในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่เอกชนก็ต้องลงไปพัฒนา ซึ่งไม่ง่ายในการจะไปตัดถนน ซอกซอยให้เกิดขึ้นการพัฒนาเป็นโซนพาณิชย์ เพราะการกำหนดโซนใหม่ยังเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ อย่างที่สยาม จะเห็นว่า ตามซอยเล็กๆ มีร้านค้าเกิดขึ้นมากมาย ซึ่ง กทม.จะต้องไปทำเพิ่มในการตัดถนน เปิดพื้นที่ให้เกิดการพัฒนา

          นอกจากนั้น ผังเมืองฉบับใหม่ยังให้สิทธิประโยชน์ในการพัฒนาด้วยการเปลี่ยนสีโซน แต่ไม่ได้ช่วยให้เกิดการพัฒนา อย่างเช่น บางพื้นที่เปลี่ยนจากสีเหลือง เป็นส้ม หรือจากส้มเป็นน้ำตาล ซึ่งจะทำให้ FAR เพิ่ม แต่ในบางพื้นที่ไม่ได้ติดถนน ไม่ได้ติดแนว รถไฟฟ้า จึงไม่ใช่พื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ ยังเป็นแนวราบ ก็จะไม่มีประโยชน์อะไร

          อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนสีชัดเจน อย่างพุทธมณฑล จากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล จะทำให้เกิดการพัฒนาบ้านขนาดเล็กทาวเฮาส์ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นชัดเจนกว่า จึงเป็นพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนา หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรได้ ทำให้เปิดโอกาสในการพัฒนาที่ดินมากขึ้น แต่ไม่น่าจะเกิดประโยชน์กับนักลงทุนรายย่อยนัก น่าจะสนับสนุนนักลงทุนรายใหญ่หรือการรถไฟฯที่มีพื้นที่แปลงใหญ่หลายแห่งที่สามารถนำมาพัฒนาได้ ซึ่งจะเกิดการพัฒนาเปลี่ยนแปลงเมืองขนาดย่อม

          "เรื่องสิทธิประโยชน์ในการเปลี่ยนแปลงโซนนิ่ง ถ้ามองในการพัฒนา ยังไม่มีประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญ อย่าง เอฟเออาร์ 1 ต่อ 7 เป็น 1 ต่อ 7.5 หรือ 1 ต่อ 8 ไม่ได้ทำให้ต้นทุนพัฒนาลดลง อย่างเป็นนัยสำคัญหรือทำให้ราคาคอนโดมิเนียมถูกลง เพราะต้นทุนพัฒนาเพิ่ม จากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ซึ่งต้นทุนที่ดินอยู่ที่ 30-35% ของโครงการ ดังนั้นควรให้ FAR เพิ่ม เป็น 1 ต่อ 7.5 หรือ 8 ไม่ได้ทำให้ต้นทุนเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นนัยสำคัญ ที่จะทำให้ราคาคอนโดฯ ถูกลงควรเพิ่มเป็น 1 ต่อ 12 และไทยน่าจะเป็นประเทศเดียวที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าราคาอาคารสำนักงาน"