คลังเร่งดันกฎหมายที่ดิน หลังสนช. ผ่านวาระแรกแบบไม่มีข้อสงวน เตรียมพิจารณาวาระสอง ถึงสามกลางเดือนพ.ย.นี้  ชี้หากผ่านการพิจารณาเริ่มประกาศ ใช้ได้ในปี 63 เผยบ้านหลังหลักไม่เกิน 50 ล้าน ได้รับยกเว้น ส่วนที่ดินเชิงพาณิชย์เก็บสูงสุด 0.7% คาดปีแรกรีดรายได้ 2.9 หมื่นล้าน ก่อนขยับเป็น 3.9 หมื่นล้านในปีที่สี่ “คอลลิเออร์ส" คาดบ้านหลังสองส่อหด หากเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก

          กระทรวงการคลัง ยังคงเดินหน้าผลักด้านร่างกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดได้ผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) ในวาระแรกโดยไม่มีข้อสงวนเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และกำลังเข้าสู่การพิจารณาในวาระที่สองและ สามช่วงกลางเดือนพ.ย.นี้ หากผ่านการพิจารณาในชั้น สนช. ได้ กฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในปี 2563

          นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า คณะกรรมาธิการฯได้เข้าไปดูในหมด ทุกกลุ่มที่คิดว่าอ่อนไหว ไม่ว่า จะเป็นที่ดินเกษตร คนที่มีบ้าน ผู้ประกอบอาชีพไม่ว่าพาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและกลุ่มที่ไม่ใช่ที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมาย

          โดยกฎหมายนี้ ไม่ใช่กฎหมายใหม่ แต่รวมเอากฎหมายเดิมที่มีปัญหาและอุปสรรคต่างๆโดยเฉพาะในเรื่องของการใช้ดุลพินิจ คือ กฎหมายภาษีบำรุงท้องที่และภาษี โรงเรือนเข้าด้วยกัน โดยกฎหมายนี้จะใช้ฐานภาษีคือราคาทรัพย์สิน คือ ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาคำนวณ

          เขากล่าวว่า หลักในการจัดเก็บภาษีจะแบ่งออกเป็น 4 ประเภทคือเกษตร ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรมและ อุตสาหกรรม และที่ดินที่ไม่ได้ประโยชน์ ทั้งนี้ กรณีที่ดิน เพื่อเกษตรกรนั้น ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาหรือรายเล็ก ถ้ามูลค่าไม่ถึง 50 ล้าน จะได้รับยกเว้น ถ้าเกินกว่านั้น จะคิด 1 ล้านละ 100 บาท ยกตัวอย่าง ที่ดินมูลค่า 60 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นใน 50 ล้านบาท และเสีย ในส่วน 10 ล้านบาท เท่ากับว่า จะเสีย 1 พันบาท ถ้า 70 ล้านก็เสีย 2 พันบาท แต่ช่วงเปลี่ยนผ่าน เราจะยกเว้นการจัดเก็บในระยะ 3 ปี แต่ถ้าเป็นเกษตรนิติรายใหญ่ เช่น พวกฟาร์มปศุสัตว์ เกษตรรายใหญ่ จะเสียตั้งแต่บาทแรก

          กรณีบ้านที่อยู่อาศัยนั้น บ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น หลังจากนั้น ทุกๆ 1 ล้านบาท จะเสีย 200 บาท ยกตัวอย่าง ถ้ามูลค่า 60 ล้านบาท จำนวน 50 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้น จากนั้นจะเสียส่วนที่เกินมาจำนวน 10 ล้านบาท หรือ เท่ากับ 2 พันบาทต่อปี หรือ 170 บาทต่อเดือน ส่วนบ้านหลังรอง จะเสียเป็นอัตราขั้นบันไดตั้งแต่ 1 บาท แรก โดยช่วงแรกทุกๆ 1 ล้านบาท จะเสีย 200 บาท เป็นต้น ส่วนกรณีการให้อพาร์ทเมนท์ โดยหลักการแล้ว เจ้าของเป็นผู้จ่ายภาษี

          ที่เชิงพาณิชย์อัตราสูงสุด0.7%

          กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม อัตราภาษีที่จะจัดเก็บจะเป็นแบบขั้นบันได โดยอัตรา สูงสุดไม่เกิน 0.7% ของราคาที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง และ จะมีการแยกประเภท โดยอะไรที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหรือเกษตร จะมาอยู่ในกลุ่มนี้ แต่จะผ่อนปรนให้

          "เราจะลดหย่อนให้สูงสุดได้ 90% เช่นกรณีโรงเรียนเอกชน ที่มองดูว่า เป็นเรื่องการศึกษาเป็นเรื่องที่รัฐบาลรับภาระอยู่แล้ว เพื่อไม่ให้เป็นภาระแก่ ประชาชนและให้เข้าถึงระบบการศึกษาโดยเสมอภาคก็จะให้อัตราลดหย่อนสูงสุด โดยออกเป็นกฎกระทรวง เพื่อกำหนดให้ท้องถิ่นปฏิบัติตาม ส่วนสนามกอล์ฟ เราจะแยกส่วนจัดเก็บ โดยส่วนที่เป็นคลับเฮาส์ จะมีการจัดเก็บ ส่วนที่เป็นสนามจะได้รับการลดหย่อน”

          ที่ดินรกร้างเก็บแบบขั้นบันได

          กรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น หลักการพิจารณาในการจัดเก็บภาษีส่วนนี้ก็เพื่อให้มีการใช้ที่ดินเกิดมูลค่าต่อระบบเศรษฐกิจ ฉะนั้น คนที่ไม่ใช้ ประโยชน์ก็ต้องรับภาระ โดยจะมีอัตราจัดเก็บแบบขั้นบันได อัตราสูงสุด ไม่เกิน 3% ยกตัวอย่าง ในทุกๆ 3 ปี ถ้าไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินจะจัดเก็บเพิ่ม 0.2-0.3% แต่หากไม่ใช้ที่ดินต่อเนื่อง 27 ปี จะจัดเก็บเต็มเพดานที่ 3%

          สำหรับรายได้ที่จะมีการจัดเก็บจากภาษีดังกล่าวนั้น เขากล่าวว่า เนื่องจากการจัดเก็บภาษีตามร่างกฎหมายดังกล่าว จะมีการยกเว้น ลดหย่อน และ ผ่อนปรน ดังนั้น รายได้ จึงยังเข้ามาไม่มากในระยะเวลา 4 ปี ที่มีการบรรเทาการชำระภาษี กล่าวคือ ในกฎหมายจะกำหนดระยะเวลาการ บรรเทาภาระภาษีไว้ โดยหากอัตราภาษีที่จะถูกจัดเก็บมีจำนวนมากกว่าที่เคยเสียในปัจจุบัน จะบรรเทาให้ สามารถชำระได้ภายใน 4 ปี

          "อะไรที่เคยเก็บแล้วเกินกว่า ภาษีเดิม เราจะผ่อนปรนให้ 4 ปี สมมติ เสียแพงไปกว่าปกติ 1 พันบาท ในปีแรกก็เสียเพียง 250 ปีที่สอง 500 ปีที่สาม 750 และปีที่สี่ก็ 1,000 บาทเต็ม โดยเราประเมินว่า รายได้จะเข้ามา ในปีแรกประมาณ 2.9 หมื่นล้านบาท ส่วนปีที่สี่จะเพิ่มเป็น 3.9 หมื่นล้านบาท"

          กระทบเจ้าของที่ดินกลางเมือง

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เกณฑ์ดังกล่าวเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกลางเมือง และหัวเมืองใหญ่จะได้รับผลกระทบ  เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง แม้ว่าจะมีที่ดินเพียง 100-200 ตร.ว. ก็อาจมีมูลค่าประเมินถึงหลัก 50-100 ล้านบาท ส่งผลให้ภาระภาษีเพิ่มขึ้น 350,000-700,000 บาทต่อปี

          สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากภาระภาษี เนื่องจากกฎหมายฉบับใหม่ จะประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ที่เป็นอัตราที่สูงกว่า แม้ว่าโครงการนั้นจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยก็ตาม

          กระทบตลาดบ้านหลังสอง

          ส่วนกรณีของการให้เช่าอสังหาฯ เช่น บ้านเช่า ที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าต่ำ แต่มูลค่าของทรัพย์สินตามราคาสูง โดยเมื่อฐานภาษีถูกเปลี่ยนมาคิดตามต้นทุน จะส่งผลให้ต้นทุนจากภาระภาษีของผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกรณีของผู้ประกอบการที่ปัจจุบันกำลังเช่าที่ดินของภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจ ตามพื้นที่ใจกลางเมือง ต่างๆ ซึ่งเมื่อวิธีการประเมินถูกเปลี่ยนไป จะส่งผลให้ผู้ให้เช่าที่ดินต้องจ่ายภาระภาษีใหม่ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมูลค่าของ ทรัพย์สินจะถูกสะท้อนออกมาตามศักยภาพจริงของที่ดินนั้น จึงมีแนวโน้ม ที่ผู้ให้เช่าที่ดินจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าที่ดินขึ้นเพื่อรักษาอัตราผลกำไร

          นายภัทรชัยยังกล่าวว่า ตามเกณฑ์ใหม่ระบุว่า บ้านหลังรอง จะเสียเป็นอัตราขั้นบันไดตั้งแต่ 1 บาทแรก โดยช่วงแรกทุกๆ 1 ล้านบาท จะเสีย 200 บาท เป็นต้น มองว่าในอนาคตความ ต้องการบ้านหลังหลักขนาดใหญ่จะมีมากขึ้น แทนการซื้อบ้านหลังที่สอง ขณะที่ราคาบ้านที่มีระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไปมีอยู่ประมาณ 4.6% ของตลาดบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย

          คาดยุ่งยากตีความ-ส่อฟ้องร้อง

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ร่างภาษี ที่ดินฯสะท้อนว่าหน่วยงานที่นำเสนอกฎหมายไม่ได้นำข้อเสนอแนะของภาคเอกชน ในประเด็นบังคับใช้ภาษีให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงมาพิจารณา เพราะอัตราจัดเก็บยังซับซ้อน เป็นขั้นบันได ทำให้ทั้งผู้นำไปบังคับใช้คือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบท.) และเทศบาล รวมถึงธุรกิจ และประชาชน อาจไม่เข้าใจถ่องแท้ เมื่อ บังคับใช้ปี 2563 อาจยุ่งยากในการตีความ ทำให้เกิดฟ้องร้องตามมา