อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร
          โครงการมิกซ์ยูสที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทภายในโครงการเดียวกัน ย่อมสร้างความได้เปรียบและเป็นที่สนใจทั้งผู้ซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนและอยู่อาศัยเอง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) รายล้อมไปด้วยแหล่งช็อปปิ้งและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
          สำหรับโครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด เป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท ตั้งอยู่บนถนนราชดำริ ซึ่งภายในโครงการมีการพัฒนาในรูปแบบ โรงแรมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่และลักซ์ชัวรี่ คอนโดมิเนียม
          แม้โครงการนี้จะเป็นลีสโฮลด์ คือ การถือครองสิทธิแบบเช่า 30 ปี พร้อมข้อเสนอในการต่อสัญญาเช่า 20 ปี แต่กระแสตอบรับดีเพราะเริ่มทยอยมอบสิทธิการถือครองแล้วบางส่วน รวมไปถึงการเปิดให้บริการในส่วนของโรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักเกินความคาดหมาย
          วิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์เปอเรชั่น เปิดเผยว่า หลังจากการเปิดตัวโรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย ทำให้โครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด เป็นที่รู้จักและมีการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
          ปัจจุบันในส่วนของคอนโดมียอดขายไปแล้วกว่า 80% จากจำนวนห้องชุดทั้งหมด 316 ยูนิต มีสัดส่วนลูกค้าที่เป็นชาวไทย 50% และชาวต่างชาติ 50% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกง สิงคโปร์และไต้หวัน โดย 90% ซื้อเพื่ออยู่เอง และมีเพียง 10% ที่ซื้อเพื่อลงทุน
          ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันยอดขายให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้นอกจากทำเลที่เป็น Top Destination ระดับต้นๆ ของเมืองไทยแล้วยังเป็นมิกซ์ยูสที่ทันสมัยตอบสนองทุกความต้องการของผู้พักอาศัย
          ทั้งนี้ บริษัทเตรียมโรดโชว์จำนวนยูนิตที่เหลืออีก 20% หรือประมาณ 60 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณกว่า 2,000 ล้านบาท ที่ฮ่องกง ไต้หวัน ภายในเดือน พ.ย.นี้ โดยขนาดที่เหลือเป็นแบบ 2 ห้องนอน มีขนาดพื้นที่ 72-106 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 20 ล้านบาท หรือเริ่มต้นที่ 2.7แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งบริษัทได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นจากตอนพรีเซลราว 20-30% หรือเริ่มที่ 2 แสนบาท/ตร.ม. คาดว่าจะปิดการขายโครงการทั้งหมดได้ในไตรมาสแรก หรือไตรมาส 2 ปี 2562
          พร้อมกันนี้ เพื่อเป็นการสร้างการรับรู้แบรนด์และส่งเสริมการท่องเที่ยวในช่วงสิ้นปีนี้ ทางบริษัทได้จับมือสมาคมผู้ประกอบวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ พร้อมทุ่มงบราว 100 ล้านบาท สำหรับจัดกิจกรรม "บิวตี้ฟูล แบงค็อก บาย แมกโนเลียส์ แอท ราชประสงค์" ซึ่งเป็นการแสดง แสง สี เสียง ด้วยเทคนิคพิเศษผ่านผลงาน 7 ศิลปินไทยชั้นนำ บนตึกสูง 60 ชั้น ณ โครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด วันที่ 18-31 ธ.ค.นี้ คาดมีคนมาชมงานเพิ่มจากปีที่แล้ว 50% จากวันปกติ 6 แสนคน/วัน เป็น 9 แสนคน/วัน
          "จากการจัดบิวตี้ฟูล แบงค็อก เมื่อปีที่ผ่านมา ทำให้โครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด เป็นที่สนใจของผู้ซื้ออสังหาฯ มากขึ้น ด้วยปัจจัยไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งโดดเด่นผนวกกับความเป็น ลักซ์ชัวรี่มิกซ์ยูส ส่งผลให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ปัจจุบันผลตอบแทนการเช่าอยู่ที่ 5-7% นับว่าเป็นสัดส่วนที่สูงเมื่อ เทียบกับโครงการอื่นๆ ในย่านเดียวกัน" วิสิษฐ์ กล่าว
          วิสิษฐ์ กล่าวถึงภาพรวมอสังหาฯ และการท่องเที่ยว ในปี 2562 ว่า ยังมีปัจจัยทั้งบวกและลบที่อาจส่งผลกระทบ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกตั้งซึ่งการเมืองยังไม่ชัดเจน สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐ อย่างไรก็ดี ยังมั่นใจว่าทั้งสองตลาดมีแนวโน้มขยายตัวได้ในทิศทางที่ดี แม้ที่ผ่านมาจะได้รับผลกระทบบ้างจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนลดลงไปบ้าง แต่คาดว่าอีกไม่นานตลาดจะกลับมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้นจากการที่ภาครัฐเร่งสร้างความเชื่อมั่นและการแก้ปัญหาที่ผ่านมา
          ขณะที่กลุ่มนักท่องเที่ยวชาติอื่นๆ ยังคงเดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมมีอัตราการเติบโตในทิศทางที่ดี ซึ่งจะเห็นได้จากตัวเลขที่เริ่มมีจำนวนมากขึ้น ทั้งนี้ความร่วมมือของภาคเอกชน อีกทั้งหากภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมจะช่วยกระตุ้นให้ทั้งคนไทยและต่างชาติเที่ยวไทยเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่พักและการจับจ่ายใช้สอยก็จะเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน จึงมั่นใจว่าช่วงปลายปีจนถึงปีหน้าธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรมยังขยายตัวได้ดี
          ด้านเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมานั้น ไม่ได้ส่งผล กระทบต่ออสังหาฯ ระดับบน เพราะกลุ่มนี้มีกำลังซื้ออยู่แล้ว และซื้อเพื่อลงทุนไม่มาก ขณะที่ตัวสินค้าของบริษัทเป็นสินค้าระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่และมีการเก็บดาวน์ถึง 30% ซึ่งจากการทยอยโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่พบปัญหา
          ในส่วนของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คาดว่าเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 นั้น มองว่าไม่ส่งผลต่อการซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนา เพราะอัตราเพดานไม่สูงมากจนกลายเป็นต้นทุนที่รับไม่ได้ ขณะที่บริษัทจะซื้อที่ดินมาและพัฒนาในช่วง 1-3 ปีทันที แต่ที่น่าเป็นห่วงคือ ต้องแข่งหาโลเกชั่นที่ดีมีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการต่อไปในอนาคต ซึ่งหายากและมีไม่มากนัก
          อย่างไรก็ดี บริษัทมีแผนอีก 2 โครงการ มูลค่าราว 6,000-7,000 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้มีที่ดินเสนอเข้ามาใหม่เพิ่มเติม โดยบริษัทอาจต้องมีการปรับแผนหากเสร็จทันก็อาจจะเปิดปลายปีนี้ หรือเลื่อนไปต้นปีหน้า