โดน 2 เด้ง 'พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน-LTV'-ต้นทุนเพิ่ม 0.1-0.2%

          บล.กสิกรไทยฯ คาดพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  กระทบเพิ่มต้นทุนการพัฒนาโครงการจำกัดเพียง 0.1-0.2% "เทิดศักดิ์" มองกลุ่มคอนโดฯ กระทบมากสุด2 เด้งทั้งจากมาตรการ LTV  แนะลงหุ้นที่กระจายพอร์ตและปันผลสูง LH และ QH

          วันที่ 16 พฤศจิกายน 2561 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวาระที่ 3 โดยจะบังคับใช้เป็นกฎหมายวันที่ 1 มกราคม 2563 (อ่านประกอบข่าวหน้า 1)

          บทวิเคราะห์ บล.กสิกรไทยฯ หรือ KS ระบุว่าผลกระทบจากการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง วันที่ 1 มกราคม 2563 มีทั้งปัจจัยลบและบวกต่อผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเห็นได้ชัดว่าการเรียกเก็บภาษีนี้จะทำให้ต้นทุนของผู้พัฒนาอสังหาฯปรับสูงขึ้นแต่ไม่มาก เช่น ในการเรียกเก็บอัตราภาษีที่ดินรายปีที่ 0.5% ในกลุ่มที่ดินมูลค่า 200-1,000 ล้านบาท และด้วยการที่ต้นทุนที่ดินปกติจะคิดเป็น 20-40% ต่อต้นทุนการขาย (COGS) ดังนั้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการจะปรับเพิ่มขึ้น 0.1-0.2% ซึ่งไม่ได้มีนัยสำคัญมากนัก เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มเกือบ 7% ต่อปี ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

          ส่วนข้อดีของ พ.ร.บ.ฉบับนี้ จะช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เข้าซื้อที่ดินในทำเลดีๆได้ง่ายขึ้น เพราะอาจมีผู้ถือครองที่ดินบางรายยอมขายที่ดินของตนเอง แทนที่จะถือครองต่อไป แต่ต้องชำระภาษี

          ขณะที่เจ้าของที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบไม่มากเช่นกัน เช่น เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังแรกจะมีเพดานชำระภาษีสูงสุดที่ 7,500 บาทต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 75 ล้านบาท และเพดานการชำระภาษีที่ 20,000 บาทต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยที่ 100 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป เจ้าของต้องชำระภาษีที่ 10,000 บาทต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (200 บาทต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยทุกๆ 1 ล้านบาท  อย่างไรก็ตาม ภาษีดังกล่าวจะเพิ่มเป็น 3,000 บาทต่อปี สำหรับราคาที่อยู่อาศัยทุกๆ 1 ล้านบาท หากอิงเพดานอัตราภาษีตามกฎหมายที่ 0.3%

          KS คงน้ำหนักการลงทุนหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ "มากกว่าตลาด" แต่ในระยะสั้นเล็งเห็นความไม่แน่นอนจากผลกระทบของมาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ใหม่โดยในเชิงพื้นฐานยังชอบ SPALI ORI และ QH

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด (ASP) กล่าวว่า กลุ่มพัฒนาอสังหาฯที่จะถูกกระทบจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ มากที่สุดคือกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่ส่วนใหญ่มีการเก็งกำไร หรือซื้อที่เพื่อลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งต้องขึ้นอยู่กับว่าบริษัทใดมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในจำนวนมาก ก็จะถูกผลกระทบมากตามไปด้วย ขณะที่ผลกระทบในส่วนของที่ดินรอพัฒนายังไม่มีนัยสำคัญมาก

          ฝ่ายวิจัย ASP ยังระบุว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบน่าจะเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งไม่ได้ระบุราคา เพราะไม่ได้มีแต่เรื่องภาษีเท่านั้น แต่ยังถูกกระทบจากมาตร การของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ (Loan to Value: LTV) บ้านหลังที่ 2 อีกด้วย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม

          กลยุทธ์การลงทุนในหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาฯเน้นบริษัทที่มีพอร์ตสินค้ากระจายตัว ทั้งประเภทของสินทรัพย์, รายได้ และเป็นหุ้นที่มีการจ่ายปันผลสูง อาทิ LH และ QH

          ข้อดีพ.ร.บ.ฉบับนี้ จะช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เข้าซื้อที่ดินในทำเลดีๆได้ง่ายขึ้น