โชคชัย สีนิลแท้

          ผ่ากลยุทธ์'เอเพ็กซ์'

          เอเพ็กซ์ วาดแผนพัฒนาโครงการ อสังหาฯ เดินหน้าผุดมิกซ์ยูส เกาะติดอุตสาหกรรมท่องเที่ยว กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยยังคงเติบโตต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 9-10% ต่อปี จึงทำให้แนวทางการพัฒนาโครงการ อสังหาฯ ของเอเพ็กซ์เน้นเกาะติดกับความเจริญกับอุตสาหกรรมดังกล่าว จากปี 2560 ที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมายังประเทศไทย 33 ล้านคน คาดว่าปีนี้จะสูงถึง 36 ล้านคน

          พงษ์พันธ์ สัมภวคุปต์ ประธานกรรมการ บริษัท เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ภาพรวมของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยในปี 2561 ยังเติบโตได้ดี แม้ว่าจะมีผลกระทบจากนักท่องเที่ยวจีนที่หายไปจากการเกิดเหตุการณ์เรือล่มที่ จ.ภูเก็ต แต่ก็ได้นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ๆ อย่างอินเดียเข้ามาเพิ่ม รวมไปถึงชาวรัสเซียที่ยังคงกลับมาท่องเที่ยว

          "แนวทางการพัฒนาโครงการของเอเพ็กซ์จะสอดคล้องไปกับการท่องเที่ยว ผนวกไปกับกลุ่มที่ชอบซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน จึงทำให้แนวคิดการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส โดยเน้นไปที่แหล่งท่องเที่ยว ที่ได้รับความนิยม พัฒนาเป็นเรสซิเดนซ์และโรงแรมระดับ 4-5 ดาว เพื่อทำการตลาดควบคู่กันไปด้วย โครงการรูปแบบนี้ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าระดับบน ถือเป็นการเพิ่มมูลค่าที่ดีที่สุดให้กับสินค้า" พงษ์พันธ์ กล่าว

          ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อจะมีทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนให้เช่าระยะสั้นและระยะยาว โดยผลตอบแทนการลงทุนนั้นจะได้ค่อนข้างสูง และสามารถเข้าพักอาศัยในโครงการที่ซื้อได้ปีละ 30 วัน ซึ่งแม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกเกณฑ์มาคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่มั่นใจว่าจะไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นทางเลือกของการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดี เนื่องจากจะได้รับค่าเช่าทุกเดือน โครงการอสังหาฯ จะได้รับการดูแลอย่างดี ทรัพย์สินที่ซื้อไว้จะมีมูลค่าเพิ่มเพราะมีแบรนดิ้งในตัวทรัพย์สิน และจะสามารถขายทำกำไรได้ต่อเนื่อง โดยกลุ่มลูกค้าหลักยังเป็นคนไทย 90% อีก 10% เป็นชาวยุโรปและสิงคโปร์

          สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการจะเป็นวิลล่า รูปแบบโลว์ไรส์คอนโดมิเนียม เพื่อที่จะให้ลูกค้าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ เป็นการทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อลูกค้าซื้อโครงการไป โครงการที่บริษัทพัฒนาจะมีการคำนวณรายรับที่จะได้ อย่างโรงแรมในภูเก็ตอัตราการเข้าพักของลูกค้าอยู่ที่ 80% ขึ้นไปต่อปี และรายรับก็ดีขึ้น ผ่านการทำสำรวจของสก๊อต ทราเวล รีเสิร์ช ถือเป็นหน่วยกลางที่ทั่วโลกให้การยอมรับ โดยมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่สิงคโปร์ ซึ่งหลายโรงแรมและบริษัทในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจะเป็นสมาชิก ซึ่งถ้าโครงการที่ขายในรูปแบบเรสซิเดนซ์ ลูกค้าสามารถประเมินได้ว่าลงทุนไปแล้วจะได้ผลตอบแทนเท่าใด เพราะมีการขอใบอนุญาตในรูปแบบโรงแรม ในส่วนของคอนโดที่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้

          "เมื่อมีแบรนด์โรงแรมที่ดี กลุ่มลูกค้าที่ดี จะส่งผลให้อัตราการเข้าพักจะดี รายรับที่ดี สมมติว่าซื้อห้องชุดราคา 10 ล้านบาท ผลตอบแทนการลงทุนจะได้ 5% ต่อปี และยังไม่ตก โดยอัตราการเข้าพักโรงแรมในพัทยาและภูเก็ตจะอยู่ที่ 75-85% ส่วนกระบี่นั้นอัตราการเข้าพักจะต่ำกว่าภูเก็ตเล็กน้อย อีกทั้งที่ดินในการพัฒนาโครงการโรงแรมนั้นเริ่มหาได้ยาก เนื่องจากที่ดินที่เหลือเป็นที่ป่าค่อนข้างเยอะที่มีปัญหารุกล้ำพื้นที่" พงษ์พันธ์ กล่าว

          ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาจำนวนกว่า 200 ไร่ พัฒนา 4 โครงการ มูลค่ารวม 1.2 หมื่นล้านบาท  เริ่มต้นที่โครงการคลับเมด กระบี่ รีสอร์ท แอนด์ เดอะเรสซิเดนซ์ ที่หาดยาวที่ต้องการโปรโมทให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ หาดยาว 10 กม.ต่อเนื่อง ถือเป็นหาดเวอร์จิ้น ที่ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใดมาพัฒนาโครงการ  ระยะทางอยู่ห่างสนามบิน 21 กม. หากเดินทางด้วยรถยนต์ใช้เวลาเดินทาง 30 นาที และอยู่ใกล้กว่าอ่าวนาง กระบี่เป็นแหล่งท่องเที่ยวเป็นน้องภูเก็ต แต่มีคาแรกเตอร์คนละแบบ ภูเก็ตจะเป็นเขาลูกเดียว ส่วนกระบี่จะเป็นจังหวัดที่มีเกาะเยอะ มีอ่าว ถ้ากลุ่มที่ชอบผจญภัย จะไปกระบี่

          สำหรับคลับเมด กระบี่ นั้นอยู่บนพื้นที่ 100 ไร่ มีเนื้อที่กว้างติดหาดกว่า 300 เมตร ซึ่งบริษัทถือเป็นผู้จุดพลุพัฒนาโครงการ พัฒนาในสไตล์ที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มผู้เข้าพัก อย่างคลับเมด นั้นจะเน้นแนวแอดเวนเจอร์ ประกอบด้วยห้องพัก 300 ห้อง มูลค่า 2,250 ล้านบาท ส่วนวิลล่าที่เปิดขายรูปแบบ คอนโดจำนวน 58 วิลล่า จำนวน 29 หลัง มูลค่า 1,441 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 62% หรือขายไปได้แล้ว 36 ยูนิต ขนาด 79-155 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 12.3 ล้านบาท ราคาแพงสุด 18 ล้านบาท จะเป็นวิลล่าขนาดใหญ่ ขึ้น โดยขนาด 2 ห้องนอนได้ปิดการขายไปแล้ว ซึ่งการทำสัญญาซื้อคนไทยซื้อเงินดาวน์ 30% ส่วนต่างชาติต้องวางเงินดาวน์ 50%

          โครงการต่อมาคือ เตรียมพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว และวิลล่าจะพัฒนาเป็นโรงแรม 240 ห้องพัก มูลค่า 2,070 ล้านบาท ส่วนโครงการเรสซิเดนซ์ 120 ยูนิต มูลค่า 1,512 ล้านบาท อยู่บนพื้นที่ 70 ไร่ จะเริ่มเปิดขายเดือน ก.พ. 2562 ซึ่งมีรูปแบบวิลล่าขนาดใกล้เคียงกับที่คลับเมด จ.กระบี่ ส่วนโครงการที่ 3 อยู่บนที่ดิน 60 ไร่ และโครงการ 4 นั้นจะเปิดตัวไตรมาส 3 ปี 2562 โดยบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินเพิ่มเติม โดยมูลค่าโครงการจะใกล้เคียงกัน เฉลี่ยต่อโครงการมูลค่า 3,000 ล้านบาท หรือมีมูลค่ารวม 1.2 หมื่นล้านบาท โครงการจะเปิดให้บริการได้ทั้งหมด ภายในปี 2564

          สำหรับที่ภูเก็ต บริษัทได้พัฒนา แล้ว 2 โครงการ ได้แก่ เชอราตัน ภูเก็ต แกรนด์เบย์ อ่าวปอ ที่ได้เปิดการขายในปี 2560 บนเนื้อที่ 66 ไร่ คอนเซ็ปต์เหมือนกับโครงการอื่นที่มีทั้งโรงแรมและส่วนวิลล่า มูลค่าโครงการรวม 4,600 ล้านบาท ส่วนเรสซิเดนซ์มีจำนวน 107 ยูนิต ปัจจุบันมียอดขาย 80% จะก่อสร้างเสร็จไตรมาส 4 ปี 2562 ส่วนโรงแรมจะเปิดให้บริการในปี 2563

          นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการที่บริเวณหาดไม้ขาว จ.ภูเก็ต บนพื้นที่ 14 ไร่ พัฒนาเป็นโรงแรมจำนวน 179 ห้อง มูลค่าประมาณ 1,890 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 58 ยูนิต มูลค่า 1,211 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 3,100 ล้านบาท

          นี่คือต้นแบบการพัฒนาเพื่อการลงทุน โดยใช้จุดขายคือการท่องเที่ยวไทยสร้างโอกาสการเติบโต