ปลุกกำลังซื้อ'บ้านล้านหลัง' เพิมFAR-บีโอไอ

          บิ๊กอสังหาฯหวั่นหนี้ครัวเรือน-แบงก์เข้มสินเชื่อ กระทบโครงการบ้านล้านหลัง สมาคมบ้านหวั่น!เอกชนน้อยรายเข้าร่วม เสนอเพิ่มเอฟอาร์เอโบนัสลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% สร้างแรงจูงใจ ใช้กลไกตลาดดัมพ์ราคาช่วย

          จากนโยบายบ้านล้านหลังของรัฐบาลผ่าน ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองแม้จะเป็นโครงการที่ดีกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย คนที่เริ่มเข้าสู่ตลาดแรงงาน รายได้ ไม่เกิน 25,000 บาทยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการมุ่งไปสู่ตลาดกลางบน กันมากขึ้น

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า นโยบาย "บ้านล้านหลัง" ของภาครัฐ หลังจากอนุมัติให้ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อย รายละไม่เกิน 1 ล้านบาท ดอกเบี้ยต่ำนาน 5 ปี พร้อมปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างที่อยู่อาศัยในราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย รวมวงเงินทั้ง 2 ส่วน  6 หมื่นล้านบาท ว่า นโยบายดังกล่าว ตามหลักการรัฐบาลคงต้องการช่วยเหลือกลุ่มมีรายได้น้อย ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งก็สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เคยเสนอ ให้รัฐเปิดช่อง การเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มคนดังกล่าวให้มากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม แค่นโยบายคงไม่เพียงพอรัฐต้องดำเนินการส่วนอื่นๆ ควบคู่กันไปด้วย ภายใต้กลไกของตลาด โดยเฉพาะการเปิดช่องให้เอกชนใช้ที่ดินของตนเองในการก่อสร้าง พร้อมเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวม ต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์ โบนัส) ให้มากกว่า 10:1 ในย่านใจกลางธุรกิจ เพื่อเพิ่มสัดส่วนห้องชุดให้ขายได้มากและให้เอกชนชดใช้ในรูปแบบการทำที่อยู่อาศัยรองรับผู้มีรายได้น้อยในทำเลอื่นๆ ทดแทน ตามราคาและขนาดที่รัฐกำหนด ภายใต้จำนวนพื้นที่ที่เอกชนได้โบนัสมา เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ฝ่ายผู้ขาย

          เนื่องจาก เชื่อว่า ผู้ประกอบการอาจไม่กล้าเสี่ยง ในการกระโดดลงไปก่อสร้างและขายในราคาที่ต่ำมาก เพราะที่ผ่านมา กลุ่มผู้มีรายได้น้อย มักมีปัญหาในการกู้สินเชื่อ ธนาคารต่างปฏิเสธ ซึ่งหากเลือกได้ การเจาะกลุ่มผู้ซื้อระดับปานกลาง-สูงน่าจะมีความเป็นไปได้มากกว่า ทั้งยังมีความกังวล กรณีการดำเนินนโยบายของรัฐหากไม่ต่อเนื่อง จะกลายเป็นความเดือดร้อนของผู้ประกอบการที่ไม่สามารถรับโอนได้  ยืนยันทั้งหมดควรจะจบที่กลไกของตลาดมากกว่า

          "เดิมมีบ้านประชารัฐ ก็ไม่ตอบโจทย์นัก เพราะเป็นที่เช่า คนซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ ใครจะซื้อ มาคราวนี้ ก็ยังไม่แน่ใจว่า บ้านล้านหลังจะออกมาในรูปแบบไหน แต่ยืนยัน การเพิ่มเอฟเออาร์โบนัส น่าจะจูงใจเอกชนมากกว่า ยอมกำไรจุดหนึ่ง ไปขาดทุนอีกจุดหนึ่งแทน ปรับสมดุลกันเอง มากกว่ายอมเสี่ยง การทำบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยโดยตรง โอกาสกู้ไม่ผ่าน ไม่สร้างกำไรมันสูง"

          นายอธิป ยังกล่าวว่า จากนโยบายดังกล่าว นอกจาก ธอส. จะปล่อยกู้ให้ดอกเบี้ยในอัตราพิเศษแล้ว ยังพ่วงแถมฟรีค่าธรรมเนียม 4 ฟรี  ได้แก่ ฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ,ฟรีค่าประเมินราคาหลักประกัน, ฟรีค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และ ฟรีค่าจดทะเบียน นิติกรรมจำนอง อีกด้วย แต่อย่างไรก็ตาม หากต้องการช่วยเหลือให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านอย่างแท้จริง ควรเพิ่มการลดค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ปัจจุบันต้องจ่ายในอัตรา 2% ของราคาขายหรือราคาประเมินด้วย ซึ่งผู้ประกอบการยังคงยืนยันตามหลักการเดิมที่เคยเสนอไปยังรัฐมนตรีกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ว่าน่าจะลดให้เหลือ 0.01% หรือฟรีค่าธรรมเนียมดังกล่าวไปเลย โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหลังแรก ที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททั่งระบบ เพื่อเป็นการลดภาระผู้ซื้อ ที่เดิมทีจำเป็นต้องมีเงินก้อนมาจ่ายในส่วนดังกล่าวด้วย เนื่องจากผู้ซื้อบ้านหลังแรก ส่วนใหญ่มักไม่พร้อมในฐานะการเงิน การฟรีค่าธรรมเนียม จะช่วยให้การซื้อ และการตัดสินใจเกิดง่ายขึ้น

          สอดคล้อง น.ส.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า  ผู้ประกอบการรายใหญ่ มักไม่เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลัง เนื่องจาก มีปัญหาหนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มสินเชื่อ ต้นทุนที่ดินสูง มองว่าไม่คุ้มหาก จะไปเล่นตลาดกลางบน และระดับบน อย่างไรก็ดี กลุ่มเอกชนที่นำโครงการเข้าร่วมบ้านล้านหลัง จะเป็นการเหลือขายและมากที่สุด น่าจะเป็นการเคหะแห่งชาติ เพราะเป็นหน่วยงานรัฐด้วยกัน

          นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่ามองว่า บ้านล้านหลังของรัฐ เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้านเป็นของตนเอง แต่หากคนกลุ่มนี้ไม่มีกำลังซื้อ รัฐออกมาตรการอะไรมาก็ไม่สามารถเข้าถึงได้ เนื่องจาก แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อเพราะสร้างหนี้ง่าย หากบริษัทลงไปเล่นมองว่าจะเหนื่อยทั้งการคุ้มต้นทุนและการถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ