ขึ้นตึกสูง ศูนย์รวมอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย จากแนวรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง เทียบชั้น ญี่ปุ่น-สิงคโปร์

จากกรณีการก่อสร้างรถไฟฟ้า พร้อมกันหลายเส้นทาง ตามแผนแม่บท คณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) มอบให้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดำเนินการ 11 เส้นทางและกรุงเทพ มหานคร ดำเนินการอีก 2 เส้นทาง ทำให้เกิดจุดศูนย์รวมเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกต่อการเดินทาง จุดเหล่านี้เองที่เป็นทำเลทอง ให้กับบริษัทพัฒนาที่ดิน เข้าไปปักหมุดขึ้นคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้ากันมาก ผังเมืองจึงมีบทบาทสำคัญเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้พัฒนามากขึ้นตามมูลค่าที่ดินที่ควรจะเป็นจากปัจจุบันยังจำกัดการพัฒนาอยู่มาก

เปิดจุดตัดรถไฟฟ้าทั่วกรุง

นายทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ" ว่า กทม. พิจารณาปรับผังเมืองให้สอดรับกับ รถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย โดยให้ความสำคัญ ทั้งระบบ ล้อ-รางเรือ กว่า 100 จุดเชื่อมต่อ แต่ทั้งนี้เฉพาะรถไฟฟ้า มีทั้งหมด 40-50 จุดตัด อาทิ จุดตัดใหญ่ เช่น สถานีกลางบางซื่อ มักกะสันซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ ที่ กทม.จะต้องกำหนดบทบาทให้สอดคล้องกับรถไฟฟ้าในทุกเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า สายสีม่วง วิ่งไปบางใหญ่นนทบุรี ที่เปิดให้บริการ รถไฟฟ้าสายสีเขียวเชื่อมสมุทรปราการ สายสีเหลือง วิ่งลาดพร้าวทั้งเส้น ออกไปยังศรีนครินทร์ รวมถึงสายสีชมพู ฯลฯ ทำให้เกิดจังก์ชันใหญ่ ที่ กทม.ต้องเข้าไปส่งเสริมเพราะ หมายถึงรถไฟฟ้าไปที่นั่นเกิดความเจริญ นอกจากนี้ยังกำหนดผังเมือง ให้ตอบโจทย์ผู้สูงอายุ โลจิสติกส์ ลดภาระจราจรในเมือง

พร้อมกันนี้ยังนำกลไกทางผังเมืองจากกรุงเวียนนา ประเทศ ออสเตรียมาปรับใช้กับไทยเพื่อกำหนดย่านนวัตกรรม และสมาร์ท ซิตี โดยกำหนดพื้นที่ใช้สอยร่วมกัน ให้สอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชน โดยจะกำหนด โซนนำร่องที่เหมาะสมขึ้นมา เพื่อให้ทุกคนเข้ามามีส่วนร่วม

แหล่งข่าวจากกรุงเทพ มหานคร (กทม.) กล่าวเสริมว่า กทม.พิจารณาปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ให้สามารถก่อสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้เพิ่มขึ้น ในย่านสถานีร่วมหรือเชื่อมต่อ 40 สถานีทั้งที่เปิดให้บริการในปัจจุบันและ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในเขตกทม.ให้เหมือนกับประเทศชั้นนำในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ โดยรูปแบบจะเป็นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีให้เกิดความคุ้มค่าเพราะแต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า จะมีคนมาใช้บริการจำนวนมากทำให้ทำเลย่านดังกล่าวจะมีมูลค่าสูง มีผู้ประกอบการจับจองที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก่อนจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเสียอีก

ทั้งนี้สิ่งที่อยากเห็นคือ ต้องการให้แต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าแห่งใหม่เป็นแม่เหล็กทำให้เกิดแหล่งงานนอกเหนือจากคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวเพื่อ กระจายการเดินทางไม่ให้เข้าเมือง ทั้งนี้กทม.อยากเห็นการเดินทางจากโรงแรมเชื่อมเข้ากับห้างสรรพสินค้า ทะลุถึงอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยเชื่อมเข้าสถานีรถไฟฟ้าได้ทันทีเหมือนต่างประเทศ

เช่น ย่านบางกะปิ ซึ่งมีจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้ามากถึง 3 สาย ได้แก่ สายสีเหลือง ช่วง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีส้ม(ตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และ สายสีน้ำตาลช่วงแครายมีนบุรี ซึ่งจะตัดกันที่ แยกลำสาลี ทำให้ บางกะปิกลายเป็นศูนย์ชุมชนขนาดใหญ่ ที่รวมทุกกิจกรรมไว้ในที่เดียว และอนาคตจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงจากอาคารเก่า ตึกแถวเตี้ยๆ จะขยับขึ้นตึกสูงยกเวิ้ง ขณะสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือสีแดงที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.3 สามารถขึ้นตึกสูงได้แบบไม่จำกัด นอกจากนี้ยังมีสายสีส้มที่มีจุดตัด กับรถไฟฟ้าอื่นมากถึง 10 จุด ถือเป็นรถไฟฟ้าเส้นผ่าเมืองที่มีศักยภาพสูงที่กทม.ให้ความสำคัญ นอกจากจุดตัดที่ย่านบางกะปิแล้วยังมีจุดตัดที่รามคำแหง ยังมีจุดตัดที่ศูนย์วัฒนธรรม กับรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที ท่าพระ บางขุนนนท์ อีกทั้งฮับใหญ่ย่านฝั่งธนชุมทางตลิ่งชัน 4 ระบบรถไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังมีจุดตัดที่น่าสนใจสายสีเขียวเหนือ สถานีเซ็นทรัลลาดพร้าว ตัดใต้ดินเอ็มอาร์ที ห้างยูเนียนมอลล์ เป็นต้น

ขณะที่จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางรถไฟฟ้าสำคัญๆ 2-3สายที่เปิดให้บริการที่ต้องปรับเพิ่มความหนาแน่นของการพัฒนาเข้าไปได้แก่สถานีสยามสแควร์, สถานีอโศก-สุขุมวิท (บีทีเอส-เอ็ม อาร์ที),สถานีพญาไท (แอร์พอร์ตลิงค์-บีทีเอส) สถานีเตาปูน (น้ำเงิน-ม่วง) สถานีเพชรบุรี- มักกะสัน สถานีจตุจักร-หมอชิต เป็นต้น

" จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางในกทม.จะมี 40-50 จุด จากการขยายการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยปกติแล้วกทม.จะปล่อยให้ทำกิจกรรมสูงกว่าที่อื่นแต่ที่ผ่านมายังจำกัดแต่การปรับผังเมืองครั้งนี้ ต้องส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเพิ่มทั้งความหนาแน่นและความสูงเหมือน ญี่ปุ่น สิงคโปร์"

800ม.รอบสถานีขึ้นตึกสูง

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่านอกจากนี้ยังขยายรัศมีรอบสถานีเพิ่มเฉพาะจุดตัดจาก 500 เมตรเป็น 700-800 เมตร ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาตัวเลขที่เหมาะสมจะเป็นเท่าใด เมื่อทดลองใช้อาจจะปรับเพิ่ม 1,000 เมตรในอนาคต โดยเขตเมืองเน้นเมืองกระชับทั้งนี้รถไฟฟ้าภายในวงแหวนรัชดาฯ ส่วนใหญ่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง หากเป็นชานเมืองกำหนดเป็นศูนย์ชุมชนจะกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม)-ส้มเข้ม ย.6-7(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เช่น ศูนย์ชุมชนมีนบุรี มีจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและ ชมพู ฯลฯ

อย่างไรก็ดีหากต้องการเพิ่มความสูงและพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้นจะมีโบนัสให้ไม่เกิน 20% ของสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR) แต่ต้องทำบ่อหน่วงน้ำ ลดการระบายน้ำกองบนเขตทางสาธารณะ ทำอาคารประหยัดพลังงานจัดทำสวนสาธารณะ ทางสาธารณะ ให้คนอื่นใช้ร่วมกันแต่ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเอกชน

ต่อไป จะกำหนดสีผังให้มีการผสมผสาน ทั้งสีเหลือง สีแดง ส้ม น้ำตาลอยู่ในบริเวณเดียวกัน เพื่อให้เกิดพัฒนาได้หลากหลาย ขณะทำเลพื้นที่ชั้นใน ยังคงเป็นย่านพาณิชยกรรม พ.5 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน อาจปรับเป็น พ.7-พ.8 เพิ่มความหนาแน่นขึ้น เช่นพระราม 4 สีลม สาทร ราชประสงค์ สยาม เป็นต้น แต่ปัจจุบันพัฒนาไม่ถึงที่กำหนด หรือพัฒนาได้เพียง 2เท่า จาก 10 เท่า เท่านั้นของแปลงที่ดิน เนื่องจากติดถนนซอยที่ต่ำกว่าที่กำหนดห้ามสร้างตึกสูงเช่น ต่ำกว่า 10 เมตร สร้างไม่เกิน 8 ชั้น ทำเลสุขุมวิท จากกฎหมายอาคาร

ผุดคอนโดฯทำเลรอบนอก

ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่าสัดส่วนของซัพพลายคอนโดมิเนียม มีการปรับเปลี่ยนกระจายไปยังทำเลรอบนอกมากขึ้น ทั้งด้านเหนือ เช่น งามวงศ์วาน ติวานนท์ ที่จากเดิมมีเพียง 1.7 หมื่นหน่วย เป็นเพียง 8% ของตลาด กลับเพิ่มขึ้นเป็น 13% อยู่ที่ 7.3 หมื่นหน่วยและทำเลที่มีความโดดเด่น เปลี่ยนแปลงชัดเจนมากที่สุดในปีนี้ คือทำเลฝั่งธนบุรี ที่เดิมเป็นเพียงสัดส่วน 6% ของตลาด ขยับมาอยู่ที่ 12% ณ ปัจจุบัน