ธนาคารแห่งประเทศไทยเตรียมหารือ ผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ ในวันที่ 11 ต.ค.นี้ เพื่อชี้แจงและสอบถามความคิดเห็น ต่อมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คาดว่าจะนำมาบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562

          บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ออกบทวิเคราะห์ แนวนโยบาย MacroPrudential ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกมาดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นจะส่งผลลบต่อผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นเท่านั้น แต่จะดีต่อผู้ซื้อบ้าน รวมไปถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารในระยะยาว

          ภายใต้แนวนโยบายใหม่ ธปท. จะใช้ การกำหนดมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแทนการใช้เกณฑ์ค่าน้ำหนักความเสี่ยง ในการคำนวณค่า LTV Ratio จะนับรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพิ่มเติมทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน

          เกณฑ์ LTV Ratio สำหรับการกู้บ้านหลังแรกยังคงเท่าเดิม แต่เกณฑ์ดังกล่าวจะลดลงเหลือเพียง 80% สำหรับการทำสัญญาเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆไปของผู้กู้รายเดิม โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะเท่ากับผู้กู้เงินซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป

          ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่ามาตรการที่จะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดคือการปรับลด LTV Ratio ลงเหลือเพียง 80% สำหรับการทำสัญญาเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆไปที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง

          ทั้งนี้เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการ จะเก็บเงินดาวน์ประมาณ 10%-15% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ดังนั้น หากมีการปรับลด LTV Ratio ลงเหลือเพียง 80% ผู้ซื้อบ้านก็จะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นอีก 5%-10%
          จากข้อมูลของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งจำนวน 21 ราย พบว่าที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหลังมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90-95% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณ 75-80% ในเชิงของมูลค่า ขณะที่ข้อมูลของ ธปท. สำหรับสินเชื่อบ้านที่ปล่อยใหม่พบว่าจำนวนสัญญาสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ที่ใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองและหลังต่อๆ ไปมีสัดส่วนประมาณ 20%

          ดังนั้นหาก 70% ของผู้ซื้อบ้านเป็นผู้กู้เงิน จากธนาคาร ผู้ที่กู้เงินเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมาน่าจะเป็นสัดส่วนประมาณ 15% ของผู้ซื้อบ้านทั้งหมด ซึ่งจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการดังกล่าว โดยผลกระทบในเชิงมูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 10%-12% ของยอดขาย

          ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจคอนโดมิเนียมน่าจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะผู้ประกอบการ ที่มีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนใน 1-2 ปี ข้างหน้าน่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ผู้ประกอบการในกลุ่มดังกล่าวอาจมีปัญหาเรื่องการโอนล่าช้าเนื่องจากผู้ซื้อโดยเฉพาะ ผู้ซื้อภายในประเทศอาจมีความยุ่งยากในการขอสินเชื่อ ทั้งนี้ ความล่าช้าในการโอนจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการรับรู้รายได้ของ ผู้ประกอบการใน 1-2 ปีข้างหน้า

          การลด LTV Ratio น่าจะช่วยลดปัญหาการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลงได้ ทั้งนี้เนื่องจากผู้เก็งกำไรจะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นในช่วงที่โครงการอยู่ในระหว่างการก่อสร้างซึ่งทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลงจากเดิม ในขณะเดียวกัน ผู้เก็งกำไรก็อาจมีความเสี่ยงที่จะสูญเงินที่ลงทุนไปหากไม่สามารถหาผู้ซื้อรายอื่นมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไว้ต่อไปได้ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอน

          ทริสเรทติ้งคาดว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้ม ที่จะหันไปเน้นขายสินค้าให้แก่ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ผู้ซื้อต่างชาติวางเงินมัดจำมากกว่า 20% ของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติอาจผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าพื้นฐานเศรษฐกิจภายในประเทศของไทย ภาวะดังกล่าวอาจทำให้ความสามารถ ในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ในเขตใจกลางเมืองของผู้ซื้อภายในประเทศลดลง

          ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำ การสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) ในภาพรวมของไตรมาส 3 ปี 2561 ซึ่งขณะดำเนินการสำรวจเริ่มมีกระแสเรื่องธปท.ให้ความสนใจต่อภาวะฟองสบู่สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นพิเศษ

          ผลสำรวจพบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นมีค่าเท่ากับ 51.7 จุด ค่าดัชนีเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ในระดับ 50.9 จุด เนื่องจากผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งคาดว่าจีดีพี ในครึ่งแรกปี 2561 จะขยายตัวร้อยละ 4.8 และคาดว่าจีดีพีปี 2561 จะขยายตัวร้อยละ 4.2-4.7 เนื่องจากการขยายตัวของการบริโภค การลงทุนภาคเอกชน และการใช้จ่ายของรัฐบาล

          เมื่อจำแนกดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันในแต่ละด้านพบว่า ความเชื่อมั่นด้านยอดขาย ด้านการลงทุน และด้านต้นทุนการประกอบการ มีค่าดัชนีเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนด้านผลประกอบการ การจ้างงาน และการขึ้นโครงการใหม่/ยูนิต ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ค่าดัชนียังสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด

          หากพิจารณาค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันจำแนกตามกลุ่มผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 56.1 จุด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 53.2 จุด แสดง ให้เห็นว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies ยังมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
          ส่วนผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 45.2 จุด ค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด และลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ระดับ 47.6 จุด แสดงว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies ยังไม่มีความเชื่อมั่น ในการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันและลดลงจากไตรมาสก่อนอีกด้วย

          ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า ในภาพรวมไตรมาส 3 ปี 2561 มีค่าเท่ากับ 57.5 ลดลงจากไตรมาส ก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ระดับ 62.0 จุด เมื่อจำแนกดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าในแต่ละด้านพบว่า ความเชื่อมั่นลดลงในทุกด้าน

          แต่ค่าดัชนียังสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด ยกเว้นด้านต้นทุนการประกอบการเท่านั้น ที่มีค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด ซึ่งเป็นผลมาจากความกังวลต่อ แนวโน้มราคาน้ำมันในตลาดโลกที่เพิ่มขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น และความกังวลต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในอนาคต รวมถึงอาจเป็นผลมาจากความกังวลเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยอีกส่วนหนึ่งด้วย