สต๊อกคอนโดช้ำหนักแบงก์เข้มสินเชื่อ-โดนชิงกำลังซื้อ

          คอนโดฯสายสีม่วงสุดช้ำทาวน์เฮาส์ 2 ล้านต้นๆระเบิดศึกทำเลนนทบุรี หนีผังเมือง ปาดหน้าชิงกำลังซื้อ กว่า 2 หมื่นหน่วย เผยราคาไม่ต่างกัน ได้ที่ดิน-พื้นที่ใช้สอยกว้างเพียงขยับอยู่ในซอย

          ปัจจุบันทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทต้นๆ มาแรง โดยเฉพาะ จังหวัดนนทบุรี  ยิ่งทำให้สต๊อกคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ได้รับผลกระทบจากการแย่งชิงกำลังซื้อ

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ( LPN ) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบันทาวน์เฮาส์ในจังหวัดนนทบุรีเป็นคู่แข่งสำคัญกับคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากราคาไม่ห่างกันมาก เพียงแต่ทาวน์เฮาส์จะขยับเข้าไปในซอย ไม่ติดสถานี แต่ผู้บริโภคนิยม เนื่องจากได้ที่ดินและพื้นที่ใช้สอยมากกว่า

          ขณะซัพพลายคอนโดฯต่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วน มาตรการคุม LTV ( สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ซ้ำเติมคอนโดฯทำเลนี้ เนื่อง จากไม่มีใครเก็งกำไรจากทำเลที่ไม่ได้รับความนิยม

          นายโอภาสกล่าวต่อว่า ปัญหาใหญ่ที่ทำให้เกิดซัพพลายล้น เป็นเพราะผู้ประกอบการแห่เปิดโครงการขนาดใหญ่มากเกินไปเพราะเพียงรถไฟฟ้าผ่าน อีกทั้งหนีผังเมืองนนทบุรีใหม่ค่อนข้างจำกัดการพัฒนา  และสุดท้าย ราคาที่ดินสูงขึ้น 2-3 เท่าจาก 2 หมื่นบาทต่อตารางวาเป็นหลักแสนบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในย่านนี้แพง

          นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า พื้นที่นนทบุรี เกิดการพัฒนาแนวราบในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มากที่สุด อีกส่วนคือบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ที่อยู่ในทำเลขยับเข้ามาในเมือง

          แสดงว่าภาพรวมกลุ่มทาวน์เฮาส์ได้รับการตอบรับจากตลาดอยู่ในระดับดีกว่า ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ มีตัวเลขดูดซับอยู่ที่ 4.9% แต่ไม่ได้หมายความว่าครอบคลุมในทุกทำเล  เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักตัดสินใจจากข้อมูลตัวเลขที่ประจักษ์ โดยไม่ได้คำนึงถึงส่วนอื่นๆ ประกอบ เช่น การเล็งถึงทำเลที่มีฮับรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่ไม่ได้มองครอบคลุมถึงคนซื้อ ที่มีค่าใช้จ่ายการเดินทาง อย่างปัญหาที่เกิดขึ้นกับซัพพลายคอนโดฯสายสีม่วงในปัจจุบัน  ที่การซื้อคอนโดฯในราคากว่า 2-กว่า 2 ล้านบาท แถวติวานนท์ เมื่อบวกกับค่าเดินทางเป็นร้อยบาทในแต่ละวันแล้ว การเพิ่มเงินส่วนต่างอีกไม่มาก ก็สามารถซื้อคอนโดฯในเมือง ย่านรัชดาฯ ที่เดินทางได้สะดวกกว่ามาก เป็นต้น

          ขณะที่นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ตลาดคอนโดฯในบางทำเลมีความอิ่มตัวจริง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายช่วงก่อนหน้านี้ ขณะที่เชื่อว่าการที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ไปมาก จะทำให้ซัพพลายที่มีอยู่ค่อยๆถูกดูดซับออกไป และราคาจะกลับมาดีขึ้นและคึกคักอีกครั้ง ไม่ต่างจากตลาดแนวราบ ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ที่เริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย กลับไปจับตลาดมากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีดีมานด์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง  และหลายทำเลมีความน่าสนใจในหลายกลุ่มราคา โดยชีวาทัยมีแผนปี 2562 เปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 5 โครงการ ซึ่งจะเป็นแนวราบประมาณ 3-4 โครงการ เพื่อต้องการเพิ่มสัดส่วนตลาดดังกล่าวให้สูงขึ้น 40-45% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า หลังจากปัจจุบันอยู่ที่ 5% เท่านั้น

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ถึงกลุ่มคอนโดมิเนียม ขณะนี้เกิดความกังวลถึงจำนวนซัพพลายเกิดใหม่จะกลายเป็นภาวะฟองสบู่  แต่จากข้อมูลของกรมที่ดินนั้น พบผู้ประกอบการมีการปรับตัวดี  จากการที่ชะลอจดทะเบียนและรอการสร้างใหม่ ในช่วงที่ตลาดมีการโอนระบายสต๊อก ฉะนั้นไม่น่าจะมีภาวะดังกล่าวเกิดขึ้น ขณะเดียวกันในบางทำเลที่ขายออกได้ช้า จากการมองไม่ครอบคลุม เช่น ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก็พบมีการชะลอขึ้นโครงการแล้วเช่นกัน ขณะที่ผู้ประกอบการบางส่วน ก็หันไปจับกลุ่มพัฒนาโครงการแนวราบ เช่น ทาวน์เฮาส์ มากขึ้น

          เนื่องจากในช่วงรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ ทุกบริษัทแห่ไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ ทำให้ซัพพลายแนวราบในพื้นที่ถูกดูดซับไปแทบหมด แม้กระทั่งโครงการที่เคยขายไม่ออกในอดีตก็ตาม ทำให้มีดีมานด์รอดูดซับอยู่ อีกประการน่าจะเกิดจาก ความต้องการของผู้บริโภค ที่เมื่อคำนวณสัดส่วนเงินต่างแล้ว การบวกเพิ่มเงินอีกจำนวนหนึ่งก็จะสามารถหาซื้อและผ่อนบ้านได้ในราคาใกล้เคียงกับคอนโดฯที่มีเหลืออยู่ ประกอบกับการเดินทางที่สะดวกจากโครงข่ายรถไฟฟ้าในปัจจุบัน โครงการแนวราบจึงได้รับความสนใจมากกว่าจากผู้ซื้อ พร้อมมองว่า พื้นที่รอบเมือง อย่าง นนทบุรี ยังเหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก

          "ถ้าอยู่รอบเมือง การเปิดแนวราบน่าจะเหมาะกว่า บางรายโชคดีหน่อยมีที่ดินสะสมอยู่ก็ไม่ต้องกังวล ประกอบกับผังเมืองใหม่ของนนท์เอง อาจมีรายละเอียดบางอย่าง ที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาเปิดแนวราบกันมาก แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าอาจเป็นแค่ช่วงระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เพราะเริ่มมีปัจจัยเรื่องราคาที่ดินมาเกี่ยวข้อง พบราคาที่ดินปรับตัวสูงไปมาก จนแทบจะไม่มีความคุ้มค่าในการพัฒนาบ้านแนวราบได้แล้ว ยังต้องดูระยะยาว"

          นายวิชัย ยังระบุเพิ่มเติมว่า พบในพื้นที่นนทบุรี เกิดการพัฒนาแนบราบในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากที่สุด อีกส่วนคือบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ที่อยู่ในทำเลขยับเข้ามาในเมืองอีกหน่อย ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก มีซัพพลายทาวน์เฮาส์รอระบายทั้งสิ้น 1 แสนหน่วย ขณะนี้เหลือขายเพียง 3.9 หมื่นหน่วย ไม่ถึง 40% เฉลี่ยอัตราดูดซับที่ 3.9% ต่อเดือน ขณะที่กลุ่มบ้านเดี่ยว จาก 6.2 หมื่นหน่วย ปัจจุบันเหลือขาย 2.3 หมื่นหน่วย อัตราดูดซับอยู่ที่ 3.2%  ซึ่งแสดงว่าภาพรวมกลุ่มทาวน์เฮาส์ได้รับการตอบรับจากตลาดอยู่ในระดับดีกว่า ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ มีตัวเลขดูดซับอยู่ที่ 4.9% แต่ไม่ได้หมายความครอบคลุมในทุกทำเล  เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักตัดสินใจจากข้อมูลตัวเลขที่ประจักษ์ โดยไม่ได้คำนึงถึงส่วนอื่นๆ ประกอบ เช่น การเล็งถึงทำเลที่มีฮับรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่ไม่ได้มองครอบคลุมถึงคนซื้อ ที่มีค่าใช้จ่ายการเดินทาง อย่างปัญหาที่เกิดขึ้นกับซัพพลายคอนโดฯสายสีม่วงในปัจจุบัน  ที่การซื้อคอนโดฯในราคา 2-2 กว่าล้านบาท แถวติวานนท์ เมื่อบวกกับค่าเดินทางเป็นร้อยบาทในแต่ละวันแล้ว การเพิ่มเงินส่วนต่างอีกไม่มาก  ก็สามารถซื้อคอนโดฯในเมือง ย่านรัชดาฯ ที่เดินทางได้สะดวกกว่ามาก เป็นต้น