เปิดแนวคิดผังเมืองรวมกรุงเทพฯใหม่ เตรียมบังคับใช้ปลายปี62 หวังปลดล็อกปัญหาที่ดิน-คอนโด ราคาสูงเกินกำลังซื้อ ผลักคนระดับกลางถึงล่างออกไป อยู่ชานเมือง เล็งเพิ่มพื้นที่สีส้มและแดงดึงคนบางส่วนกลับเข้าเมือง กระจายความเจริญย่านนิวซีบีดีรอบหัวเมือง เพิ่มพื้นที่พัฒนาในฟลัดเวย์เป็น 2 ใน 3 ขยายพื้นที่พัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800-1,000 เมตร "ซีบีอาร์อี" เผยราคาคอนโดเฉลี่ยสูงขึ้น 45-50% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น

หลังจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เดิมมีแนวคิดด้านการอนุรักษ์เป็นหลัก และยังต้องแบ่งพื้นที่รับน้ำหลังจากน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ส่งผลทำให้เปิดพื้นที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างตึกสูงจำกัดเฉพาะใจกลางเมือง โมเดลดังกล่าวดันราคาที่ดินพุ่ง ราคาขายอสังหาริมทรัพย์จึงสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนกรุงเทพฯ ส่งผลทำให้ผู้คนต้องไปซื้อคอนโดมิเนียมนอกเมือง จึงอาจนำไปสู่การทบทวนแนวคิดดังกล่าว ในการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครและปริมณฑล ครั้งล่าสุด ซึ่งขณะนี้อยู่ในช่วงของการระดมความคิดเห็น โดยจะบังคับใช้ปลายปี 2562

ในงานเสวนาเรื่อง "กรุงเทพจตุรทิศ: ผ่า!ผังเมืองใหม่... พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก" ที่จุดโดยพร็อพทูมอโร่ว (Prop2morrow) วานนี้ (17 ก.ย.)

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าของการร่างพระราชบัญญัติ(พรบ.) ผังเมืองที่มีกำหนดประกาศใช้ปลายปี 2562 ว่า แนวคิดของผังเมืองในปัจจุบันปรับไปจากฉบับที่เดิม(พ.ศ.2556) ซึ่ง"จำกัดพื้นที่ในการพัฒนาเมือง" ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นและทำให้ขายโครงการที่พักอาศัยในราคาที่สูงเกินกำลังซื้อของประชาชน ส่งผลทำให้คนต้องออกไปพักอาศัยย่านชานเมือง เพราะพื้นที่การพัฒนามีจำกัด ผังเมืองฉบับใหม่จึงมีแนวคิดที่จะ"ขยายพื้นที่การพัฒนา"ให้เต็มประสิทธิภาพของพื้นที่

สำหรับแนวคิดการพัฒนาเมืองในยุคปัจจุบันมีการปรับแนวคิดทำให้เมืองมีความกระชับขึ้น โดยกระจายความเจริญย่านธุรกิจ ในหัวเมืองรอบๆ ในกรุงเทพฯ เพื่อสอดคล้องกับการพัฒนารถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นทั้ง 10 สายซึ่งที่ผังเมืองที่ผ่านมาส่งผลทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น เพราะพื้นที่การพัฒนาจำกัดตามสี ดังนั้น ร่างพ.ร.บ.ฉบับใหม่ที่จึงเพิ่มสีการพัฒนาให้เป็นสีแดง (ย่านพื้นที่พาณิชยกรรม)หรือสีส้ม (ย่านพื้นที่พักอาศัยหนาแน่น) ที่จะช่วยเพิ่มพื้นที่การพัฒนาสำหรับการสร้างอาคารสูงได้มากขึ้น มีส่วนช่วยทำให้ราคาที่ดินที่สูงไม่เติบโตขึ้นสูงอย่างช่วงที่ผ่านมา หรืออาจจะลดต่ำลงมาได้ภายหลังจากมีประกาศบังคับใช้ผังเมืองฉบับใหม่

หวังผังเมืองใหม่เบรกที่ดินร้อนแรง

"แนวคิดออกแบบผังเมืองใหม่ ต้องการให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่แล้วพัฒนาให้เกิดมูลค่า ทำให้เมืองเกิด พัฒนาให้เกิดความเจริญจึงต้องเพิ่มพื้นที่พัฒนาไม่ผลักคนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยออกนอกเมืองคนอยู่ในกทม.มีประมาณ 8-9 ล้านคน แต่คนอาศัยอยู่ในเมืองจริงแค่ 4 ล้านคน ตอนกลางคืนจึงเงียบกลายเป็นเมืองร้าง เพราะราคาที่ดินมีราคาพุ่งสูงขึ้นมา ซึ่งคาดว่าผังเมืองใหม่ออกมาปลายปี 2562 จะมีช่วยชะลอราคาที่ดินหรืออาจทำให้ราคาที่ดินลดลงได้ หลังจากที่มีซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้นมาก"

เพิ่ม"แดง-ส้ม"เปิดทางอาคารสูง

นายศักดิ์ชัย ยังกล่าวถึงสิ่งที่ปรับเปลี่ยนจากผังเมืองฉบับเดิม เช่น การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า โดยเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง ในโซนที่มีการปรับจากโซนสีเหลือง มีผู้พักอาศัยเพิ่มขึ้น ทำให้สามารถสร้างอาคารสูงได้ อาทิ บางกะปิ-มีบุรี, สะพานใหม่, ถนนประดิษฐ์มนูธรรม, เขตสายไหม รวมถึงฝั่งธนเขตตลิ่งชัน รวมไปถึงการลดพื้นที่ระบายน้ำ (Floodway)ให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโครงการได้สัดส่วน 2 ใน 3ของพื้นที่รับน้ำผังเมืองเดิม ตลอดจนขยายพื้นที่พัฒนาโครงการรอบสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500 เมตรจากสถานี เพิ่มเป็น 800-1,000 เมตร

เผยสต็อกค้างกว่า 3 หมื่นยูนิต

ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตรกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมในตลาดอสังหาฯว่า ราคาคอนโดระดับไฮเอนด์ ในย่านใจกลางเมือง (Downtown)มีราคาเฉลี่ยสูงขึ้น 45-50%ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาขายสูงขึ้นตาม ขณะที่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอัตราลดลงตัว 5% เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ในปีนี้คาดว่าจะมีซัพพลายคอนโดทั้งกรุงเทพฯ ออกสู่ตลาด 110,439 ยูนิต แต่ตลาดสามารถขายได้74% ส่งผลทำให้มีสต็อกอสังหาฯคงค้าง (Supply)ขายไม่หมด 33,718 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในแถบชานเมืองทางตอนเหนือ ปทุมธานี, รังสิต และตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

สำหรับราคาคอนโดใจกลางเมืองในระดับกลางๆ สูงขึ้น จาก 1- 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.เพิ่มเป็น1.5- 2 แสนบาทต่อตร.ม. และราคาที่พักอาศัยอาคารความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ในเขตใจกลางเมือง(Downtown)ราคาเฉลี่ยจาก 1- 1.2 แสนขยับขึ้นเป็น 1.5 -2 แสนต่อตร.ม. ขณะที่อัตราเฉลี่ยคอนโดสูงไม่เกิน 8 ชั้น อยู่ที่ 7หมื่นบาท เพิ่มขึ้นเป็น 9 หมื่นบาท ต่อตร.ม.

เผย"4ย่าน"ทำเลทอง

กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อียังเผยถึงทำเลที่มีศักยภาพ 4 แห่งที่เป็นย่านนวัตกรรม ซึ่งมีอัตลักษณ์ที่น่าสนใจ ที่เหมาะแก่การพัฒนาศูนย์รวมการค้า และธุรกิจ รวมถึงท่องเที่ยว โดยเฉพาะราคาที่ดินที่ยังไม่สูงนัก ขณะเดียวกัน ยังมีระบบการขนส่งมวลชน ประกอบด้วย ปทุมวัน พระราม 4 ซึ่งมีความหนาแน่นของที่พักอาศัย และมีความต้องการสูง เพราะมีสถานที่สำคัญสถาบันการศึกษา กลุ่มสตาร์ทอัพ และโครงการมิกซ์ยูสที่กำลังเกิดขึ้น, รอบเกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่เหมาะแก่การพัฒนาด้านการท่องเที่ยว ที่สร้างเมืองให้เป็นมหานครของโลก, คลองสาน มีอัตลักษณ์ชัดเจน และกำลังถูกกระจายความเจริญมาสู่ย่านดังกล่าว รวมถึง เพชรบุรีตัดใหม่ ที่ราคายังไม่สูงนัก

นอกจากนี้ เสนอให้โบนัส หรือสิทธิประโยชน์สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่สีเขียว

เปิดพื้นที่เล็กในซอยขึ้นโครงการ

ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จากัด(มหาชน)กล่าวถึงข้อเสนอต่อพ.ร.บ.ผังเมืองใหม่ สามารถดึงคนกลับมาอยู่ในเมืองและลดความเหลื่อมล้ำได้ จะต้องเปิดพื้นที่ในเมืองในซอย ที่ไม่ติดริมถนนให้สามารถพัฒนาโครงการได้ เพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ