ท็อปแบรนด์อสังหาฯแข่งดุ ชี้คนรุ่นใหม่อายุ 21-30 ปี และกลุ่มคนทำงานช่วงต้น ๆ ยังแห่ซื้อคอนโดฯในเมือง เซอร์ไพรส์ทำเล "พญาไท" ราคาต่อตารางเมตรดีดขึ้นถึง 2-3 แสนบาท เริ่มเทียบชั้น "ทองหล่อ" "แสนสิริ-แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-แสงฟ้าฯ-ออริจิ้นฯ-พฤกษาฯ-เอพี" ปักหมุดลุย เปิดตลาดใหม่รับอนาคต จุดตัดรถไฟฟ้า-ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบินสู่อีอีซี

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ผลสำรวจผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมเป็นคนวัยทำงานอายุ 31-40 ปี สัดส่วนซื้อสูงสุด 41% และคนรุ่นใหม่อายุ 21-30 ปี แม้มีสัดส่วนการซื้อ 13% แต่เติบโตสูง 25% ของจำนวนผู้ซื้อเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง (2556-2560)

ยุคมิลเลนเนียลบูม

ทั้งนี้ ลูกค้ารุ่นใหม่มีนิยามคือเป็นกลุ่มมิลเลนเนียล เกิดปี 2523-2543 โตมากับเทคโนโลยีจึงเลือกที่อยู่อาศัยที่เดินทางสะดวก ขนาดห้องพอเหมาะ ดูแลง่าย และจัดสรรให้เกิดประโยชน์สูงสุด ขนาดห้องที่นิยมต่ำกว่า 30 ตารางเมตร ราคา 1.3-3 แสนบาท/ตารางเมตร

ซึ่งกลุ่มนี้จะเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯชั้นกลางหรือชั้นในตอนปลาย ที่เป็นโซนแหล่งงาน เช่น เอกมัยพระโขนง, พญาไท-ราชเทวี หรือโซนที่มีโครงการมิกซ์ยูส เช่น รัชดาฯ-ห้วยขวาง

อย่างโซนเอกมัย จากการสำรวจครึ่งปีหลัง 2560 พบว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีราคาขายเฉลี่ย 1.75 แสนบาท/ตารางเมตร ปรับขึ้น 40%, ทำเลพญาไท จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอสกับแอร์พอร์ตลิงก์ อยู่ใกล้สยามสแควร์ คอนโดฯใหม่ราคาขายเฉลี่ย 2.2 แสนบาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 35% จาก 4 ปีที่ผ่านมา

ทองหล่อยังคึกคัก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผลสำรวจ ณ เดือนสิงหาคม 2561 ทำเลทองหล่อ-เอกมัย มีคอนโดฯกว่า 3,286 หน่วย มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท มากที่สุดในรอบ 10 ปี โดยครึ่งปีหลังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ คือ กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ซื้อแลนด์แบงก์ช่วงต้นซอยเอกมัย และกลุ่มโนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ก็มีที่ดินย่านทองหล่อ เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่

ล่าสุดราคาที่ดินทำเลทองหล่อซื้อขายจริงสูงถึงตารางวาละ 2 ล้านบาท ซึ่งที่ดินในซอยไม่สามารถพัฒนาตึกสูงได้อยู่ที่ 5-8 แสนบาท/ตารางวา ที่ติดถนนใหญ่ย่านเอกมัย ราคาขาย 6-8 แสนบาท/ตารางวา

ท็อปแบรนด์แข่งลงทุน

ปี 2561 ผู้ประกอบการยังคงลงทุนบนทำเลทองหล่อ-เอกมัย อาทิ บมจ.ชีวาทัย ขึ้น "ชีวาทัย เรสซิเดนท์ ทองหล่อ 20" มูลค่า 954 ล้านบาท, บมจ.ออริจิ้นฯ นำที่ดินอารีน่า 10 ผุดมิกซ์ยูสเฟส 1 "พาร์ค ออริจิ้น คอมเพล็กซ์ ทองหล่อ" มูลค่า 12,000 ล้านบาท, บจก. 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ ในกลุ่ม MQDC ผู้บริหารเป็นทายาทเครือ ซี.พี. ได้พัฒนา "เดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ" มูลค่า 5,500 ล้านบาท

บมจ.แสนสิริพัฒนา XT เอกมัย ราคาเฉลี่ย 185,000 บาท/ตารางเมตร, บมจ.ริชชี่เพลซ 2002 จะพัฒนาเดอะริช เอกมัย ติดห้างบิ๊กซี เอกมัย มูลค่า 4,000 ล้านบาท ราคาตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้น, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวคอนโดฯร่วมทุนกับฮันคิวเรียลตี้ "ปีติ เอกมัย" มูลค่า 5,000 ล้านบาท เฉลี่ย 170,000 บาท/ตารางเมตร

บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำเดอะรูม สุขุมวิท 38 มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท, กลุ่ม Hongnakorn Property พัฒนา La Citta Delre ทองหล่อ 16 ราคา 2.5-2.8 แสนบาท/ตารางเมตร, กลุ่ม Sankyo Home (Thailand) และ Keihan Real Estate พัฒนา The FINE Bangkok ทองหล่อ-เอกมัย ราคาเริ่ม 5.5 ล้านบาท

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค-แกรนด์ แอสเสทฯ ร่วมทุนซูมิโตโม ฟอเรสทรี พัฒนา ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ มูลค่า 4,514 ล้านบาท กลุ่มเรียล แอสเสท ของตระกูล "จึงรุ่งเรืองกิจ" พัฒนา AESTIQ Thonglor มูลค่า 5,000 ล้านบาท

ทุกโครงการเตรียมพัฒนาในปีนี้ ส่งผลให้ย่านทองหล่อ-เอกมัยแข่งขันดุเดือด

รีเซลราคาพุ่ง 30%

ปัจจุบันมีคอนโดฯอยู่ระหว่างขาย 12 โครงการ 2,946 ยูนิต มูลค่า 43,390 ล้านบาท ขายแล้ว 1,574 หรือ 53% เหลือขาย 1,372 หน่วย หรือ 47% ปัจจุบันทองหล่อมีคอนโดฯอยู่ระหว่างขายเพียง 3 โครงการเท่านั้น

ราคาขายเฉลี่ย ทองหล่อ 2.2-3 แสนบาท/ตารางเมตร เทียบกับทำเลเอกมัยราคาขายเฉลี่ย 1.35-1.7 แสนบาท/ตารางเมตร ล่าสุดปี 2561 จากราคาที่ดินแพงขั้นมาก ทำให้ทำเลทองหล่อปรับราคา 2.5-3 แสนบาท ส่วนเอกมัยอยู่ที่ 1.4-1.8 แสนบาท/ตารางเมตร  ขณะที่ห้องชุดรีเซลได้ปรับราคาขึ้น 30% เนื่องจากให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูง โดยลูกค้าญี่ปุ่นนิยมพักอาศัย นักลงทุนจึงนิยมซื้อปล่อยเช่าและเก็งกำไรจากการขายรีเซล

พญาไทแข่งทองหล่อ-เอกมัย

นายภัทรชัยกล่าวว่า ที่เซอร์ไพรส์ คือ ทำเลพญาไท-ราชเทวีมาแรงช่วง 8 เดือนแรกปีนี้ มีรายใหญ่เปิดตัว 4 โครงการ รวม 2,816 ยูนิต  มูลค่า 22,700 ล้านบาท ได้แก่ บจ.เดอะ ครีเอเตอร์ส เอชคิว ร่วมทุนกับบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด พัฒนา "คอนเนอร์ ราชเทวี" มูลค่า 3,200 ล้านบาท, บมจ.แสนสิริ เปิดตัว XT พญาไท มูลค่า 10,800 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พัฒนาเดอะรูม พญาไท มูลค่า 3,900 ล้านบาท, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมเปิดพาร์ค ออริจิ้น พญาไท มูลค่า 4,800 ล้านบาท และโครงการวัน พญาไท มิกซ์ยูสติดกับพาร์ค ออริจิ้น พญาไท รวม 10,000 ล้านบาท โควตาต่างชาติ 49% เต็มหมดแล้ว

"ราชเทวี-พญาไทที่เปิดขาย 2-3 ปีมียอดขาย 85-90% ทุกโครงการ โซนนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ราคาเปิดตัว 1.4-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร บางโครงการเปิด 2.3 แสนบาท/ตารางเมตร ปรับตัวสูงขึ้น 65% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา"

ทั้งนี้ มีซัพพลายอยู่ระหว่างขาย 7 โครงการ 3,878 ยูนิต มูลค่า 30,350 ล้านบาท ขายแล้ว 2,691 ยูนิต เหลือ 1,187 ยูนิต หรือ 31%

แผนลงทุนครึ่งปีหลัง อาทิ บมจ.พฤกษาฯ พัฒนาโครงการเดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท ราคา 250,000 บาท/ตารางเมตร มูลค่า 1,151 ล้านบาท และ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาดิ แอดเดรส สยาม-ราชเทวี ซึ่งทุ่มทุนซื้อที่ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท ราคาขาย 300,000 บาท/ตารางเมตร มูลค่า 8,300 ล้านบาท

พาร์คออริจิ้น 2.9 แสน/ตร.ม.

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า พญาไทถือเป็น north CBD โดยมีสยาม ราชเทวี ปทุมวัน วังเก่า เมดิคอลฮับ 6-7 โรงพยาบาล และมีจุดตัด 2 รถไฟฟ้าเป็นแม่เหล็ก

"ยิ่งเชื่อมต่อแอร์พอร์ตลิงก์ทำให้เป็นทำเลสากล เป็นศูนย์กลางของนักท่องเที่ยวที่ใช้รถไฟฟ้าจากสนามบินทำให้มีโรงแรมชั้นดีเกิดขึ้นกลุ่มนี้ไม่ต้องเข้าสุขุมวิท อนาคตจะเป็นจุดเชื่อมไปสู่อีอีซี โดยมีไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน"

บริษัทจึงเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ เช่น พาร์ค ออริจิ้น พญาไท มูลค่า 4,600 ล้านบาท จะเปิดพรีเซล 30 กันยายนนี้

ส่วนที่แปลงติดกันได้ลงทุนโครงการมิกซ์ยูส "วัน ออริจิ้น พญาไท" ราคา 1.9-2 แสนบาท/ตารางเมตร

สรุปทำเลทองหล่อ ยังเป็น dream destination มีราคาขายอยู่ที่ 3.5-4 แสนบาท/ตารางเมตร โดยออริจิ้นฯใช้กลยุทธ์ราคามาแข่งขันคือ อยู่ที่ 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร