คอลลิเออร์สฯเช็กสต๊อกรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง 8 เส้นทาง พบซัพพลายสะสมช่วง 6 ปี (2556-2561) ทะลุ 1.1 แสนยูนิต เผย 3 ทำเลเรดโอเชียนปี'61 "สายสีเขียว" ช่วง 5 แยกลาดพร้าวม.เกษตรฯ "สีเขียว" ช่วงแบริ่ง- สมุทรปราการเริ่มฟื้นตัว "สีน้ำเงิน" ช่วงจรัญ-เพชรเกษม จับตาสายอนาคต "ส้ม-ชมพู-เหลือง" ดีเวลอปเปอร์แห่ลงทุน พร้อมแบเบอร์ "สายสีเหลือง" แชมป์ยอดขายสูงสุด 85%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากการสำรวจอาคารชุดแนวรถไฟฟ้าซึ่งเป็นเมกะ โปรเจ็กต์ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 8 เส้นทาง ประกอบด้วยรถไฟฟ้าสาย สีเขียวตอนเหนือและใต้, สีน้ำเงิน, สีแดง, สีเหลือง, สีส้ม, สีชมพู และสีทอง พบว่ามีจำนวนรวมกัน 89,946 ยูนิต โดยเริ่มเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบัน เปรียบเทียบกับอาคารชุดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วอยู่ที่ 110,158 ยูนิต

รถไฟฟ้ากำลังสร้างฮิต

แต่มีแนวโน้มที่จำนวนจะเพิ่มมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตได้ ซึ่งเป็นข้อแตกต่างจากพื้นที่เมืองชั้นในหรือชั้นกลางถูกกดดันจากราคาที่ดินแพง การปรับราคาขึ้นของราคาที่ดินก็มีอัตราสูงกว่าเฉลี่ยมากกว่า 15-20% ต่อปี หรืออาจมากกว่านี้ในบางทำเลรอบสถานี รถไฟฟ้า ในขณะที่พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีการปรับราคาขึ้นต่ำกว่า เฉลี่ย 8-15% ต่อปีเท่านั้น

ทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ที่ดินเพิ่งมีการปรับราคาสูงขึ้นในช่วงปี 2557 เป็นต้นมา เกิดจากการแข่งขันซื้อแลนด์แบงก์ของ ผู้ประกอบการเพื่อพัฒนาโครงการมากขึ้น เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าการก่อสร้าง หรือมีความชัดเจนเป็น รูปธรรมมากขึ้น

"อีกปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยน รูปแบบของโครงการคือ กำลังซื้อคนไทยลดลงเนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องหาทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการราคาไม่สูงมาก ในขณะเดียวกันต้องเป็นทำเลมีศักยภาพในการขยายตัวในอนาคตด้วย จะกระตุ้นการตัดสินใจได้เร็วขึ้นเพราะโครงการมีจุดขาย ยังสามารถดึงดูดผู้ซื้อลงทุน หรือลูกค้านักลงทุนได้อีกส่วนหนึ่งด้วย ตัวเลือกแรกที่ถามหาคือต้องมีทำเลแนวรถไฟฟ้า"

เปิดโพย 3 ทำเลยอดนิยม

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในอนาคต คาดว่าจะมีการขยายตัว มากขึ้นกว่าปัจจุบัน เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการที่ดินที่ราคาไม่สูงเกินไปเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของคนไทย อีกทั้งยังต้องการทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง ในระยะยาวเพื่อโครงการจะได้เป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุน

ทำเลที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการขยายตัวต่อเนื่องนั้นก็ยังคงเป็นทำเลเดิมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมา เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า "สายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่- คูคต" โดยเฉพาะช่วง 5 แยกลาดพร้าวขึ้นไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่ยังคงมีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว "แบริ่ง-สำโรง-สมุทรปราการ" ก่อนหน้านี้อาจชะลอตัว 1-2 ปี แต่คาดว่ามีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในอนาคต แต่อาจจะเป็นทำเลที่ไกลออกไปจากสถานีพอสมควร

อีกทำเลที่น่าสนใจคือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า "สายสีน้ำเงิน" โดยเฉพาะตามแนวถนน "จรัญสนิทวงศ์- เพชรเกษม" ที่เป็นอีกทำเลที่มีผู้ประกอบการ เข้าไปเทขายโครงการกันหลายโครงการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าปีต่อไปก็จะยังเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจหนาตา

จับตา 3 ไซต์ก่อสร้างใหม่

ในอนาคตก็ยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มการก่อสร้างอีก 3 เส้นทางใหม่ "สีส้ม-ชมพู-เหลือง" ถึงแม้ว่าบางสายจะเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเบา แต่ก็คาดว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากขึ้นแน่นอนในอนาคต

ส่วนพื้นที่เมืองชั้นในอาจเหลือแต่โครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป รวมไปถึงอาจมีโครงการที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวเปิดขาย มากขึ้นในอนาคต เนื่องจากราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาโครงการให้เหมาะกับกำลังซื้อของคนไทย

จากข้อมูลพบว่า ตั้งแต่ก่อนปี 2556 ซัพพลายเปิดใหม่ในแต่ละไตรมาสของ คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีสถิติสูงกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ ช่วงครึ่งปีหลัง 2557 คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและแนวรถไฟฟ้าสายใหม่มีผู้ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการมากขึ้น และเป็นแนวโน้มให้เห็นอย่างต่อเนื่อง โดยมีตัวแปรคือราคาที่ดินเป็นปัจจัยกดดันหลัก

ข้อสังเกตคือ แม้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่มีการปรับตัวขึ้นตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง แต่ถือว่าราคายังต่ำกว่าในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในหลายเท่า ผู้ประกอบการจึงสามารถพัฒนาโครงการใหม่ ๆ เพื่อขยายโอกาสในการลงทุนได้มากขึ้น

สายสีเหลืองแชมป์ขาย 85%

นายภัทรชัยกล่าวว่า ณ เดือนสิงหาคม 2561 พื้นที่ตามแนว 8 รถไฟฟ้ามีซัพพลายสะสมรวมกัน 114,844 ยูนิต โดยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีซัพพลายสะสมมากที่สุด 31,336 ยูนิต รองลงมาสายสีเขียวใต้, สีเขียวเหนือ, สีส้ม, สีเหลือง, สีชมพู, สีแดง และสายสีทองตามลำดับ (ดูตารางประกอบ)

โดยดีเวลอปเปอร์มีแผนลงทุนอย่างต่อเนื่อง อาทิ ช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการเปิดขายใหม่แนวเส้นทางสายสีน้ำเงินและสีเขียวทั้งช่วงตอนเหนือและตอนใต้ มากกว่า 2,700 ยูนิต และมีแผนเปิดตัวใหม่ต่อเนื่องอีก 1,000 ยูนิตในช่วงครึ่งปีหลัง

ผลสำรวจปี 2561 พบว่า ทำเลแนวเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีเขียวทั้งช่วงตอนเหนือและใต้ผู้ประกอบการให้ความสนใจ โดยเฉพาะช่วงตอนเหนือตามแนวถนนพหลโยธิน สำหรับเส้นทางที่มีการก่อสร้างทั้งสายสีเหลือง ชมพู และส้มในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา อาจจะยังไม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากนัก

"ประเมินว่าในปีต่อ ๆ ไปหรือเมื่อการก่อสร้างเริ่มมีความคืบหน้า ทำเลอาจเปลี่ยนแปลงแน่นอน ล่าสุดเริ่มเห็น สัญญาณมีคอนโดฯบางโครงการเปิดขาย และมีโครงการที่มีแผนเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง"

หากพิจารณาตามอัตราการขายพบว่า รถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีสถิติสูงที่สุด 85% รองลงมาสีทอง 84% สายสีชมพู 82% สายสีแดง 77% สายสีน้ำเงิน 74% ตามลำดับ