สุรเชษฐ กองชีพ

ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด surachet.jock@gmail.com

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างนั้น เป็นเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางซึ่งเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงให้เห็นก่อนหน้านี้แล้ว แต่อาจจะมีเพียงพื้นที่ตอนต้นๆ ของถนนรามคำแหง และถนนพระราม 9 เท่านั้น

ทว่าในปัจจุบันหลังจากการก่อสร้างมีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้เริ่มมี ผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินและ เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงซึ่งมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่านตลอดเส้นทาง แต่ด้วยสภาพของพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงทั้งสองฝั่งนั้นเป็นอาคารพาณิชย์และมีการพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่นๆ เต็มพื้นที่มาตั้งนานแล้ว จึงทำให้มีพื้นที่ไม่มากเท่านั้นที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้

โดยโครงการที่พัฒนาใหม่ใน ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีแต่โครงการคอนโดไม่นับการปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีกเก่าแก่บนถนนรามคำแหง โครงการคอนโดที่เปิดขายใหม่ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็จะอยู่ใน พื้นที่ที่ใกล้ๆ กับแยกลำสาลีหรือ อยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานีหัวหมาก และลำสาลี เพราะเป็นพื้นที่ที่ยังมี ที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาต่างจากพื้นที่ช่วงต้นถนนรามคำแหง

ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดในพื้นที่รอบๆสถานีหัวหมากของเส้นทางรถไฟฟ้า สายสีส้ม และสถานีลำสาลีที่เป็น สถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า สายสีส้มและสายสีเหลือง ทำให้มี คอนโดสะสมในพื้นที่นี้ประมาณ 4,390 ยูนิตในช่วงครึ่งแรกปี 2561

แต่พอขึ้นไตรมาสที่ 3 เริ่มมีโครงการใหม่เปิดขายในพื้นที่นี้มากขึ้น รวมไปถึงในช่วงไตรมาสที่ 4 ทำให้ ณ สิ้นปี 2561 อาจจะ มีคอนโดสะสมในพื้นที่นี้ประมาณ 8,712 ยูนิต

โดยราคาที่ดินในพื้นที่นี้ปรับ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่การ ก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งสองเส้นทางเดินหน้าเป็นรูปธรรม จากราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางวา ปรับเพิ่มขึ้นมาถึง 400,000-500,000 บาทต่อตารางวาในปัจจุบัน

โดยที่ดินที่อยู่ในซอยหรือถนนสายรองจะมีราคาขายที่ต่ำลงไปตามศักยภาพของที่ดิน เพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเป็นปัจจัยสำคัญในการเร่งให้ความน่าสนใจของพื้นที่ตามแนวเส้นทางมีมากขึ้น

คอนโดทั้งหมดในพื้นที่นี้มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 87% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก โครงการที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเพราะราคาขายของโครงการที่เปิดขายใหม่เหล่านี้มีราคาขายสูงกว่าโครงการเก่าที่เปิดขายก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2560 มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตรในขณะที่โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มีราคาขายเฉลี่ย ณ ปี 2559 อยู่ที่ประมาณ 59,000 บาทต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ยังมีคอนโดประมาณ 4,362 ยูนิตมีกำหนดเปิดขายใหม่ภายในปี2561 ทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบสถานีหัวหมาก ซึ่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งนั้น นอกจากนี้พื้นที่รอบๆ สถานีลำสาลีก็คาดว่าจะมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่แน่นอนในอนาคต เพราะสถานีลำสาลีจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีเหลืองในอนาคต

อีกทั้งพื้นที่รอบๆ สถานีใกล้เคียง เช่น สถานีบางกะปิก็มีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้เช่นกัน พื้นที่รอบๆ สองสถานีนี้เป็น 1 ในทำเลที่มีความร้อนแรง ใกล้เคียงกับพื้นที่รอบๆ สี่แยก รัชโยธินก่อนหน้านี้