ดีลต่อจ้องตลาด โชคชัย4-บางกะปิ

พฤกษาเขย่าบางกะปิฮุบตลาดแฮปปี้แลนด์ ผุดคอนโดฯ ตร.ม.ละ 1 แสน รับจุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย สีเหลือง-น้ำตาล-ส้ม ดันราคาที่ดินเด้งเท่าตัว พร้อมเจรจาตลาดโชคชัย-ลาดพร้าว 123 เผยที่ผืนใหญ่มีศักยภาพสูง

เมื่อโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ เดินหน้าก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ถือเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการของประชาชน แต่เนื่องจากแปลงที่ดินเปล่ามีจำกัดยิ่งในย่านชุมชนแทบไม่มีเลย ทาให้ผู้ประกอบการต้องซื้ออาคารพาณิชย์ดั้งเดิมที่อยู่ติดถนน หรือตลาดสด ล่าสุดบนถนนลาดพร้าวได้รับผลกระทบดังกล่าวเช่นเดียวกับถนนสายสาคัญอื่นๆ ที่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน

"ฐานเศรษฐกิจ" สารวจที่ดินบริเวณตลาด สดแฮปปี้แลนด์ ถนนลาดพร้าวเขตบางกะปิ พบผู้ค้า เริ่มทยอยออกจากพื้นที่ เนื่องจากสิ้นสุดสัญญาเช่ากับบริษัท แฮปปี้แลนด์ จากัด วันที่ 31 สิงหาคม 2561 นี้ จากการสอบถามผู้ค้ารายหนึ่งระบุว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จากัด (มหาชน) ตกลงซื้อที่ดินส่วนตลาด สดและร้านอาหาร เนื้อที่กว่า 5 ไร่ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ผู้ค้าระบุต่อว่า ไม่แน่ใจว่าจะรวมที่ จอดรถคิวรถตู้ และกิจการอพาร์ตเมนต์ของบริษัท แฮปปี้แลนด์ฯ ด้วยหรือไม่ หากซื้อที่ส่วนนี้ด้วย ก็จะได้ที่แปลงใหญ่เกือบ 10 ไร่

สอบถามนางสาวปรัญญา คีตวรนาฎ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัทในเครือแฮปปี้แลนด์ว่า ได้ขายพื้นที่ตลาดดังกล่าวให้กับบริษัท พฤกษาฯใช่หรือไม่ นางสาวปรัญญา ยอมรับว่าขายที่ดินให้กับบริษัท พฤกษา แต่ยังขอไม่ให้รายละเอียด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บมจ.พฤกษา เปิดเผยว่า บริษัทซื้อที่ดินตลาดแฮปปี้แลนด์ซึ่งเป็นเวิ้งกลางล้อมรอบด้วยตึกแถว มูลค่าไม่ถึง 2,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลาง และปัจจุบันยื่นขออนุญาตทารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) รอไว้แล้ว ทั้งนี้ มองว่าเป็นทาเลศักยภาพสูง ส่วนผู้ค้าในตลาดขณะนี้ได้ทยอย ออกแล้ว

สอดคล้องกับนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า อยู่ระหว่างเซ็นสัญญาซื้อ-ขายที่ดินกับบริษัท แฮปปี้แลนด์ฯ เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมราคา 2-3 ล้านบาท หรือ ราคาขายต่อตารางเมตรเฉลี่ย 1 แสนบาท ทั้งนี้ ทาเลตลาดแฮปปี้แลนด์ มีศักยภาพสูงมีชุมชน นอกจากนี้ยังมีอีก 2 ตลาดที่อยู่ระหว่างเจรจาบน ถนนลาดพร้าว แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ได้แก่ ตลาด บางกะปิ (ตลาดลาดพร้าว 123) และตลาดโชคชัย 4 สาหรับตลาด แฮปปี้แลนด์มองว่า มีศักยภาพสูงสุดใกล้รถไฟฟ้าสถานีบางกะปิมากที่สุด แปลงที่ดินที่ได้ถือว่าคุ้มค่าสามารถทยอยพัฒนาในระยะยาวเนื่องจากบางกะปิมีจุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย บริเวณแยกลาสาลี และเป็นชุมชนใหญ่

แหล่งข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า เดิมบริษัท แฮปปี้แลนด์ฯ มีแผนนาที่ดินส่วนที่เป็นตลาดพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองแต่เปลี่ยนใจนาที่ดินออกขาย โดยรูปแปลงที่ดินที่ค่ายพฤกษาได้ไปเป็นรูปตัวยูอยู่ตรงกลาง ส่วนตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกค้าไปก่อนหน้านี้ เนื่องจากบริษัท แฮปปี้แลนด์ฯ จัดสรรพื้นที่ขาย เหลือเพียงอพาร์ตเมนต์ 1 อาคาร มองว่า หาก เจ้าของไม่ขาย ก็จะเก็บกินค่าเช่าระยะยาว ทั้งนี้ที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้กว่า 1,000 หน่วย

อย่างไรก็ดีก่อนหน้านี้ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จากัด(มหาชน) เคยซื้อที่ดินส่วนท้าย 1 แปลงของแฮปปี้แลนด์ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ไปแล้ว และต่อมาได้เสนอซื้อส่วนตลาดอีก แต่ราคาที่ เสนอให้ต่ากว่า ราคาตลาด ซึ่งปัจจุบันราคาซื้อขาย อยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาทต่อตารางวา และราคาประเมินอยู่ที่ 1 แสน บาทต่อตารางวา ขณะที่ก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้า ที่ดินทาเลนี้ราคาประเมินไม่ถึง 1 แสนบาทต่อ ตารางวา

ที่ดินแปลงแฮปปี้แลนด์ เป็นทาเลที่มีศักยภาพ สูง แวดล้อมด้วยห้างสรรพสินค้า ชุมชนขนาดใหญ่ ที่สาคัญปัจจุบันยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถโดยสารสาธารณะหลายเส้นทาง และจุดขึ้นลงรถไฟฟ้าในอนาคต ซึ่งสถานีอยู่ตรงข้ามกับห้างแม็คโครที่อยู่ระหว่างดาเนินการใน ขณะนี้

ขณะที่จุดเด่นของเขตทางในซอยแฮปปี้แลนด์ มีความกว้างเกิน 10 เมตร สร้างตึกสูงได้เกิน 23 เมตร หรือเกิน 8 ชั้น ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมืองปัจจุบันเป็นพื้นที่ สีส้ม และพื้นที่สีแดง พัฒนาได้ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแนวสูง ขณะเดียวกันคาดว่า สานักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เพิ่มมากขึ้น จากสีส้มเป็นสีน้าตาลเพิ่มความหนาแน่นให้เกิดการพัฒนาสูงสุด ซึ่งรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าสามารถขึ้นอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 10,000 ตารางเมตรและมีความสูงไม่จากัด