ศรยุทธ เทียนสี

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นอีกหนึ่งภาคธุรกิจที่ช่วยกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศให้มีอัตราการขยายตัวได้ดี โดยในปี 2561 นี้ จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กได้เริ่มเดินหน้าการพัฒนาโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่อง โดยมีเหตุและปัจจัยที่น่าสนับสนุนให้เกิดการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยจากการกระตุ้น อย่างรถไฟฟ้าหลายสายที่จะทยอยอนุมัติและผุดขึ้นยาวไปจนครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ ถึงปี 2570

และด้วยเหตุผลที่ว่าการเดินทางคมนาคมขนส่งสะดวก ส่งผลให้ผู้ประกอบการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชนตามแนวรถไฟฟ้าทุกสถานี และในขณะเดียวกันยังส่งผลต่อผู้บริโภค ที่จะสามารถเดินทางเข้า-ออกเมืองได้อย่างสะดวก และยังคงต้องการทำเลที่เดินทางสะดวก หลีกเลี่ยงการจราจรติดขัด รวมถึงปัจจัยอื่นๆ อย่างไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ วัยทำงานที่เริ่มแยกตัวออกมาอยู่อาศัยเองกันมากขึ้น ใช้ชีวิตในเมืองและใกล้แหล่งงาน

สำหรับการที่มีการลงทุนในส่วนต่อของโครงการรถไฟฟ้าในสายต่างๆ แน่นอนว่าจะมีผู้ประกอบการต้องการที่ดินในทำเลตามแนวรถไฟฟ้าอย่างแน่นอน จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในเมืองมีราคาที่สูงขึ้น เช่น สีลมพุ่งไปที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว หรือจะเป็นเพลินจิตอยู่ที่ 9 แสนบาทต่อตารางวา แต่การพัฒนาโครงการใหม่จากผู้ประกอบการก็เลือกไม่ได้ที่จะเลือกทำเลห่างรถไฟฟ้า ดังนั้นจึงเลือกพัฒนาในรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ลดขนาดต่อยูนิตลง ทำให้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการเพิ่มมากขึ้น รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง

ซึ่งจากความต้องการในที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่มีเพิ่มมากขึ้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จึงได้ทำการศึกษาดัชนีแสดงการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ซึ่งได้ใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่า ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล" เท่านั้น

ทั้งนี้ จากการคำนวณค่าดัชนี ได้ผลการศึกษาพบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 165.6 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 65.6% ปรับเพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2559 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 146.3 จุด ทั้งนี้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2556 คือ ปรับเพิ่มขึ้น 14.9% ส่วนในปี 2559 มีการปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุด คือ ปรับเพิ่มขึ้น 4.6%

สำหรับการปรับราคาเพิ่มขึ้น 5 อันดับแรกของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ในไตรมาส 4 ปี 2560 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2555 พบว่า ทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสาย MRT ผ่าน จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 173.7% เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 29% ต่อปี อันดับสอง สายสีแดงเข้ม (ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง) ปรับเพิ่ม 169.5% หรือเฉลี่ย 28.2% ต่อปี อันดับสาม สายสีทอง (ช่วงธนบุรีประชาธิปก) ปรับเพิ่ม 148.9% หรือเฉลี่ย 24.8% ต่อปี อันดับสี่ สายสีเขียว (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ปรับเพิ่ม 148.1% เฉลี่ย 24.7% ต่อปี และอันดับห้า สายสีแดงเข้ม (ช่วงบางซื่อมธ.รังสิต) ปรับเพิ่ม 144.3% หรือเฉลี่ย 24.1% ต่อปี

ด้าน บจก.พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการสำรวจถึงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า โดยพบว่า ในอนาคตที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ระหว่างขยายเส้นทางส่วนต่อขยายจากฝั่งบางซื่อไปท่าพระ จากฝั่งหัวลำโพงไปบางแค บริเวณนี้จะกลายเป็นลูปรถไฟฟ้าเส้นทางวงแหวนที่เชื่อมการเดินทางบนพื้นที่สำคัญ นั่นหมายถึงผู้ที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะได้อานิสงส์การเดินทางที่สะดวกและครอบคลุมในทุกพื้นที่มากขึ้น

และบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้ทำการสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเล "ถนนรัชดาภิเษก เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นทาง ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน ทั้งในแง่ของการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ศูนย์การค้า ซึ่งปัจจัยดังกล่าวข้างต้นยังสะท้อนไปถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ ด้วย ส่งผลให้ราคาขายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 9.3% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย 86,900 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2556 เป็น 116,000 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560

อย่างไรก็ตาม ในปี "จอ" นี้ คงต้องมาติดตามสถานการณ์ราคาที่ดินกันแล้วว่า จะมีการปรับขึ้นอีกหรือไม่ ยิ่งราคาที่ดินปรับเพิ่มมาก ก็ยิ่งส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคเพิ่มขึ้นมากด้วยเช่นกัน