การเคหะฯ เล็งหนุน โครงการใหญ่ร่วมเอกชน ช่วยภาครัฐกระจายเม็ดเงินอสังหาฯดันเศรษฐกิจโต เผยร่างแนวคิดแก้ข้อจำกัดการเคหะฯ พัฒนาบ้านใหม่เพิ่มแค่ 2.9 หมื่นหน่วยต่อปี  ชี้ไม่สอดคล้องเป้าหมายสร้างเฉลี่ย 1 แสนหน่วย ต่อปี ชูโครงการ"พีพีพี"ดึงเอกชนเทงบพัฒนา มิกซ์ยูส ผลักดันกลุ่มธุรกิจจังหวัดมีเงินทุน ที่ดินร่วมพัฒนาเองทั่วประเทศ

จากการวางแผนการทำงานภายใต้กรอบของแผนแม่บท  20 ปีขับเคลื่อนด้วย วิสัยทัศน์ Hosing For All ซึ่งการเคหะแห่งชาติ มีเป้าหมายช่วยเหลือให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัย 2.27 ล้านครัวเรือน จากปัจจุบันในจำนวน ประชากรกว่า 67 ล้านคน 21.32 ล้าน ครัวเรือนนั้น ยังมีอีก 5.87 ล้านครัวเรือน ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัย

นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวว่า เป้าหมายดังกล่าวทำให้แต่ละปี กคช. มีภาระต้องสร้างบ้านเพื่อให้คนกลุ่มรายได้น้อยและปานกลางในราคาเข้าถึงได้จำนวนกว่า 1 แสนหน่วย แต่การปฏิบัติจริงที่ทำได้จะอยู่ที่ราว 2.9 หมื่นหน่วยมาตลอด เนื่องจากติดงบประมาณจำกัด

ดังนั้นในปีนี้ภายใต้การวางกลยุทธ์ "ซ่อม สร้าง เซลล์" หรือ สร้างโครงการใหม่, ปรับปรุงโครงการเดิม และขายระบายสต็อก เดิมที่เหลือนั้น ในด้านการริเริ่มสร้างโครงการใหม่ข้อแรก จึงเริ่มวางแนวคิดที่ช่วยกระจายความเป็นไปได้ให้กลุ่มประชากรรายได้น้อยเข้าถึงบ้านได้มากขึ้น ด้วยการนำความร่วมมือกับภาคเอกชนเข้ามาเสริมทั่วประเทศแทนใน 2 รูปแบบคือ "โครงการร่วมทุนแบบ PPP" และ "โครงการร่วมดำเนินการ" มาใช้

เดินหน้าโครงการร่วมทุนพีพีพี

ทั้งนี้ เนื่องจากประเมินข้อมูลสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คาดว่ายังมีโอกาสเติบโตได้ดีจากปัจจัยพื้นฐานเศรษฐกิจที่ดีขึ้น จีดีพี ของประเทศไทยที่แม้จะขยายตัวต่ำสุดในอาเซียน แต่ก็ยังเติบโตกว่าค่าเฉลี่ยของโลกซึ่งอยู่ที่3.4%โดยปีนี้คาดการณ์ 3.8% และปีหน้า อยู่ในเกณฑ์มากกว่า 4%

แต่เงื่อนไขสำคัญคือ ควรมีการสร้างบิ๊กอิมแพ็ค หรือ โครงการใหญ่ที่จะก่อให้เกิดผลกระทบทางเศรษฐกิจเพื่อช่วยกระจายเม็ดเงินการใช้จ่ายลงสู่ทุกภาคส่วนมากขึ้น โดยคาดว่า ผลจากการประกาศการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น รถไฟความเร็วสูง ที่รัฐบาลจะต้องเร่งสร้างภายใต้เงื่อนไขเวลาก่อนการเลือกตั้ง ก็จะเริ่มเห็นผลการกระตุ้น ที่ชัดเจนขึ้นในปีนี้เช่นกัน

ดังนั้น เมื่อกลับมามองในภาคอสังหาฯ ที่ กคช.กำลัง ขับเคลื่อน จึงมองการพัฒนาเมืองแบบ สมาร์ท ซิตี้ ให้สอดคล้องกันด้วยการนำโครงการร่วมทุน PPP มาใช้พัฒนาที่มีมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ดำเนินการภายใต้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ในลักษณะการให้สิทธิการเช่าที่ดินของการเคหะแห่งชาติเป็นเวลา 30 ปี และสามารถต่อสัญญาเพิ่มได้อีก 30 ปี ในรูปแบบ BOT (Build Operate Transfer) หรือ BTO (Build Transfer Operate) ให้กับกลุ่มทุนจากภาคเอกชนทั้งในและต่างประเทศ ได้เข้ามาลงทุนในการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว มีเป้าหมายใน 5 พื้นที่หลัก ได้แก่ ดินแดง ร่มเกล้า บางพลี เชียงใหม่ และลำลูกกา ที่มีความเหมาะสมสำหรับการดำเนินโครงการแบบมิกซ์ยูส มีเป้าหมายการพัฒนาไว้ 1 แสนหน่วยทั่วประเทศ

ธุรกิจก่อสร้างไทย-จีนสนใจลงทุน

นายธัชพล กล่าวว่าความคืบหน้าขณะนี้อยู่ระหว่างการกำหนดรูปแบบที่ชัดเจนเพื่อนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีกลุ่มธุรกิจก่อสร้างในไทย และบริษัททุนจากต่างประเทศ เช่น จีน ให้ความสนใจในหลักการแล้ว โดยจะมีการนัดประชุมหารือกับ ผู้สนใจในกลุ่มนำร่องดังกล่าว เพื่อสอบถามความต้องการได้รับการสนับสนุนต่างๆ รวมถึงให้เอกชนดังกล่าวฟังเงื่อนไขของ กคช.ว่าจะรับได้หรือไม่ อย่างไร ทั้งนี้ การวางแบบแผนการพัฒนาของแต่ละพื้นที่ กคช.จะเป็นผู้กำหนดกรอบของConceptual Design ที่เหมาะสม กับการเติบโตของชุมชน

สำหรับพื้นที่เป้าหมายทั้งหมด เชื่อว่ามีความน่าสนใจ และดึงดูดนักลงทุนได้ เช่น โครงการพัฒนา ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมร่มเกล้า มีทำเลใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ นอกจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว กคช. อาจจะกำหนดให้มีการสร้างแหล่งการค้า เช่น ห้างสรรพสินค้าเอาท์เลท ไว้เหมือนกับต่างประเทศ ที่จะมีแหล่งชอปปิงใกล้สนามบินให้นักท่องเที่ยว และได้รับความนิยมสูงมาก

"ปัจจุบันมี  3 โครงการที่ผ่านการพิจารณาและอยู่ระหว่างการจัดจ้าง ที่ปรึกษาภายนอกที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเป็น ไปตามขั้นตอนของการทำโครงการ PPP ซึ่งอาจจะมีความล่าช้าในกระบวนการไปบ้าง โดยหลักการแล้วจะทำตามแนวทางของกรมธนารักษ์ คือ เปิดให้เอกชนที่ให้ราคาดีที่สุดได้ดำเนินการร่วมทุน แต่รูปแบบโครงการ กคช. จะเป็นผู้กำหนดกรอบไว้"

หนุนร่วมดำเนินการ 7หมื่นหน่วย

ส่วนอีกรูปแบบคือ โครงการร่วมดำเนินการนั้น จะใช้กับโครงการที่มีมูลค่าต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ความแตกต่างคือ กคช.อาจจะมีบทบาทเป็นเพียงที่ปรึกษา หรืออำนวยความสะดวกเท่านั้น และเก็บรายได้เป็นค่าธรรมเนียม โดยจะ เปิดความร่วมมือให้ภาคธุรกิจหรือ นักลงทุนที่มีที่ดินหรืองบประมาณ ของตัวเอง แต่ขาดประสบการณ์หรือความเชี่ยวชาญ เพื่อจะได้ขับเคลื่อนให้เกิดพัฒนาโครงการต่างๆ เองทั่วทุกจังหวัดในประเทศ เป้าหมาย จังหวัดละ 1,000 หน่วย รวมทั้งสิ้นกว่า 7 หมื่นหน่วย

ประโยชน์สำหรับนักลงทุนคือ กคช.มีความเชี่ยวชาญเรื่องการติดต่อก่อสร้างให้คำแนะนำเพื่อปฏิบัติได้ทันที ขณะที่นักลงทุนที่ร่วมกับ กคช. เท่ากับได้รับการการันตี ความน่าเชื่อถือได้ระดับหนึ่ง สามารถนำไปจับคู่พบกับธนาคารพาณิชย์ที่จะปล่อยกู้โครงการด้วยดอกเบี้ยราคาพิเศษ ประกอบกับจะได้รับความช่วยเหลือ ด้วยการที่ กคช.ขอสนับสนุนมาตรการจูงใจด้านภาษีให้ หรือขอผ่อนผันหลักเกณฑ์กฎหมายการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังเมือง) ให้แก่ เอกชน และเมื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยขึ้นมา บ้านของการเคหะฯ ก็เป็นที่รู้จักและขายได้อยู่แล้ว

ดึงเจ้าของที่ดินตจว.ร่วมโครงการ

นายธัชพล กล่าวว่าจากการหารือกับผู้ว่าราชการจังหวัดหลายแห่งพบว่า มีนักลงทุนที่มีทั้งที่ดินและเงินทุนที่พร้อมอยู่แล้ว โดยมองว่าหากจังหวัดต่างๆ ขับเคลื่อนให้เกิดการลงทุนเองเพียงแค่แห่ง 400-500 หน่วย ก็จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยรองรับได้จำนวนอยู่แล้ว

โดยจะมีการคุยกับ 10 จังหวัดก่อนเพื่อนำร่องหาหลักเกณฑ์ที่เอกชนต้องการ โดยการผลักดันโครงการร่วมดำเนินการนี้ มูลค่าอาจจะอยู่ในหลักเพียงร้อยล้านบาท ก็ได้ แต่จะเน้นให้เข้าถึงพื้นที่แบบทั่วถึงได้มากกว่าที่เป็นอยู่ จากปัจจุบันมีข้อจำกัดอยู่ที่ กคช. เป็นหน่วยงานเดียวที่เหลือทำเรื่องบ้านให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงได้"

เดินหน้ากลยุทธ์"ซ่อม-เซลล์"

ส่วนกลยุทธ์การซ่อมนั้น มีแผนเข้าปรับปรุงชุมชนการเคหะ 100 ชุมชนๆ ละ 200-300 หน่วย รวมกว่า 3 หมื่นหน่วย และผลักดัน ให้ในชุมชนมีการจัดตั้งตลาดประชารัฐ เพื่อเป็นการกระตุ้นการจับจ่ายภายในพื้นที่ให้มากขึ้น

ด้านการเซลล์ หรือ การขาย โครงการทั้งหมดกว่า 5.6 หมื่นหน่วย ซึ่งมีสต็อกพร้อมขายคงค้างกว่า 2 หมื่นหน่วยนั้น จะใช้กลยุทธ์นำเสนอแบบโฟกัสให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการมากขึ้น เช่น การร่วมมือกับกรมผู้สูงอายุ ปรับปรุงโครงการสมาร์ท ซีเนียร์ คอมเพล็กซ์ นำอาคาร 360 หน่วย ซึ่งมีบริษัทเอกชนเข้ามารับดำเนินการแล้ว และต่อยอดด้วยโครงการบ้านเคหะกตัญญู (คลองหลวง 1 และ 2) รวมถึงจะเข้าไปร่วมมือกับกลุ่มอาชีพที่มีความต้องการ เช่น ข้าราชการและเจ้าหน้าที่ชั้นผู้น้อย, กลุ่มทหาร หรือ ตำรวจ เป็นต้น