"แบงก์ชาติ"ห่วงหนี้เสียบ้านกลุ่มรายได้น้อยพุ่งต่อเนื่อง

อสังหาฯ หวังปัจจัยบวก รัฐเดินหน้าเมกะโปรเจคพื้นที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยว หนุนลงทุน "ดอกเบี้ยต่ำ" กระตุ้นซื้อที่อยู่อาศัย ดันธุรกิจปีนี้โต 5-10% จับตา "แบงก์ลดคน" หวั่นกระทบกำลังซื้ออนาคต ขณะ ธปท. แจงหนี้เสียสินเชื่อบ้านยังพุ่ง แต่โดยรวมไม่น่าห่วง ยันไร้ฟองสบู่

สัมมนาประจำปี อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2018 ภายใต้หัวข้อ "แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561"  วานนี้ (30 ม.ค.)

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า อุปทานในตลาดอสังหาฯ ยังเติบโตทุกปีและ ปีนี้คาดการณ์เติบโตราว 3.4% โดยการเติบโตมากที่สุดยังอยู่ที่กรุงเทพฯ ประมาณ 4.2% เป็นพื้นที่หลักในการขับเคลื่อนขณะที่ตลาดภูมิภาคเติบโต 2%

ทั้งนี้ในภาพรวมกรุงเทพฯ ยังเป็น พื้นที่หลักที่มีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยด้วยจำนวน 1.54 แสนหน่วย ที่พร้อมเสนอขายในปี 2561 รองมา คือ นนทบุรีและปทุมธานี ประเมินว่าอสังหาฯ ยังเติบโตเพราะภายใต้อุปทานทั้งหมดนั้นยอดการโอนกรรมสิทธิ์ยังมีการเติบโตรองรับการขยายตัวได้ดี

ตลาดกรุงเทพฯ โตต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม  สิ่งเปลี่ยนแปลงในปีที่ผ่านมา คือขณะที่ในกรุงเทพฯ ยังเติบโตในประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมค่อนข้างดี มีสัดส่วน 40% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากกว่ากลุ่มบ้านที่มีสัดส่วน 20-25% แต่ตลาดคอนโดในต่างจังหวัดเติบโตลดลง ดังนั้นจึงอาจยังไม่ใช่เป้าหมายที่ควรพิจารณาลงทุนในขณะนี้

"การดูดซับในต่างจังหวัดอยู่ในเกณฑ์ดีเพราะมีหน่วยขายน้อย แต่พฤติกรรมคนต่างจังหวัดซื้อบ้านแนวราบ ซึ่งการขายคล่องกว่า สิ่งที่พบคือตลาดภูมิภาคไม่ตอบรับอาคารชุดมากนักยกเว้นภูเก็ตเชียงใหม่ หรือชลบุรี ที่เป็นเมืองใหญ่ ปีนี้ยอดขายส่วนใหญ่จะมาจากการระบายสต็อกที่เหลือขาย"

เมื่อพิจารณารายจังหวัด พบว่า กลุ่มที่มีอุปทานมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และนครราชสีมา  แต่จังหวัดที่มีความโดดเด่นคือชลบุรี ที่มีสัดส่วนการเหลือขายเพียง 23% แม้มีอุปทานจำนวนมากต่างจากระยองสัดส่วนเหลือขาย 33% จะเห็นว่าอัตราการดูดซับที่ดีจะอยู่ในจังหวัดที่มีฐานด้านอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว

ราคา2-3ล้านขายดี

จากการสำรวจ20จังหวัดหลักพบความนิยมในกลุ่มราคาที่ขายได้ดีที่สุดด้วยว่ามี 3 กลุ่ม ได้แก่ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ราคา 2.3-5 ล้านบาท และ 1.5-2 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่ประเภทที่มีการเปิดขายมากสุดในปีที่ผ่านมา ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ ตามลำดับ

สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องตระหนักคือการลงทุนในภูมิภาคที่ทำเลใดต้องพิจารณาพื้นที่ที่มีอัตราการดูดซับที่ดีเพราะตามปกติอัตราจะต่ำกว่ากรุงเทพฯ 6 เท่า แต่ก็ยังมีช่องว่างให้เข้าไป

"เมื่ออัตราการให้สินเชื่อยังคงเติบโตมีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้นสอดคล้องกับอัตราการดูดซับที่ดีขึ้นดังนั้นเป็นไปไม่ได้ที่ อสังหาฯจะไม่เติบโตในปีนี้"

ชี้อาคารชุดขายดีสุด

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า  ปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ เติบโตได้สูงกว่า 5% แต่จะไม่เกิน 10% โดยมีประเภทอาคารชุดมียอดขายดีที่สุด ในแง่ของการพัฒนาโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าทาวน์เฮาส์จะเติบโตมากที่สุด เนื่องจากปัจจุบันคอนโดมีราคาสูงมากจนราคาไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนที่มีรายได้ปานกลางที่มีงบประมาณจำกัด ทำให้เริ่มมีแนวคิดในการหาสินค้าทดแทนในทำเลที่ไม่ห่างจากคอนโดมากนักแต่ไม่มีข้อจำกัดด้านพื้นที่การใช้สอยมากเท่าคอนโดซึ่งทาวน์เฮาส์เข้ามาเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์

ส่วนปัจจัยอื่นที่ต้องจับตามอง ได้แก่ ราคาที่ดิน ชี้นำราคาอสังหาฯ สูงขึ้น  3-10% รวมทั้งกฎระเบียบผังเมืองใหม่ แต่สิ่งที่ยังเป็นเรื่องบวก คือ ธนาคารน่าจะปล่อยสินเชื่อ มากขึ้นและดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราที่ไม่สูง พฤติกรรมลูกค้าหันมาเน้นความคุ้มค่ามากขึ้นและควรพัฒนาเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมเพื่อตอบสนองความต้องการ

จับตาปัจจัยเสี่ยง"ลดพนักงาน"

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้ตลาดใหญ่ยังคงเป็นการครอบครองของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่รายเล็กมีส่วนแบ่งราว 28% เท่านั้น

ทั้งนี้ต้องจับตาที่อยู่อาศัยกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะลงมาเล่นในตลาดนี้มากขึ้น โดยข้อได้เปรียบส่วนใหญ่ที่ทำให้รายใหญ่ขยายตัวต่อเนื่องคือการเข้าถึงเงินทุน

สิ่งที่ต้องจับตามองคือการเติบโตของโครงการมิกส์ยูสที่ประกาศลงทุนแล้ว 29 โครงการรวมมูลค่ากว่า 7.2 แสนล้านบาทที่จะทยอยเปิดตัว 3 ปีจากนี้ ยังเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่

ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามองคือ "ลดพนักงาน" จากการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี ซึ่งบางธนาคารประกาศแผนดังกล่าวออกมา แล้วทำให้ต้องจับตามองผู้ซื้อกลุ่มนี้ว่าจะกล้าซื้อบ้านหรือไม่เพราะเป็นการก่อหนี้ระยะยาว

'หนี้ครัวเรือน'กระทบตลาด สำหรับผลกระทบเชิงลบที่ต้องระวัง ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ปรับสูงจะกระทบต่อกลุ่มบ้านระดับกลาง-ล่าง ที่งบก่อสร้าง 40% ของต้นทุนทั้งหมด ต่างจากกลุ่มระดับบนที่ถูกกำกับด้วยราคาที่ดินและราคาขายที่สูงขึ้นได้บ้าง

สำหรับปี 2560 บริษัทรายใหญ่ 10 รายต่างเปิดตัวตามโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ตามแผนโดยตลาดคอนโด มีมูลค่ากว่า 2.4 แสนล้านบาท และมีอัตราเติบโต สูงสุด แต่ข้อมูลเชิงลึกพบว่าคอนโดที่มีราคา เกิน 10 ล้านบาท เติบโตสูงสุดกว่า 68% ต่างจาก ระดับราคา 2 ล้านบาทลงมา "ติดลบ"

ด้านทาวน์เฮาส์ มีมูลค่ารวม 7.7 หมื่นล้านบาท ตลาดที่เติบโตมากที่สุด ได้แก่ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 41% ของตลาดรวมเพราะมีรายใหญ่ อาทิ โกลเด้นแลนด์ เข้ามาเสริมซัพพลายทำให้ตลาดเติบโต

ลงทุนธุรกิจโรงแรมบูม

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในการลงทุนอสังหาฯ อื่นๆ นั้น พบว่ากลุ่มโรงแรม นับว่ามีความน่าสนใจเพราะอัตรานักท่องเที่ยวต่างชาติเติบโตสูง 6-7% จากยอดรวม 35 ล้านคนในปีที่ผ่านมา

"หากสนใจด้านการทำเงินได้ดีที่สุดโรงแรมระดับกลางลงไปยังมีความน่าสนใจสูงสุดเพราะสามารถลดการใช้พนักงานและนำเทคโนโลยีมาแทนได้"

เชื่อว่า  อุปทานโรงแรมยังขยายตัวได้อีก 20% ใน 3 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะโรงแรมขนาดเล็กและกลางยังมีช่องว่างในการลงทุนและขยายธุรกิจที่ดี

หนี้เสียสินเชื่อบ้านเพิ่มต่อเนื่อง

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วงที่ผ่านมาถือว่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 อยู่ที่ระดับ 3.26% และถือเป็นการเพิ่มขึ้นสูงสุดในกลุ่มสินเชื่อครัวเรือน ทั้งที่เอ็นพีแอล กลุ่มนี้เคยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นในหมวดเดียวกัน

การเพิ่มขึ้นดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเร่งปล่อยสินเชื่อของบางธนาคารในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และเรื่องรายได้ของผู้มีรายได้น้อย

"แม้ว่าเอ็นพีแอลกลุ่มนี้จะปรับขึ้น และน่าเป็นห่วงเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ของผู้มีรายได้น้อย แต่ยังไม่ถึงขั้นต้องกังวลมาก เพราะเอ็นพีแอลโดยรวมยังไม่สูงมากเพียง 3% เศษ แต่ก็ต้องติดตามว่าในช่วงไตรมาส 4 ยังมีแนวโน้มปรับขึ้นอีกหรือไม่ โดยภาวะนี้ไม่ได้มีความกังวลเรื่องซับไพรม์ จากสถานการณ์ที่เป็นอยู่ ในมุมมองของแบงก์ชาติยังห่างไกลจากภาวะ ซับไพรม์ของสหรัฐ"

ธปท.ไม่แตะเบรกภาคอสังหาฯ

สำหรับภาวะฟองสบู่นั้น จากการติดตามดูตัวเลขการเก็งกำไร ทั้งจากตัวเลขของธนาคาร ใบจองของผู้ประกอบการ และล่าสุด ธปท.ได้ใช้ข้อมูลบิ๊กดาต้าจากข้อมูลการใช้ไฟฟ้าของการไฟฟ้ามาประกอบ เพื่อดูอัตราการเข้าอยู่อาศัยก็พบอยู่ในระดับ 80%กว่า ใกล้เคียงกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จึงไม่น่าเป็นห่วง แต่หากดูข้อมูลแยกตามทำเล ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า

"ปีที่ผ่านมา และปีนี้ภาคอสังหาอาจจะมีการเติบโต แต่ยังไม่ถึงเวลาที่จะพูดถึงฟองสบู่ เพราะพึ่งจะลืมตาอ้าปากได้ ให้เวลาในการฟื้นตัว หากเข้าไปแตะเบรกตอนนี้เศรษฐกิจอาจจะสะดุด แต่เราก็มีการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด จะเห็นว่าในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยค่อนข้างมาก อาจจะส่งผล ต่อราคา หรือมีการทิ้งใบจองหรือไม่"