พลิกโฉม300ไร่เกษตร-นวมินทร์

รื้อใหญ่ผังเมืองใหม่ กทม.เปิดช่องเอื้อนายทุนผุดโครงการยักษ์พื้นที่ 200 ไร่ขึ้นไปให้สิทธิ์สารพัด ยื่นเปลี่ยนสีผังพัฒนาเชิงพาณิชย์-ตึกสูง อีกทั้งให้ซื้อ-ขายสิทธิ์กลางอากาศ ชี้เจ้าสัวเจริญ-กคช.-มักกะสัน-บางซื่อ ที่ร.ฟ.ท.รับอานิสงส์

สืบเนื่องจากภาคเอกชนและกรุงเทพมหานครหารือร่วมกันเพื่อปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่ 4 ให้บังคับใช้ทันกลางปี 2562 แทนผังเมืองฉบับเก่า เพื่อให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง จากเดิมที่หลายพื้นที่ยังถูกรอนสิทธิ์ห้ามพัฒนาทั้งๆ ที่มีโครงข่าย ถนน รถไฟฟ้า สนามบินเกิดขึ้น

หนุนผุดโครงการใหญ่

นายศักดิ์ชัย บุญมาผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2 เรื่องหลักตามที่เอกชนเสนอ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการลงทุนตามข้อกำหนดผังเมืองรวมกทม.

ประเด็นแรก เปิดโอกาสให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เนื้อที่ตั้งแต่ 200 ไร่ขึ้นไป หากลงทุนระบบสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะเอง อาทิ ถนน การเชื่อมโยงระบบไฟฟ้า โรงพยาบาล โรงเรียน กำหนดพื้นที่สีเขียวให้เป็นปอดขนาดใหญ่ในโครงการฯลฯเพื่ออำนวยความสะดวกแทนรัฐให้กับผู้บริโภคและประชาชนโดยรอบได้ เจ้าของโครงการจะได้สิทธิ์ยื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังการใช้ประโยชน์ที่ดินทุกประเภทกิจการภายในแปลงที่ดิน 1 แปลง

โดยเฉพาะยกระดับให้เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) 10% ของแปลงที่ดิน พัฒนาแหล่งช็อปปิ้ง  รวมทั้ง ปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น 10-20 ไร่ พัฒนาตึกสูง คอนโดมิเนียมได้ แม้โครงการจะตั้งอยู่บนพื้นที่สีเหลือง(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) พัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียวก็ตาม ขณะเดียวกัน ยังพิจารณาครอบ คลุมไปถึงพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประ เภทชนบทและเกษตรกรรม)  และพื้นที่เขียวลาย (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) อีกด้วย

การพัฒนาตามผังเมืองใหม่ ไม่จำกัดให้พัฒนาตามที่สีการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนด แต่สามารถยืดหยุ่นให้กระจายการพัฒนาได้ทุกสีในทุกที่กับที่ดินทุกแปลง หากอยู่ในเงื่อนไขที่ผังกทม.กำหนดซึ่งการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่กำหนดให้เจ้าของเดียว หรือรวมแปลงที่ดิน แต่โดยรวม ค่าเอฟเออาร์หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินจะไม่ต่างจากที่กำหนดเดิมของสีผัง

เจริญ-เคหะฯถูกหวย

นายศักดิ์ชัยยกตัวอย่างกรณีเจ้าของมีที่ดินอยู่ทำเลลาดกระบัง ปัจจุบันผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่เขียวลาย (ฟลัดเวย์) ก่อสร้างอาคารได้ไม่มาก กลับกันทำเลดังกล่าวกลับมีสนามบินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินแพง แต่ยังถูกรอนสิทธิ์การพัฒนา ใช้เป็นฟลัดเวย์รับน้ำท่วม แต่ต่อไปเมื่อเอกชนต้องการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ มีระบบระบายน้ำ แก้ปัญหาน้ำเสีย ขยะ ไม่กระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนใกล้เคียง มีการสร้างถนนเชื่อมภายในโครงการต่อกับถนนสาธารณะ มีบริการสาธารณะ มีโรงเรียนหากมีองค์ประกอบครบก็สามารถได้สิทธิ์ดังกล่าว ซึ่งพื้นที่สีเขียว สีเขียวลายจะไม่กระจุกอยู่เฉพาะเขตลาดกระบัง หนองจอก คลองสามวา

รวมถึงที่ดินของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) จำนวน 500 ไร่ บริเวณถนนร่มเกล้า ปัจจุบันผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง พัฒนาได้เฉพาะแนวราบ แต่ หากการเคหะฯ  จัดทำสาธารณูปโภคในโครงการครบ ก็ได้สิทธิ์พื้นที่สีแดงพัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้ 50 ไร่  และปรับเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)  สร้างอาคารแนวสูงได้

จากกรณีของที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี หลายแปลงที่เน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในเขตกทม. อาทิ ที่ดิน 300 ไร่ ทำเลเกษตร-นวมินทร์ ซึ่งปัจจุบันเป็นทั้งพื้นที่สีเหลืองสีส้มปะปนกัน ประเมินว่า หากพัฒนาโครงการใหญ่ น่าจะได้สิทธิ์ยกระดับเป็นพื้นที่สีแดงพัฒนาเชิงพาณิชย์ เช่นห้างสรรพสินค้าและคอนโดมิเนียมสูงได้ เรื่องนี้ นายศักดิ์ชัย "ยอมรับว่าสามารถกระทำได้อย่างไรก็ดีจะมีการประชุมหาข้อสรุปในรายละเอียดปลีกย่อยอีกครั้งว่าจะเพิ่มเติมประเด็นไหนอีกบ้าง แต่ยอมรับว่า ประชาชนในพื้นที่ย่อมคัดค้านเพราะต้องการอยู่อย่างเงียบสงบ"

เปิดซื้อ-ขายสิทธิ์ในอากาศ

ประเด็นที่ 2. เปิดโอกาสให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์พื้นที่สร้างอาคารสูงในอากาศได้ทุกพื้นที่ ซึ่งเป็นโซนนิ่งเดียวกันแต่เงื่อนไขเอกชนต้องตกลงกันเอง เหมือนกับการซื้อขายที่ดิน กทม.จะไม่กำหนดราคากลางให้แต่อย่างใด เนื่องจากที่ผ่านมา มีหลายพื้นที่ ผังเมืองกำหนดให้สร้างอาคารสูงได้  เช่น 5 ชั้น แต่เจ้าของต้องการอยู่อาศัยแบบเรียบง่ายขอสร้างอาคารแค่ 2 ชั้น ความสูงที่เหลือ 3 ชั้น สามารถขายต่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างคอนโดมิเนียมสูงๆในเขตกรุงเทพชั้นในได้

นอกจากนี้กรณีพื้นที่ที่ถูกรอนสิทธิ์ ห้ามสร้างอาคารสูงเช่นเกาะรัตนโกสินทร์  แต่ โดยศักยภาพแล้วสามารถสร้างอาคารสูงได้เจ้าของอาคารก็สามารถขายพื้นที่ความสูงในอากาศได้เช่นเดียวกัน  พร้อมกันนี้ยังเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนในพื้นที่โซนตะวันออกและตะวันตก พื้นที่เขียวลาย (ฟลัดเวย์) ระหว่างวันที่ 13-14 พฤศจิกายนนี้ ประกอบด้วย เขตคลองสามวา ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน บางแค ภาษีเจริญ มีนบุรี ลาดกระบัง และหนองจอก เพื่อหาข้อสรุปว่าจะให้คงพื้นที่ดังกล่าวไว้หรือ เปิดให้พัฒนาได้ หากกำหนดพื้นที่ระบายน้ำหรือคลองป้องกันน้ำท่วมที่ชัดเจน แต่เบื้องต้น กลุ่มที่ให้คงไว้คือเขตบางขุนเทียน หนองจอก และคลองสามวา

ด้านนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่าเอกชนได้ร่วมหารือจัดทำร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่  ทั้งนี้ประเด็นโครงการขนาดใหญ่ ที่พัฒนาในพื้นที่สีเหลืองหรือสีเขียว หากกำหน ให้มีพื้นที่สีเขียว สาธารณูปโภค-บริการสาธารณะ เพื่อสร้างชุมชนและสังคมที่ดี มีคมนาคมสะดวกขึ้นก็จะเปิดให้พัฒนาเป็นอาคารแนวสูงได้แต่ สัดส่วนเอฟเออาร์ หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จะเท่ากับของเดิมที่พื้นที่สีเหลืองกำหนด  เพียงแต่ไม่ถูกจำกัดแค่สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเพียงอย่างเดียว

"เอกชนสามารถเสนอเข้าไปได้หากมีโปรเจ็กต์ใหญ่ มีที่ดิน 3 ไร่ เอฟเออาร์ สร้างได้ 1 ต่อ 1 แต่ที่ดินอีก 10 ไร่ นำไปทำศูนย์การเรียนรู้หรือ สวนสาธารณะ ก็จะได้พัฒนาเพิ่ม ซึ่งภาพรวมถือว่าดีแต่เอฟเออาร์ก็เท่าเดิม"

มักกะสัน-บางซื่อเฮ

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เป็นเรื่องที่ดีนอกจากที่ดินของภาคเอกชนระดับแถวหน้าเมืองไทยเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ แล้ว ที่ดินโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่จะประมูลและให้เอกชนเข้าไปลงทุนจะได้อานิสงส์ด้วย อาทิ ที่ดินมักกะสัน ที่ดินบางซื่อของการรถไฟแห่งประเทศ ไทย (ร.ฟ.ท.) นอกจากจะได้รับสิทธิ์ยืดหยุ่นปรับสีผังเพิ่มแล้ว ยังโอนสิทธิ์ซื้อขายความสูงในอากาศระหว่างอาคารจากค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน) เพื่อเพิ่มความสูง-ใหญ่ของอาคารได้ แต่มีเงื่อนไขว่าต้องซื้อขายภายในโซนนิ่งเดียวกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ