ผังเมือง กทม.ใหม่เล็งขีด 2 วงรัศมีผุดตึกสูงเกิน 10 เท่าแนวรถไฟฟ้า 250 เมตร ส่วนอีกวง 500 เมตร สร้างลดหลั่นลงมา เผยยิ่งแลกสิทธิ์-ยกที่ดินมอบให้สาธารณะยิ่งสร้างสูงได้เกิน 10 เท่า ด้านเอกชนแนะแก้กฎกระทรวงปี 35 ก่อนปรับแก้ผังเมือง เหตุขัดหลักปฏิบัติ

นายพีระพงศ์ ศิริเกษม รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าเตรียมเปิดให้บริษัทที่ปรึกษาแข่งขันประมูลงานเพื่อศึกษาปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2556 ที่ จะครบกำหนด 5 ปี ปี 2561 ให้สอดรับกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ฉุดให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น จนผลักดันให้เอกชนต้องสร้างอาคารที่สูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ จะนำรูปแบบการพัฒนาของประเทศญี่ปุ่นมาใช้ คือ จะกำหนดรัศมีรอบรถไฟฟ้าเป็น 2 วง คือ วงที่ 1 รัศมี 250 เมตร สามารถสร้างตึกสูงได้มากเช่น 10 เท่า วงที่ 2 รัศมี 500 เมตรห่างจากรถไฟฟ้า จะลดระดับความสูงลงมา โดยเฉพาะเขตพื้นที่ชั้นในและใน รัศมีของถนนวงแหวนรัชดาฯ หรือเฉพาะที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเท่านั้น เพื่อบีบให้คนใช้ขนส่งระบบรางมากขึ้น ซึ่งเอกชนจะสร้างอาคารสูง-ใหญ่ได้มากขึ้น จากการเปิดให้มีการซื้อขายแลกสิทธิ์พื้นที่ที่ถูกควบคุมความสูง เช่น สนามบิน หรือ พื้นที่สีน้ำตาลอ่อนที่ดินอนุรักษ์อย่างเกาะรัตนโกสินทร์ รัศมี 25 ตารางกิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่ไปถึงฝั่งธน ย่านจรัญสนิทวงศ์บางบริเวณ ทั้งที่ ปกติ จะต้องสร้างอาคารได้สูง เช่น 5-8 เท่า เป็นต้น แต่ปัจจุบันสร้างได้แค่ 2.5 เท่าของแปลงที่ดิน

หากเอกชนต้องการสร้างอาคารแนวรถไฟฟ้าได้สูงมากกว่าเดิม ก็สามารถซื้อขายสิทธิ์กับเจ้าของที่ดินย่านอนุรักษ์ที่เหลือได้ แต่เกณฑ์การซื้อขายจะให้เป็นไปตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือ การใช้สิทธิ์ของโบนัสที่ผังเมืองกทม.ปัจจุบันกำหนดให้สร้างพื้นที่พาณิชย์ได้อีก 20% จากเพดานอัตรา ส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) เดิม หากเอกชนเสียสละที่ดินบางส่วนมอบให้เป็นสาธารณะ อาทิ สร้างสวนสาธารณะ ทางจักรยาน ถนนฯลฯ

อย่างไรก็ดีมองว่า เอกชนยังใช้เอฟเออาร์ หรือ ใช้สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อแปลงที่ดินยังไม่เต็มศักยภาพ ตามที่ผังเมืองปัจจุบันให้ไว้  ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณดังกล่าวเพิ่มอีก ส่วนพื้นที่รอบนอก จะเน้นการพัฒนาความสูงลดหลั่นลงในลักษณะแนวราบ โดยเฉพาะชานเมือง

คาดว่า อีก 2-3 ปีข้างหน้า หากผังเมืองใหม่บังคับใช้ จะสามารถเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มได้โดยเฉพาะอาคารสูง เพราะจะก่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการ เช่น ส่วนต่อขยายสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่คูคต ส่วนต่อขยายสายสีเขียว ช่วง แบริ่ง-สมุทรปราการ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-บางแค และรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่บางซื่อ

ส่วนรถไฟฟ้าสายอื่นๆจะไม่ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินพัฒนาอาคารสูงได้ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม สายสีชมพู เป็นต้น เนื่องจากเกรงว่า จะส่งผลกระทบต่อสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะของ กทม. ที่ยังรองรับไม่เพียงพอ ดังนั้น การพัฒนาจะเพิ่มขึ้นได้ จะต้องมีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วเท่านั้น

ด้าน นายมงคล วาราเวณุชย์ เลขาฯสมาคมอสังหาริมทรัพย์ สะท้อน ว่า เอกชนต้องการให้กทม. เปิดให้พัฒนาได้มากขึ้นในพื้นที่ที่รัฐกำหนดแนวโครงข่ายรถไฟฟ้า ถนน ฯลฯ ไว้แล้ว เพราะไม่อยากให้ซ้ำรอยเหมือนรถไฟฟ้าสาย สีม่วง และแอร์พอร์ตลิงค์ที่กำหนด ให้สร้างได้เฉพาะแนวราบ เพราะยัง ไม่เปิดให้บริการช่วงที่อยู่ระหว่างร่างผังเมืองกทม.สมัยนั้น แต่เมื่อรถไฟฟ้า เปิดให้บริการต่างประสบภาวะขาดทุนเพราะไม่มีคนใช้บริการ เกิดจากพื้นที่แนวรถไฟฟ้าดังกล่าวจะเป็นบ้านมาก กว่าคอนโดมิเนียม

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจุบันภาคเอกชนได้รับโบนัสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยรอบสถานีระยะ 500 เมตรอยู่แล้ว โดยได้รับ FAR หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่กำหนดไม่เกิน 20% แต่จะต้องพัฒนาหลังจากสถานี เปิดให้บริการ ซึ่งไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในเรื่องของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ตั้งแต่มีแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ไม่เห็นประโยชน์จากโบนัสดังกล่าว จึงเห็นสมควรให้มีการปรับแก้ข้อจำกัด เสียก่อน

นอกจากนี้ไม่ควรจำกัดการพัฒนาแค่บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่ควรให้สิทธิประโยชน์ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าเพิ่ม สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่เหมาะสมกับรายได้ของ ผู้บริโภคในกลุ่มนี้

ขณะที่ นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า การนำรูปแบบการพัฒนาของประเทศญี่ปุ่นมาใช้กับประเทศไทยนั้น ยังไม่เหมาะสมและไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของพัฒนาในปัจจุบัน เนื่องจากยังมีเรื่อง ของกฎกระทรวงปี 2535 เป็นข้อกำหนดที่ขัดต่อการพัฒนา แม้ว่าจะกำหนดรัศมีรอบรถไฟฟ้าใน 2 ลักษณะก็ตาม

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาตามกฎกระทรวงปี 2535 ว่าด้วยเรื่องความกว้างของถนน ที่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม อาทิ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพักโรงแรมในซอย ถนนต้องกว้าง 6-8 เมตรโดยอาศัยอำนาจของพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 สูงไม่เกิน 8 ชั้นหรือ 23 เมตร นอกจากนี้กฎหมายควบคุมอาคารยัง ระบุอีกว่า หากถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างได้เกิน 1 หมื่นตารางเมตร สูงเกิน 23 เมตรและยิ่งเว้นถอยร่น มาก ยิ่งสร้างได้เพิ่ม 2 เท่า เช่น เว้นถอยร่นเข้าหาที่ดินตัวเอง 1 เมตร สร้างสูงได้เพิ่ม 2 เมตร ฯลฯ จากข้อกำหนดดังกล่าว แม้จะกำหนดรัศมีการพัฒนาเพิ่ม แต่สุดท้ายก็มาติดเรื่องกฎกระทรวง ดังนั้นจึงอยากให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องหันมาพิจารณาเรื่องดังกล่าวก่อน

"แม้ว่ากฎหมายควบคุมอาคาร จะมีข้อยกเว้นเรื่องการถอยร่น แต่ใน ทางปฏิบัติผู้ประกอบการจะทำตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้นไม่มีใครเว้นระยะถอยร่น จึงทำให้เกิดการแออัดภายในซอย เป็นไปได้หรือไม่หากผู้ประกอบการต้องการสร้างตึกสูงในซอย ต้องเว้นระยะถอยร่นข้างละ 8 เมตร 2 ข้างถนนก็จะได้ถนน 16 เมตร โดยที่ภาครัฐไม่ต้องขยายถนน ผู้ประกอบการเองก็จะสามารถสร้างอาคารสูงได้ หรือหากอยากให้เกิดความโปร่งโล่ง ก็อาจจะกำหนดระยะเว้นระหว่างตึกเพิ่มเป็น 10 เมตร จากเดิม 6 เมตร" นายธำรงค์ กล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ