Loading

ยอดเปิดโครงการใหม่ต่ำสุดรอบ 9-10 ปีอสังหาฯไร้สัญญาณ ฟองสบู่

วันที่ : 25 ตุลาคม 2559
ยอดเปิดโครงการใหม่ต่ำสุดรอบ 9-10 ปีอสังหาฯไร้สัญญาณ ฟองสบู่

แนะจับตาความเสี่ยง เก็งกำไรอสังหาฯในจีน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯธอส.เผยตลาด ที่อยู่อาศัยปีหน้าเข้าสู่จุดสมดุล ความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายน้อยลง หลัง มาตรการรัฐช่วยดูดสต็อกเก่าได้เยอะ แถมผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่ลดลง ต่ำสุดในรอบ 9-10 ปี  มอง "อีอีซี" คือโอกาสในอนาคต

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ปีหน้าภาคธุรกิจอสังหาฯเข้าสู่ดุลยภาพมากขึ้น ปัญหาการโครงการที่อยู่อาศัยมีมากกว่าความต้องการซื้อ หรือโอเวอร์ซัพพลาย ลดลง ผลจากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาล โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและโอน ช่วยลดสต็อกของผู้ประกอบการได้มาก และปีนี้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ลดลง

"ในอดีตห่วงเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย เพราะปี 2557-2558 โอเวอร์ซัพพลายเยอะ แต่ปีนี้โดนดูดไปแล้ว จากมาตรการของรัฐ และของใหม่ที่จะออกมามีน้อย คิดว่าดี เข้าสู่ดุลยภาพมากขึ้น ดังนั้นปีหน้ามาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯของรัฐอาจไม่มีแล้ว รัฐบาลคงดูสถานการณ์ ดูความเหมาะสม ในการกำหนดมาตรการอื่น เช่นช่วงนี้ถ้าการบริโภคไม่ดี คงหนุนการบริโภค ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย"

ที่ผ่านมาศูนย์อสังหาฯให้ข้อมูล กระตุกขาอยู่เรื่อยๆ และช่วงหลัง ผู้ประกอบการปรับตัวตลอดเวลา แม้มี ความจำเป็นสำหรับบริษัทจดทะเบียน ที่ต้องมีผลดำเนินงานดี ต้องสร้างแบ็คล็อก เพื่อเป็นรายได้ในอนาคต แต่ต้องระมัดระวัง บางรายบอกว่าแนวสายสีม่วงไม่ทำแล้ว บางบริษัทบอกว่าภูเก็ตไม่ไป บางโครงการที่ประกาศกออกมาไม่ได้ก่อสร้าง ส่วนที่โอเวอร์ซัพพลายจะเข้าสู่จุดสมดุลมากขึ้น

"คาดปีนี้โครงการเปิดใหม่ อาจมียอดต่ำสุดรอบเกือบ 9-10 ปี หรืออยู่ที่ 5-5.5 หมื่นหน่วย จากปกติทุกปีเกิน 6 หมื่นหน่วย ยกเว้นปี 2554 ที่มี น้ำท่วม จึงเปิดไม่ถึง 5 หมื่นหน่วย ขณะที่บางปีสูงมาก ปี2556 เปิด 8.5 หมื่นหน่วย แต่สร้างจริงไม่เกิน 8 หมื่นหน่วย หรือ ปี 2557 เปิด 7.3 หมื่นหน่วย สร้างจริงไม่เกิน 7 หมื่น ขณะที่บ้านจัดสรร 4.5 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงปีที่แล้ว หากรวมทั้งบ้านและ คอนโด ยอดเปิดโครงการใหม่ปีนี้ 9.5 หมื่นหน่วย ภาพรวมอาจไม่ถึง 1 แสนหน่วย จากปกติ 1.1 แสน"

ยอด 9 เดือนของปีนี้ คอนโดเปิดแล้ว 3.7 หมื่นหน่วย ส่วนใหญ่กว่า 70% เป็นโครงการของบริษัทจดทะเบียน ที่เหลือ 30% เป็นโครงการของบริษัทนอกตลาด ส่วนบ้านจัดสรรเปิด 3.3 หมื่นหน่วย เป็นโครงการของบริษัทจดทะเบียน 80% โครงการของบริษัทนอกตลาด 20%

"ถามว่าตกใจหรือไม่ที่ยอดเปิดโครงการใหม่น้อยลง คิดว่าเป็นธรรมชาติที่ตลาดต้องปรับตัว ตลาดที่อยู่อาศัยบ้านเรามีเสถียรภาพมานาน แม้ที่ผ่านมาจะพูดกันมากว่ามีโอเวอร์ซัพพลาย มีฟองสบู่ แต่เราพยายามคุมทั้งภาครัฐ ออกมาตรการ ศูนย์อสังหาฯก็ออกคำเตือนบ่อย ผู้ประกอบการก็ปรับตัว"

ส่วนราคาไม่ได้ลดตาม เพราะราคา ห้องชุดลดไม่ได้ ผู้ประกอบการไม่ได้ ประกาศลดตรงๆ ในบางพื้นที่ที่อุปทานเหลือมาก เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ใช้วิธีแลกแจกแถม เพราะการลดราคาไม่เหมาะ ผู้ซื้อเดิมที่ซื้อก่อนหน้าคงไม่ยอม โดยราคาคอนโดเท่าที่สำรวจครั้งสุดท้ายเดือน ก.ย.ปีนี้ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน เพิ่มขึ้น 5%

ฝั่งยอดขายปีนี้ขายดี 2 ช่วงคือ ช่วงมาตรการปลายปีที่แล้วถึงเม.ย. แล้วชะลอไป 2 เดือน เริ่มกลับมาหลังไตรมาส 3 บ้าง และต.ค.ขายดี เพราะมีงานมหกรรมบ้านและคอนโด

ส่วนยอดขายปีนี้ประเด็นสำคัญอยู่ที่สินเชื่อ เพราะผู้ซื้อบ้านในเมืองไทย 90% ต้องกู้แบงก์ ถ้ากู้ได้ก็ขายได้ โดยสินเชื่อบ้านช่วงปี 2558 เทียบปี 2557 โต 2-3% ปีนี้ คงเติบโตได้ไม่เกิน 5%  หรือมียอดสินเชื่อ 6 แสนล้านบาท และมูลค่าบ้านที่มีการซื้อขายเติบโตใกล้เคียงกัน สอดคล้องกับการเติบโตของเศรษฐกิจ

"การซื้อขายภาพรวมที่เราคิดว่า จะดี แต่เมื่อบ้านเมืองมีเหตุการณ์ที่นำมา ซึ่งความเศร้าโศก คงทำให้กิจกรรมชะงัก ลงชั่วครู่ ฝั่งผู้ประกอบการคงเปิดโครงการใหม่น้อยลงระยะนี้ โดยเฉพาะโครงการ ห้องชุด เช่น รายใหญ่ 4-5 รายเลื่อนออกโครงการ กิจกรรมส่งเสริมการขายเดือนต.ค.-พ.ย. เลื่อนไปธ.ค. หรือต้นปี 2560 เป็นต้น"

สำหรับคอนโดต่างจังหวัด จอดสนิทมา 2 ปี ยกเว้นบางพื้นที่ที่เป็นตลาดคอนโด เช่น ชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดใหญ่อันดับ 2 ของประเทศ และภูเก็ต หัวหิน ซึ่งมีชาวต่างชาติอาศัยมาก ส่วนที่อื่นๆ ในภาคอีสาน และเหนือประชาชนไม่ต้องการอยู่คนโดซึ่งก็จอด อาจมีบ้างที่เปิดโครงการแต่ไม่ใหญ่แค่ 200-300 หน่วยเป็นต้น

แม้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายจะดีขึ้น แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่มาจากต่างประเทศ ที่เห็นชัดคือจีน เรากลัวกันมาหลายปี ยิ่งผ่านมา หลายปี ปัญหาภาคอสังหาในเมืองจีน ยิ่งน่ากลัว เพราะลงทุนเก็งกำไรสูง แทบทุกเมืองใหญ่ๆ มีการสร้างคอนโดจำนวนมากแต่ไม่มีคนซื้อ คนที่ซื้อก็ไม่ใช่คนที่อาศัยในเมือง เป็นการเก็งกำไร ส่วนใหญ่ รัฐบาลพยายามควบคุม แต่คุม ไม่อยู่ เพราะมีเงินเหลือเยอะ ทำให้นอกจากซื้อในจีนแล้ว ยังออกมาซื้อต่างประเทศ รวมทั้งไทย ทั้งการซื้อ และการร่วมทุนในโครงการ

ส่วนการเก็งกำไรในเมืองไทยลดลง จากปกติซื้อเพื่อเก็งกำไร 15% ลดลง เหลือ 10% ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 55-60% ที่เหลือซื้อเพื่อลงทุนโดยการเก็งกำไรและการลงทุน ต่างกันตรงมี ความตั้งใจโอนหรือไม่โอน การเก็งกำไรคือการขายใบจองช่วงที่ผ่านมาเก็งกำไรลดลง แต่ไปบวมที่ลงทุน เพราะดอกเบี้ยต่ำ โดยเฉพาะดอกเบี้ยเงินฝาก เทียบกับโอกาสที่จะได้จากการลงทุน ซึ่งคนที่มี เงินเย็น ก็ไปลงทุน

สำหรับปัจจัยบวกคือ EEC ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา มีการพัฒนาโครงการ พื้นฐานอีกหลายอัน ทั้งการตั้งเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ สนามบินเชิงพาณิชย์ใน อู่ตะเภา การขยายเส้นทางเพิ่ม มอเตอร์เวย์ จะมีข้างบน มีรถไฟความเร็วสูง ถ้าสิ่งเหล่านี้ประกอบกันจะเสริมอนาคตได้ ดังนั้นปัญญาที่มองว่าโอเวอร์ซัพพลาย คือในขณะนี้ แต่หากผู้ประกอบการอึด มีสายป่านยาว ก็ไปลงทุนและขายแถวนั้นได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ