Loading

ยกเครื่อง'ผังเมือง' อสังหาฯวอนเพิ่ม เอฟเออาร์รถไฟ

วันที่ : 23 กันยายน 2559
ยกเครื่อง'ผังเมือง' อสังหาฯวอนเพิ่ม เอฟเออาร์รถไฟ

กทม.เล็งทบทวนผังเมือง สอดคล้อง การใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่รอบแนวรถไฟฟ้า นายกฯอาคารชุดไทย เรียกร้องปรับเพิ่ม "เอฟเออาร์" แนวรถไฟฟ้า-สถานีขนาดใหญ่ จุดตัดเชื่อม การเดินทาง เป็น 30-50%

การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะในเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร จากระบบถนน มาเป็นระบบราง ส่งผลให้ต้อง ปรับผังเมืองให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมือง ในระยะถัดไป

นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนัก ผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวในงานสัมมนา "กรุงเทพฯ จตุรทิศ เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผน รถไฟฟ้าระยะ 2"  จัดโดยบริษัทพร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด วานนี้ (22 ก.ย.)  ว่า ปัจจุบันผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ อยู่ระหว่างศึกษาประโยชน์การใช้ผังเมืองในทุกมิติ หลังจากใช้งานผังเมืองฉบับปัจจุบันมา3 ปี (2557-2559)

หลังจากรับฟังข้อมูลผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้อง 11 ครั้ง และประมวลผลส่งให้คณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพฯเห็นชอบแล้ว จะนำเสนอไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อขอความเห็นชอบ ก่อนนำมาพิจารณารายละเอียด ในเชิงลึกเพื่อให้สอดคล้องกันกับแผนการพัฒนารถไฟฟ้า รวมถึงวัตถุประสงค์การพัฒนาเมืองต่อไป

ต้องตอบโจทย์ทั้ง 4 ผัง

สำหรับแผนการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ จะต้องพัฒนาให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินรวมถึงพื้นที่รับน้ำ ตลอดจนรองรับการพัฒนาสาธารณูปโภค ตั้งแต่ โรงพยาบาล โรงเรียน รวมทั้งแผนการพัฒนาศูนย์กลางจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง การเดินทางของประชาชนในพื้นที่ต่างๆในกรุงเทพฯ ให้เชื่อมต่อแบบไร้รอยต่อ ตั้งแต่ทางราง ถนน ทางน้ำ และทางเดินเท้า

ทั้งนี้ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ออกมาจะต้องตอบโจทย์การใช้งานผังทั้ง 4 ผัง คือ 1.ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.ผังการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค สาธารณูปการ 3.ผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคม และ4. ผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดประโยชน์โดยรวม เช่น การใช้ประโยชน์ผังคมนาคมต้องศึกษาระบบการเดินทางใน 4 ประเภท คือ 1.ระบบรางกับระบบราง 2.ระบบรางกับเรือ 3.ระบบรางกับรถ และ 4.ระบบรางกับการเดินเท้า เป็นตัน

ใช้ที่ดินรอบรถไฟฟ้าคุ้มค่า ส่วนการศึกษาการใช้ประโยชน์ที่ดิน จะศึกษาและพิจารณาการใช้ประโยชน์ในพื้นที่สำคัญๆ เช่น การใช้ประโยชน์รอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อรองรับความหนาแน่นในการอยู่อาศัย ซึ่งในบางสถานีแออัด และสัญจรหนาแน่น ที่มีปริมาณสูงตั้งแต่ 5 หมื่นคนจนถึงหลักแสนคน

อาทิ สถานีบางซื่อ เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางรถไฟฟ้า รถราง รองรับคนจำนวนมาก เนื้อที่ 2,325 ไร่โดยมีผู้เข้ามาใช้บริการวันละไม่ต่ำกว่า1 แสนคน ทางผังเมืองได้หารือกับที่ปรึกษาเพื่อทบทวนข้อกำหนดการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ (เอฟเออาร์)สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย จากเดิมที่กำหนดในพื้นที่รัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า อาจจะขยายพื้นที่ออกไปเป็น 1 กิโลเมตรหรือผังระบบรางกับคนเดิน จะศึกษาเส้นทางการเดินทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีและอาคารในรัศมีที่เพิ่มมากขึ้น

ขณะที่ผังสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ผังเมืองรวมฉบับใหม่ จะต้องสอดรับกับโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภคสาธารณูปการในอนาคต ส่วนการกำหนดข้อบังคับใช้ประโยชน์พื้นที่ให้สอดคล้องกับระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่แล้ว ต้องเข้ามาแก้ไขปรับปรุงให้ดีขึ้น

นอกจากนี้ จะเน้นเรื่องการโอนสิทธิ์ อาทิ การให้เจ้าของที่ดินสามารถขายสิทธิทางอากาศ (ขายสิทธิการก่อสร้างบนพื้นที่ของตัวเองให้กับโครงการข้างเคียง) จากเดิมที่ไม่เคยดำเนินการในไทย

พัฒนารถไฟฟ้าขาดบูรณาการ

นายสมประสงค์ ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า ปัญหาของการพัฒนารถไฟฟ้าที่ผ่านมาคือการขาดการคิดเชื่อมต่อแบบบูรณาการ จึงขาดการพัฒนาเชื่อมต่อรถไฟฟ้าด้วยกัน เช่น ที่เกิดขึ้นกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากยังไม่มีโครงข่ายครอบคลุม รวมถึงสภาพแวดล้อมไม่เอื้อต่อการเดินเท้า

อย่างไรก็ตามเชื่อว่า เป็นโอกาสที่ดีที่รัฐบาลชุดปัจจุบันจะตัดสินใจพัฒนารถไฟฟ้าระยะที่สองอย่างบูรณาการ โดยไม่มีปัจจัยอื่นที่เกี่ยวข้องมาทำให้ระบบโครงสร้างการพัฒนามีปัญหา

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าแนวโน้มที่อยู่อาศัย 10 ปีจากนี้ ยังคงเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า พื้นที่กลางเมืองคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ 1-2 ล้านบาท จะกลายเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่พัฒนาติดแนวรถไฟฟ้าไม่ได้อีกต่อไป หากยังไม่แก้ไข หรือเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในโครงการแนวสูง อาจทำให้โครงการคอนโดระดับกลาง-ล่างติดแนวรถไฟฟ้าก่อสร้างไม่ได้ และผู้ซื้อก็ซื้อไม่ได้เนื่องจากราคาสูงเกินไป

ปรับสีสอดคล้องการใช้ประโยชน์

ดังนั้น สำนักผังเมืองกรุงเทพ จึงต้องปรับแก้เอฟเออาร์ให้สอดคล้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต และควรปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าผ่าน เช่น บริเวณตะเข็บเมือง กรุงเทพฯพัฒนาคอนโดสูงไม่ได้ จะเห็นที่ผ่านมาสายสีม่วง วิ่งผ่านไปนนทบุรี ไม่มีผังเมืองควบคุมความสูง ก็จะมีคอนโดไปเปิดมาก จนซัพพลายล้นตลาด

นอกจากนี้ ควรเพิ่มเอฟเออาร์ในพื้นแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าใหญ่ๆ ที่มีความเจริญอยู่แล้ว ควรเพิ่มเอฟเออาร์เป็น 30-50% เพื่อให้สามารถพัฒนาประโยชน์ใช้สอยพื้นที่ได้เต็มศักยภาพ โดยเฉพาะสถานีที่เป็นจุดตัด ควรเพิ่มโบนัสเอฟเออาร์เป็นพิเศษ

ทั้งนี้ ยังอยากให้โครงการรถไฟฟ้าในไทยรวมการดำเนินงานเป็นหน่วยงานเดียว จะได้นำรายได้เส้นทางกลางเมืองไปเลี้ยงรถไฟฟ้าเส้นที่วิ่งไปชานเมืองได้ เพราะเส้นที่วิ่งศูนย์กลางเมืองมีกำไรมากสุด เนื่องจากมีสำนักงาน ศูนย์การค้า มีคนใช้บริการทั้งวัน ขณะที่เส้นชานเมือง มีผู้ใช้บริการเช้าและเย็น ทำให้เสี่ยงต่อภาวะขาดทุน

"ในต่างประเทศรัฐบาลเหมือนเป็นเจ้าของเดียว ส่วนคนเดินรถกี่รายก็ได้ อยากให้ประเทศไทยเป็นแบบนี้ จะได้ไม่ขาดทุน"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ