Loading

ชงสูตรมาตรการผังเมืองพลิกโฉมกทม.สู่ 'คอมแพกต์ ซิตี้'

วันที่ : 22 กันยายน 2559
ชงสูตรมาตรการผังเมืองพลิกโฉมกทม.สู่ 'คอมแพกต์ ซิตี้'

วราพงษ์ ป่านแก้ว

โพสต์ทูเดย์ - สำนักผังเมือง กทม. ศึกษาการใช้มาตรการผังเมือง เพื่อ ส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่เขตเมืองชั้น ในและชั้นกลาง เพื่อให้ กทม.เป็นเมืองกระชับ หรือ Compact City

นับตั้งแต่ประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.มาตั้งแต่ปี 2556 ก็ได้มีโครงการต่อเนื่องเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการปรับปรุงผังเมืองในครั้งแต่ไป ซึ่งนอกจากจะมีการประเมินการใช้ผังเมืองในฉบับปัจจุบันแล้ว สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ยังได้ทำการศึกษามาตรการทางผังเมืองที่จะนำมาใช้เพิ่มเติม โดยมีเป้าหมายที่จะทำให้ กทม.เป็นเมืองกระชับ หรือ Compact City โดยส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ในเขตเมืองชั้นใน และชั้นกลาง ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงเชิงกายภาพที่สำคัญ คือ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน หรือการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าใน กทม.และปริมณฑล ซึ่งได้มีการเร่งดำเนินการรวมทั้งสิ้น 10 เส้นทาง ซึ่งจะเปลี่ยนโฉมหน้า กทม.และปริมณฑล อย่างรวดเร็ว

ทั้งนี้ รายงานจากสำนักผังเมือง กทม. ระบุว่า การศึกษาและวิเคราะห์ ความเหมาะสม ของมาตรการตามผังเมืองรวม เพื่อส่งเสริมการพัฒนาในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ ชั้นใน และเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลาง เนื่องจากการนามาตรการตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ทั้งที่เป็นมาตรการเชิงบวกและมาตรการเชิงลบ มาใช้ในแต่บริเวณที่มีศักยภาพแตกต่างกัน อาจทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เป็นไปอย่างคุ้มค่า และเกิดปัญหาของเมืองตามมา จึงจำเป็นต้องมีการศึกษา และวิเคราะห์ความเหมาะสม เพื่อให้สามารถกำหนดกรอบ และแนวทางปฏิบัติงานที่มีประสิทธิภาพต่อไป

คณะทำงานได้ลงพื้นที่สำรวจเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลางในแนวถนนวงแหวนรัชดาภิเษกและพื้นที่ ต่อเนื่องรวม 25 เขต ขณะเดียวกัน สำนักผังเมือง กทม. ยังได้จัดประชุมสัมมนาทางวิชาการ เพื่อรับฟังความคิดเห็นของผู้เกี่ยวข้องใน 5 กลุ่ม ได้แก้ กลุ่มอนุรักษ์และท่องเที่ยว กลุ่มพาณิชย์และสำนักงาน กลุ่มที่อยู่อาศัย กลุ่มอุตสาหกรรมบริการ และสถาบันราชการ รวมทั้งศึกษาแนวทางการใช้มาตรการ และข้อกำหนดของผังเมืองรวมทั้งในประเทศและต่างประเทศ การใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเสนอนำเสนอแนวทางการใช้มาตรการผังเมืองที่เหมาะสมต่อการพัฒนา เขตเมืองชั้นใน และชั้นกลาง ให้เป็น Compact City

ทั้งนี้ มาตรการทางผังเมืองที่จะนามาใช้มีทั้งมาตรการเชิงลบ ซึ่งได้แก่การใช้กฎหมายควบคุม มาตรการเชิงบวก ซึ่งได้แก่ การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ มาตรการส่งเสริม การให้ FAR Bonus และมาตรการทางภาษีเพิ่มเติม และมาตรการสร้างความเป็นธรรม เช่น การโอนสิทธิการพัฒนาในพื้นที่อนุรักษ์ เป็นต้น

สำหรับข้อเสนอในการใช้มาตรการทางผังเมือง ซึ่งจะนำไปพิจารณาในการปรับปรุงผังเมืองในรอบต่อไป โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการขอคณะกรรมการผังเมืองขอปรับปรุงผัง พอจะสรุปได้ดังนี้ การจัดทำแผนผังจำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดิน ควรใช้มาตราส่วนที่เหมาะสมขึ้น เพื่อให้มีความชัดเจน และมีรายละเอียด โดยปัจจุบันผังเมืองใช้มาตราส่วน 1 ต่อ 7.5 หมื่น ซึ่งจะต้องปรับให้ละเอียดกว่านี้ เช่น ในเมืองชั้นใน อาจจะมีอัตราส่วน 1 ต่อ 1 หมื่น ส่วนเมืองชั้นนอกอาจจะมากกว่านี้

การปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และสาธารณูปการ ในพื้นที่เดียวกันให้ มีความแตกต่างกันออกไป  เช่น ใน พื้นที่อยู่อาศัย อาจจะมีการพัฒนา เชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยก็จะมีข้อกำหนดที่ได้เปรียบกว่า เป็นต้น

การเพิ่มข้อกำหนด การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน และการควบคุมความหนาแน่นหรือมวลอาคาร โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง การควบคุมระยะถอยร่น และความสูงของอาคาร การนำมาตรการควบคุมแบบซ้อนทับ (Overlay Control) มาใช้ในพื้นที่อนุรักษ์ ขณะเดียวกันจะมีการเพิ่ม FAR Bonus ในพื้นที่ หรือกิจกรรมที่ส่งเสริม เช่น ในบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร การสร้างอาคารพักอาศัยรวม เพื่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

นอกจากนี้ จะส่งเสริมในเรื่องของการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right) ให้สามารถทำได้ระหว่างแปลงที่ดินภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากแปลงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารอนุรักษ์ ไปยังแปลงที่ดินเขตส่งเสริมการพัฒนา จากแปลงที่ดินในเขตอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม ไปยังแปลงที่ดินในเขตส่งเสริมการพัฒนา

ขณะเดียวกันยังมีมาตรการที่จะส่งเสริมการอนุรักษ์ฟื้นฟู และพัฒนาเมืองบนที่ดินขนาดกลางและขนาดขนาดเล็กของภาครัฐและภาคเอกชน โดยการแปลงการสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ (Right Conversion)  รวมถึงการ สนับสนุนการนำที่ดินของรัฐ และเอกชน มาชี้นำการพัฒนา  เช่น ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ท่าเรือกรุงเทพ โครงการฟื้นฟูชุมชนดินแดง ไอคอนสยาม เดอะ แกรนด์ พระราม 9 เป็นต้น

ผลการศึกษาครั้งนี้จะเสนอไว้ในการปรับปรุงผังเมือง กทม.ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ ซึ่งหากทำได้จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อการพัฒนาครั้งใหญ่ใน กทม.แน่นอน

ที่มา: โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ