Loading

ดบ.ต่ำ หนุนซื้ออสังหาฯ หมดยุคเก็งกำไร ใบจอง

วันที่ : 31 พฤษภาคม 2559
ดบ.ต่ำ หนุนซื้ออสังหาฯ หมดยุคเก็งกำไร ใบจอง

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชี้ดอกเบี้ยต่ำ จังหวะลงทุนอสังหาฯ แนะถือครองยาว หมดยุค เก็งกำไรขายใบจอง ชี้คอนโดแนวรถไฟฟ้าคอนโดไฮเอนด์ น่าลงทุน "เศรษฐกิจ-ความเชื่อมั่น" ปัจจัยลบกดอสังหาฯปีนี้ คาดโตชะลอที่ 5% ขณะการลงทุนเมกะโปรเจคแรงหนุนอสังหาฯฟื้นตัว

วานนี้ (30 พ.ค.) หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ร่วมกับสถานีโทรทัศน์ดิจิทัล NOW 26 จัดสัมมนา "เทรนด์...ลงทุนอสังหาฯ 59" โดยมีผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และนักวิเคราะห์ เข้าร่วมสัมมนา

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดนายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้เป็นปีที่เหมาะสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยต่ำต่อเนื่องยาวนาน ทำให้นักลงทุนหันมาซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนเพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ที่นักลงทุนหวังผลตอบแทนที่ดีในอนาคต แม้ว่าในแต่ละปีคอนโดไอเอนด์จะเปิดตัวไม่มากประมาณ 9,000 ยูนิต แต่มีมูลค่า 1 ใน 3 ของตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯและปริมณฑลรวม 3.5 แสนล้านบาท ส่วนตลาดคอนโดระดับกลาง ล่าง เป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่แต่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง

"เทรนด์ลงทุนอสังหาฯปี59 ปัจจัยสำคัญ คือดอกเบี้ย ช่วงนี้ต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์ และต่ำเป็น เวลานานด้วย เป็นช่วงเหมาะลงทุนมากที่สุด แต่ถ้าแนวโน้มดอกบี้ยขึ้นเมื่อไรต้องระวัง แต่ช่วงดอกเบี้ยต่ำ อสังหาฯเหมาะลงทุนมากที่สุด"

"รายใหญ่"เคลื่อนตลาดอสังหาฯ

อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑลโดยเฉพาะคอนโดจะถูกขับเคลื่อน จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์10ราย ที่มีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 50-55% สำหรับในช่วงครึ่งหลังปี 2559 คาดว่าจะมีคอนโดเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 67 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 92 โครงการ มูลค่ารวม 5.2 หมื่นล้านบาท บ้านเดี่ยว 74 โครงการ มูลค่ารวม 7.6 หมื่นล้านบาท รวมทั้งสิ้น 2.2 แสนล้านบาท ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะเติบโตอยู่ที่ประมาณ 5%

ขณะที่ราคาทิ่ดินในปัจจุบันก็มีราคาสูงเกินกว่าที่จะนำมาพัฒนาโครงการ หรือหากพัฒนาได้ ก็ต้องมีราคาขาย 3 แสนบาทต่อตร.ม. เพราะราคาขายที่ดินย่านสุขุมวิทในปัจจุบันเสนอขายอยู่ที่ 2 -2.5 ล้านบาทต่อตร.ว. ดังนั้นในช่วงเวลาที่เหลือของปีผู้ประกอบการจึงต้องเร่งสร้างยอดขายใหม่ในตลาดกลาง- ล่าง

อย่างไรก็ดี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 29 ต.ค. 2558-28 เม.ย. 2559 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมามีมูลค่ารวม อยู่ที่ประมาณ 3 แสนล้านบาท จากปกติคาดว่ามูลค่ารวมตลาดจะอยู่ที่ประมาณ 2.5 แสนล้านบาท

พัฒนาอสังหาฯตามดีมานด์ลูกค้า

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เทรนด์การลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาฯในปัจจุบันต้องพัฒนาตามความต้องการของลูกค้า ไม่ใช่พัฒนาตามที่ดินที่มีอยู่ เนื่องจากในปัจจุบันแม้จะมีความต้องการซื้อ แต่ผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่น ดังนั้นการลงทุนจะต้องให้ ตรงกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง

อย่างไรก็ดี ช่วงนี้เป็นโอกาสการซื้อเพื่อลงทุน อสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโด เนื่องจากยูนิตเหลือขาย จำนวนมากทื่ยังดูดซับไม่หมด โดยเฉพาะในพัทยา ที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่มาก 2 หมื่นยูนิต ที่อาจต้องใช้เวลาดูดซับนานถึง 2 ปี เช่นเดียวกันในภูเก็ต คาดว่า ยูนิตเหลือขายอยู่อาจต้องใช้เวลาดูดซับถึงปีครึ่ง

แต่ในของผู้บริโภคถือเป็นช่วงจังหวะของ การซื้อและลงทุนระยะยาว เนื่องจากผู้ประกอบการ ให้โปรโมชั่นจำนวนมาก แต่จะต้องเลือกซื้อในทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตในอนาคตหรือในทำเลรอง เนื่องราคายังสามารถเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต แต่หากซื้อ อสังหาฯในทำเลที่ราคาขึ้นไปถึงจุดสูงสุดแล้วโอกาสที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตก็จะน้อยลง

คาดอสังหาฯปีนี้โต 5%

ทั้งนี้คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเติบโตได้ประมาณ5%โดยมีปัจจัยบวกจากการแข่งขันของธนาคารพาณิชย์ในการขยายสินเชื่อเพื่อ ที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอยู่อัตราไม่สูง กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศยังคงมีอยู่

ขณะที่รัฐบาลมีนโยบายเร่งรัดโครงการ เมกะโปรเจค และมีนโยบายในการเปิดเขต เศรษฐกิจพิเศษในหัวเมืองการค้าชายแดน ซึ่งจะช่วยให้เกิดการลงทุนและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น ในส่วนของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี จะเป็นโอกาสให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะ ออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดมิเนียม แม้ว่าจะเป็นช่วงเริ่มต้นก็ตาม แต่เชื่อว่าในอนาคตจะต้องเติบโตอย่างแน่นอน

แรงงาน-ผังเมืองปัจจัยลบธุรกิจ

สำหรับปัจจัยลบในปีนี้ ได้แก่ เศรษฐกิจของประเทศในปีนี้ การขาดแคลนแรงงานเป็นปัญหาต่อการขยายตัวของภาคอสังหาฯ การเปลี่ยนแปลงกฏระเบียนและผังเมือง รวมถึงอีไอเอ ยังคงเป็น อุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการ ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นต่อเนื่องมาจากราคาที่ดินโดยเฉพาะคอนโดฯสูงขึ้นมาก

อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังคงมีมีอัตราการเติบโตแบบกึ่งทรงตัว จากความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการของสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมือง ราคาจะสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึน ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำและการแข่งขันปล่อยสินเชื่อของธนาคารเป็นปัจจัยสำคัญในการ ขับเคลื่อนกำลังซื้อ ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อนหลักยังคงดีอยู่ กลุ่มที่เติบโต ได้ดีคือคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์

แนะจังหวะดีลงทุนอสังหาฯ

นายสุรเชษฐ  กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า หากภาครัฐมี การลงทุนโครงการเมกะโปรเจคที่ชัดเจน ก็จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนต่อไปได้ ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ ในแง่ผู้บริโภคเหมาะที่จะซื้อเพื่อการลงทุน และอยู่อาศัยเอง เนื่องจากราคายังไม่สูงมาก ผู้ประกอบการยังให้โปรโมชั่นที่คุ้มค่าและผู้ซื้อ มีอำนาจในการต่อรองสูง ดังนั้นจึงถือได้ว่าปีนี้เป็นปีทองของผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์

"สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องเป็นการลงทุนในระยะยาว ไม่ใช่เป็นการขายใบจอง ปัจจุบันไม่มีบรรยากาศขายใบจอง โดยทำเลที่น่าลงทุนคือรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่อย่างไรก็ตามต้องสำรวจศักยภาพทำเลนั้นๆ อย่าเชื่อเพียงโฆษณาชวนเชื่อ ควรสำรวจทำเลหรือ ที่อยู่อาศัยด้วยตัวเอง"นายสุรเชษฐ กล่าวและว่า ดังนั้นจึงถือเป็นยุคทองของผู้ซื้ออสังหาฯ แต่ หมดยุคของนักเก็งกำไรที่จะขายใบจอง ไม่มีบรรยากาศแบบนี้อีกแล้ว

"ในส่วนของคนอยากลงทุนมีคำแนะนำว่า ช่วงนี้เป็นช่วงที่เหมาะกับการลงทุนเพื่อจะซื้อหรืออยู่เอง เนื่องจากมีตัวเลือกในตลาดค่อนข้างมาก ราคามีหลากหลาย ทั้งซื้อผุ้ที่เก็งกำไรหรือลงทุนก่อนหน้า รวมทั้งซื้อจากผู้ประกอบการ ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายพร้อมกันลดราคา โดยที่ไม่ได้ปิดประกาศ เมื่อเดินไปที่สำนักงานขาย ถ้าพร้อมโอนและแสดงเจตจำนงว่าต้องการซื้อจริงๆ ผู้บริโภคอาจจะต่อรองได้"นายสุรเชษฐกล่าว

ขณะเดียวกันผู้ที่อยากซื้อไปลงทุน ให้ถามตัวเองก่อนว่าเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ เราพร้อมโอนหรือไม่ ถ้าพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ก็สามารถซื้อได้ แต่ถ้าจะซื้อมาเพราะหวังขายใบจองจะยาก และมองว่าพระเอกของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นหลัก

นายวิวัฒน์ เลาพูนรังษี กรรมการบริหาร บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ (มหาชน) กล่าวว่า ราคาที่ดินเป็นปัจจัยท้าทายการลงทุน เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่วิกฤติปี 2540

"ผู้ประกอบการ กลัวเรื้องเศรษฐกิจ แต่ดูจากที่รัฐบาลตั้งใจกระตุ้นอสังหาฯ แล้วเรามั่นใจแต่ต้องดูเรื่องการส่งออก ท่องเที่ยว และรัฐบาลใส่เงินที่สุดในรอบ 10 ปี ผมมั่นใจเศรษฐกิจไม่แย่' นายวิวัฒน์ กล่าว

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนภาคอสังหาฯควระมัดระวังเรื่องอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากมีแนวโน้มปรับขึ้นไม่เกิน 2 ปี และเชื่อว่าอสังหาฯจะมีการชะลอตัวอย่างน้อย 2 เดือนหลังจากหมดมาตรการ

ทั้งนี้ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อเทียบ 6 เดือน ที่มีมาตรการ กับช่วงเดียวกันปีก่อน พบว่าโอนฯบ้านจัดสรรเพิ่ม 23% คอนโดฯโอนมากขึ้นกว่า 100%

"ตลาดอสังหาฯโต หรือซบเซา ต้องดูให้ดี ถ้าทุกอย่างขึ้นหมดก็มีแนวโน้มฟองสบู่ แต่มี่ผ่านมาโอนเยอะ ขายใหม่น้อย ก็เป็นไปตามกลไกตลาด เพราะผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสต็อกเก่า จึง ไม่เสี่ยง ขึ้นโครงการใหม่ เพราะต้องการขายสต็อก หมด ค่อยขึ้นโครงการใหม่"นายสัมมากล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ