Loading

คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน: รถไฟฟ้าสายสีม่วง โมเดลใหม่การเลือกซื้ออสังหาฯ

วันที่ : 21 พฤษภาคม 2559
คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน: รถไฟฟ้าสายสีม่วง โมเดลใหม่การเลือกซื้ออสังหาฯ

เมตตา ทับทิม  misstubtim@yahoo.com

เกิดอะไรขึ้นกับทำเลโดยรอบ 16 สถานีของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง "บางซื่อ- บางใหญ่"

รู้ชิมิคะ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ต้นทางอยู่สถานีบางซื่อ วิ่งด้วยระยะทาง 23 กิโลเมตร ไปสุดปลายทางที่สถานีคลองบางไผ่ แต่จุดแลนด์มาร์คใหญ่คือบางใหญ่ เขาก็เลยตั้งชื่อรถไฟฟ้า สายนี้ว่าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่

โดยมีสถานีทั้งหมด 16 สถานีด้วยกัน ได้แก่ 1.สถานีเตาปูน 2.บางซ่อน 3.วงศ์สว่าง 4.แยกติวานนท์ 5.กระทรวงสาธารณสุข 6.ศูนย์ราชการนนทบุรี 7.บางกระสอ 8.แยกนนทบุรี 1 9.สะพานพระนั่งเกล้า 10.ไทรม้า 11.บางรักน้อย-ท่าอิฐ 12.บางรักใหญ่ 13.บางพลู 14.สามแยกบางใหญ่ 15.ตลาดบางใหญ่ และ 16.สถานีคลองบางไผ่

ตอนนี้ลมหายใจเข้าหายใจออกดูเหมือนจะจดจ่ออยู่กับรถไฟฟ้าสายนี้นี่แหละ เหตุผลเพราะกำลังจะเปิดวิ่งให้บริการจริงๆ วิ่งอย่างเป็นทางการในวันเสาร์ที่ 6 สิงหาคม 2559 นี้ ในระหว่างนี้ก็มีการเปิดให้ประชาชนคนเดินทางได้มีโอกาสมาร่วมทดสอบวิ่ง (แปลว่าใช้บริการฟรี) เป็นการชั่วคราว ระหว่างเดือนมิถุนายน-กรกฎาคมนี้

ทบทวนรายละเอียดให้อีกรอบนะคะ ใน 1 สัปดาห์เขาจะให้ประชาชนนั่งทดลอง 3 วัน "จันทร์-พุธ-ศุกร์" เท่านั้น ใน 1 เดือนก็มีเพียง 3 รอบ คนที่สนใจจะต้องไปฝ่าฟันลงทะเบียนขอรับบัตรโดยสาร ซึ่งจำกัดวันละ 5,000 ใบ โดยจุดลงทะเบียนมี 3 สถานีที่ "เตาปูน- แยกนนทบุรี 1-คลองบางไผ่" เรียกว่าจุดรับบัตรวางไว้ต้นทาง กลางทาง และปลายทาง นั่นเอง

รายละเอียดกระจุ๊กกระจิ๊กยังมีอีก ถ้าไปลงทะเบียนทัน ท่านจะได้รับบัตรคนละ 3 ใบ (คงกำหนดมาเลยว่าบัตรวันจันทร์ วันพุธ วันศุกร์) โดยบัตร 1 ใบใช้สำหรับการเดินทางได้ 2 คน แปลว่าไม่น่าจะเหงาเพราะเท่ากับมีคนเดินทางวันละ 10,000 คน ส่วนราคาจริงจะเริ่ม 14-42 บาท โดยสถานีแรกเดินเข้าไปป๊าบ จ่ายทันที 14 บาท จากนั้นคำนวณทบไปเรื่อยๆ อีกสถานีละ 2 บาท

สรุปว่าสายสีม่วงจะเป็นรถไฟฟ้าสายที่จับต้องได้มากที่สุด เร็วที่สุดแล้วในตอนนี้ เพราะไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าหลากสีที่เหลือมีกำหนดเปิดบริการไล่นับปี 2561-2563 ไปโน่นเลย

ฟุ้งฝอยซะเพลิน วกกลับเข้าวงการอสังหาริมทรัพย์กันเลยดีกว่า ทางกูรู "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" ใช้ตัวย่อว่า REIC  จัดทำผลสำรวจการเปิดตัวโครงการจัดสรร แต่วันนี้จะขอเน้นไปที่คอนโดมิเนียม เหตุผลเพราะโครงการรถไฟฟ้าไปป้วนเปี้ยนเปิดแนวเส้นทางไว้ที่ไหน มีค่าเท่ากับเป็นการเปิดหน้าดินให้กับโครงการคอนโดฯ โดยอัตโนมัติ

มีตัวอย่างจากรถไฟฟ้าใต้ดินหรือ MRT กับรถไฟลอยฟ้าหรือ BTS ...อืมม์ นับรถไฟฟ้า แอร์พอร์ตลิงก์เชื่อมมักกะสัน-สนามบินสุวรรณภูมิให้อีกเส้น ปรากฏว่ายิ่งชิดสถานี เรียกราคาเท่าไหร่คนก็แห่กันไปซื้อ ขายดิบขายดีจนกลายเป็นอภิมหาคัมภีร์พัฒนาที่ดินยุคนี้ จะทำ คอนโดฯ ต้องอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าไว้ก่อน

คำถามคือ เป็นอย่างนั้น 100% จริงเหรอ?วันนี้จะชวนเปิดมุมมองกันใหม่ และคิดว่าสายสีม่วงจะเป็นโมเดลนำร่องให้กับทิศทางอนาคตโครงการจัดสรรที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ก็ว่าได้

ข้อมูลสำรวจของ REIC บอกตัวเลขกลมๆ มาว่าในช่วง 5 ปี (2555-มีนาคม 2559) กางรัศมี 1 กิโลเมตรรอบสถานีสายสีม่วงทั้ง 16 สถานี มีคอนโดฯ เปิดขายบานเบอะ 57 โครงการ รวม 46,739 ยูนิต มีครบทั้งห้องแบบสตูดิโอ (ไม่กั้นห้อง) แบบ 1-2 ห้องนอน และแบบ ดูเพล็กซ์ (ห้องชุดที่เหมือนบ้าน 2 ชั้น มีบันไดขึ้นลง)

สถานะล่าสุด มี 48 โครงการที่อยู่ระหว่างขาย (ยังไม่ได้ปิดการขาย หรือขายยังไม่หมด 100%) คิดเป็นหน่วยที่อยู่ในผังโครงการ 36,981 ยูนิต ในแง่การกระจุกตัวจะอยู่ระหว่างสถานีเตาปูนจนถึงก่อนข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่สถานีสะพานพระนั่งเกล้า มีจำนวน 38 โครงการ รวมๆ กัน 27,591 ยูนิต หรือสัดส่วน 75% เป็นคอนโดฯ ที่อยู่ทำเลก่อนข้ามเจ้าพระยา

ประเด็นคือ รู้หรือไม่ว่ามีถึง 3 สถานีที่โบ๋เบ๋ ไม่มีคอนโดฯ เปิดขายแม้แต่ยูนิตเดียวในรัศมี 1 กิโลเมตร ประกอบด้วย "สถานีบางรักน้อย-ท่าอิฐ สถานีบางพลู สถานีคลอง บางไผ่"

เจาะข้อมูลลึกๆ ลงไปอีกทำให้พบว่า เหตุผลที่ 3 สถานีนี้ คอนโดฯแป้กสนิท เป็นเพราะมีคู่แข่งขันที่น่ากลัว ซึ่งก็คือทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยวนั่นไงล่ะ เนื่องจากทำเลอยู่ไกลออกไปจากตัวเมือง ราคาที่ดินที่อยู่ในมือผู้ประกอบการรายเดิมๆ ยังทำของถูกหรือของราคาใกล้เคียงกันออกมาแข่งได้

นอกจากนี้ เขาบอกว่า คอนโดฯ ที่เปิดราคาขายตารางเมตรละ 8 หมื่น ถ้าทำเลใกล้เคียงกัน เดินเข้ารู (หมายถึงซอยค่ะ) อีก 1-2-3 กิโลเมตรแล้วได้โฉนดที่ดิน มีโครงการทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านกว่า ผู้บริโภคจะเลือกแบบไหนดีน้า...

เหลียวกลับมาด้านราคากันบ้าง แนวเส้นทางสายสีม่วงคอนโดฯ กลุ่มราคาตารางเมตรละ 5-8 หมื่นบาทมีเยอะสุด รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 8 หมื่น-1.2 แสนบาท ถือว่าอยู่ในกลุ่มตลาดแมสห้องละ 1-3 ล้านบาท

ที่น่าสนใจคือคอนโดฯ ราคาแพงเกินตารางเมตรละ 1.2 แสนบาท ตลาดกลุ่มนี้ก็ออกแนวแป้กเช่นเดียวกัน เหตุผลไม่ใช่เพราะคนไม่มีเงินซื้อ แต่เป็นเพราะมีคู่แข่งจากสายสีเขียวหรือรถไฟฟ้าบีทีเอสโซนอ่อนนุช-แบริ่งเข้ามาตอดแย่งลูกค้า ลองคิดดูราคาแพงเหมือนกันแต่คนละทำเล แบบไหนจะโดนใจกว่ากัน เรียกว่าวัดใจผู้บริโภคกันเลยทีเดียว

นั่นหมายความว่า รถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นโมเดลนำร่องที่การเลือกซื้ออสังหาฯ จะไม่เทไปสินค้าตัวใดตัวหนึ่ง หากแต่คนที่ไม่ชอบคอนโดฯ แนะนำให้ตระเวนสำรวจทำเลเยอะๆ โอกาสช้อปบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ในราคาใกล้กันถือว่ามีอยู่สูงทีเดียว

โชคดีทุกท่านค่ะ

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ