Loading

หนี้ท่วม-ซัพพลายล้นฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ

วันที่ : 7 มกราคม 2559
หนี้ท่วม-ซัพพลายล้นฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ

ผู้ประกอบการ ฟันธงอสังหาฯปีนี้ เน้นรักษา "สมดุล" เติบโตแค่ 5% มูลค่าตลาดรวม 5 แสนล้าน เหตุกำลังซื้อหนี้ท่วม-ซัพพลายล้น ที่ดินพุ่งดันราคาบ้านขยับ กำลังซื้อวิ่งตามไม่ทัน คาดยอดเปิดตัวโครงการใหม่ทรงตัว บ้านจัดสรรโต คอนโดเสี่ยงลูกค้ามีปัญหาโอน ห่วงยอดโอนไม่ผ่านย้อนกลับเพิ่มซัพพลายเหลือขายอื้อ มองปัจจัยเสี่ยง "การเมืองเศรษฐกิจโลก"

ปี 2559 เป็นอีกหนึ่งที่มีความท้าทายสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยหลายฝ่ายได้ออกมาคาดการณ์ ว่า ภาคอสังหาฯ จะขยายตัวไม่มากแค่ 5% แม้มีปัจจัยบวก ที่ดีกว่าปี 2558 แต่ด้วยหลากปัจจัยที่ ยังผันผวน ทั้งภาวะเศรษฐกิจไทยและ ต่างประเทศ ขณะที่ภาพรวมขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากโครงการลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐานจากภาครัฐ ทั้งทางน้ำ ทางบก ทางอากาศ คาดว่าจะมีเม็ดเงินลงทุน จากภาครัฐกว่า 3 แสนล้านบาทเป็นรูปธรรมในปี 2560-2561 แต่จะส่งผลเชิงจิตวิทยาการลงทุนปีนี้

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีนี้คาดว่า จะขยายตัว 5% มูลค่าซื้อขาย 3.55 แสนล้านบาท จากปี 2558 อยู่ที่ 3.33 แสนล้านบาท  ซึ่งเป็นทิศทางการเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจไทย คาดขยายตัว 3-4%  ส่วนต่างจังหวัด คาดตลาดจะถดถอยต่อเนื่อง ติดลบ 10-15% โดยมีมูลค่าซื้อขาย 2 แสนล้านบาท

ปัจจัยที่ทำให้ตลาดเติบโต มาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง เป็นปัจจัยบวกสำคัญขับเคลื่อนอสังหาฯคึกคักช่วงครึ่งปีแรก และแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้านการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานจากภาครัฐ ซึ่งมีผลบวกโดยตรงกับธุรกิจ แต่จะส่งผลในปี 2560 ทำให้ตลาดกลับคึกคักอีกครั้ง เพราะโครงการส่วนใหญ่เริ่มปลายปี จึงมีผลในเชิงจิตวิทยามากกว่า อีกทั้งดอกเบี้ยแม้มีแนวโน้มขาขึ้น แต่อยู่ในอัตราต่ำ และต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง คาดไม่ปรับตัวสูงขึ้น จากต้นทุนน้ำมันลดลง  จะส่งผล

"ราคาที่ดินพุ่ง"เกินกำลังซื้อ

นอกจากนี้มีหลายปัจจัย ที่ส่งผลกระทบทำให้เติบโตได้ไม่มาก ได้แก่ กำลังซื้อไม่สามารถรองรับการขยายตัวของธุรกิจในปี 2559 จากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างรวดเร็ว เกินกำลังซื้อผู้บริโภค ที่เป็นจุดอ่อนของธุรกิจ โดยเฉพาะราคาที่ดินรถไฟฟ้าปรับสูงเป็นเท่าตัวในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคระดับกลางไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยติดระบบรางหรืออยู่ในเมืองได้

คาด"คอนโด"ทรงตัว 1.7 แสนล.

สำหรับการเติบโตปีนี้มาจากบ้านแนวราบ เพราะมีความต้องการต่อเนื่อง และเป็นสินค้าที่ขายแล้วโอนได้เลย โดยเซกเมนต์ที่ขับเคลื่อนตลาดแนวราบให้เติบโต นอกจากกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท จะมีกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ในทำเลย่านธุรกิจ (ซีบีดี) และใกล้รถไฟฟ้า เป็นที่ดินไม่สามารถพัฒนาคอนโดได้

นอกจากนี้ จะเห็นการกลับมาของบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ระดับราคา 30-40 ล้านบาท ที่จะเปิดตัวมากขึ้น หลังจากหายไปจากตลาดในช่วงที่ผ่านมา

ส่วนตลาดคอนโด คาดจะมีมูลค่าซื้อขายทรงตัวเท่าปี 2558 อยู่ที่ 1.7 แสนล้านบาท เพราะมีสินค้าในตลาดค่อนข้างมาก หลายพื้นที่ยังมีภาวะล้นตลาด และเสี่ยงกับโครงการที่ขายไปแล้วด้วย ที่อาจมียูนิตยกเลิกกลับมา จึงต้องระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น และราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก แม้มีที่ดินทำดี แต่ต้องดูจังหวะตลาดและภาวะเศรษฐกิจให้ดี

" อสังหาฯปี 2559 จะเป็นปีที่ไม่โตหวือหวา เป็นปีการรักษาสมดุล ปีที่สร้างเสถียรภาพอุตสาหกรรมระยะยาว เพราะมีซัพพลายเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณของยูนิตขายไปแล้ว ถูกยกเลิกสัญญาย้อนกลับมาเป็นซัพพลายใหม่ของอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งปีแรกของปีหน้า เพราะเป็นเวลาส่งมอบคอนโดมากที่สุด คาดว่าไม่น้อยกว่า 5-10% จากก่อนหน้านี้มียูนิตที่ถูกยกเลิกไปแล้วบางส่วน ปีหน้าจึงต้องระวังการขายคอนโดมากขึ้น ส่วนตลาดต่างจังหวัดยังแข่งขันกันหั่นราคาล้างสต็อกเพราะมีสินค้าจำนวนมาก"

"ทุนใหญ่"เปลี่ยนรูปแบบแข่งขัน

นายประเสริฐ กล่าวว่า แนวโน้มของตลาดอสังหาฯ ในปี 2559  จะเป็นตลาดของกลุ่มทุนใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และนอกตลาด ทำให้รูปแบบการแข่งขันเปลี่ยนไป เพราะทุกคนมีความแข็งแกร่งด้านเงินทุน มีบิซิเนสโมเดลในมือครบเครื่อง จะทำให้เกิดรูปแบบการพัฒนาโครงการข้ามอุตสาหกรรมมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม และโรงพยาบาล จะเห็นเป็นรูปธรรมชัดเจนในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

"ปีหน้าเรียกได้ว่าเป็นยุคของ big developer again ทุนใหญ่ ภาพคือ ผู้เล่นรายใหญ่ ทั้งในตลาดและนอกตลาด ทุกคนมีทุนเท่ากัน มีบิซิเนสในมือครบเครื่อง ไม่ใช่แค่ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโด แต่มีทั้งรีเทล และโรงแรม แต่การแพ้-ชนะของธุรกิจปี 2559 อยู่ที่ความยืดหยุ่นของบิซิเนสโมเดลการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพราะตลาดแต่ละเซกเมนเตชั่นจะมีไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน"

อสังหาฯ"แนวราบ"สดใส

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯปีนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกยังได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯต่อเนื่อง จากปีนี้ทำให้ตลาดยังเติบโตได้มากกว่า 10% ทั้งในแง่ยอดขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ

นอกจากนี้ คาดว่าต้นทุนค่าก่อสร้าง จะยังทรงตัวจากราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรไม่ขึ้น ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านไม่ปรับขึ้นในครึ่งปีแรก

สำหรับปี 2559 ตลาดแนวราบ คาดว่า จะเติบโตต่อเนื่อง มีจำนวนเปิดใหม่รวมไม่น้อยกว่า 5-6 หมื่นยูนิต โดยทาวน์เฮ้าส์ คาดเติบโตมากที่สุด เพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นขณะที่ราคาของตลาดแนวราบ คาดไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบที่ต้องจับตา คือ ผลจากการใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ ว่า จะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด แต่ไม่ส่งผลต่อโครงการแนวราบมากนัก เพราะการพัฒนาในเขตรอบนอกเมืองที่ราคาที่ดินไม่สูงมาก แต่ได้รับผลกระทบจะเป็นที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการคอนโดกลางเมือง ที่ราคาที่ดินมีมูลค่าสูง เป็นผลให้ราคาคอนโดสูงขึ้นตาม

แนะเฝ้าระวังหลากปัจจัยคุมไม่ได้

นอกจากนี้มีปัจจัยที่เฝ้าระวังปีนี้ ที่ไม่สามารถควบคุมได้ ได้แก่ ภาวะการส่งออก การท่องเที่ยว ราคาพืชผลทางการเกษตร ภัยธรรมชาติที่กระทบต่อภาคการเกษตรที่มีผลต่อกำลังซื้อในภูมิภาค ปัญหาการเมืองที่จะส่งต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติได้ หากไม่มีปัจจัยลบมากระทบและรัฐบาลสามารถทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น เชื่อภาคอสังหาฯในปี 2559 จะสามารถเติบโตได้จากปีนี้ไม่น้อยกว่า 5%

นายอธิป กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีหน้า มองว่าไม่ถึงกับสดใสมาก ในภาวะที่มีความผันผวนสูง ผู้ประกอบการควรดำเนินธุรกิจอย่างรอบคอบ รักษาสภาพคล่องให้ดีและเพียงพอหากเกิดกรณีที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นที่ต้องสำรองเงินล่วงหน้า เช่น ลูกค้าชะลอโอนหรือไม่รับโอนบ้าน ขายไม่ได้ การขยายการลงทุนต้องมีความระมัดระวัง ต้องมั่นใจว่า ทำเลที่เข้าไปนั้นมีกำลังซื้อจริง เป็นพื้นที่ที่มีความชำนาญ ไม่ลงทุนเพราะบริษัทอื่นขายดี แต่ต้องศึกษาตลาดให้รอบคอบ ไม่ลงทุนเกินกำลัง

คาดยอด "เปิดใหม่"ใกล้เคียงปี 58

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ได้รับอานิสงส์จากแนวโน้มเศรษฐกิจ ทิศทางดอกเบี้ยต่ำ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ซึ่งไทยจะกลายเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค เพราะกลุ่มประเทศซีแอลเอ็มวี ได้แก่ กัมพูชา ลาว พม่า และเวียดนาม ยังไม่พร้อมเท่าไทย ทำให้นักลงทุนข้ามชาติเข้ามาใช้ไทยเป็นฐานลงทุนในภูมิภาค ซึ่งจะทำให้ความต้องการอสังหาฯเพิ่มมากขึ้น

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดใกล้เคียงเดิม หรือลดลงเล็กน้อยจากปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดจะเปิดตัวน้อยลง เพราะซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดยังมีจำนวนมากทั้งที่ยังไม่ได้สร้าง อยู่ระหว่างก่อสร้าง และสร้างเสร็จแล้ว ส่วนบ้านจัดสรรอาจจะใกล้เคียงกับปีนี้หรือเพิ่มขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ