Loading

ผ่าทำเลทอง จ.ตาก รับเขตเศรษฐกิจพิเศษ

วันที่ : 28 พฤศจิกายน 2558
ผ่าทำเลทอง จ.ตาก รับเขตเศรษฐกิจพิเศษ

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อสังหาฯ ทำเลทองสัปดาห์นี้ขอเกาะติดพื้นที่ฮอตของเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยแผนพัฒนาเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษที่แบ่งออกเป็น 2 ระยะด้วยกัน คือ ระยะที่ 1 เริ่มปี 2558 ใน 6 จังหวัด ได้แก่ ตาก สระแก้ว ตราด มุกดาหาร สงขลา และล่าสุดได้เพิ่มหนองคายเข้ามาอีก 1 จังหวัด ส่วนระยะที่ 2 เริ่มปี 2559 ใน 4 จังหวัด ได้แก่ เชียงราย กาญจนบุรี นครพนม และนราธิวาส

เขตเศรษฐกิจพิเศษทุกแห่งจะกระจายอยู่ตามแนวชายแดนที่มีด่านผ่านแดน หรือด่านศุลกากรที่ใช้กำกับการขนส่งสินค้าเข้า-ออกประเทศไทย มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อรองรับอุตสาหกรรมการผลิตที่ต้องการส่งออกไปยังประเทศเพื่อนบ้าน และอุตสาหกรรมที่ต้องใช้แรงงานจำนวนมาก ซึ่งสามารถพึ่งพาแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้านได้

หากวิเคราะห์ทำเลทองเกาะเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะที่ 1 ต้องยอมรับว่าจังหวัดที่มีโอกาสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากเป็นอันดับต้นๆ คือ "ตาก" และ "สระแก้ว" จึงขอเน้นที่ จ.ตาก และสระแก้วเป็นหลัก โดยสัปดาห์นี้จะวิเคราะห์โอกาสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ตาก ซึ่งเขตเศรษฐกิจพิเศษใน จ.ตาก ครอบคลุม 14 ตำบล ใน 3 อำเภอ ได้แก่ อ.แม่ระมาด อ.แม่สอด และ อ.พบพระ พื้นที่รวม 886,875 ไร่ โดย อ.แม่สอด ถือเป็นอำเภอที่ร้อนแรงที่สุดใน 3 อำเภอ

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ตากมีศักยภาพจากการที่สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม โดยสนามบินแม่สอดอยู่ระหว่างการขยายรันเวย์ คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2560 ปัจจุบันมีสองสายการบิน ได้แก่ นกแอร์ และกานต์แอร์ที่เปิดให้บริการ ซึ่งจากการที่การค้าขายใน จ.ตาก มีความคึกคัก ส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกขยายตัวมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าโรบินสัน แม่สอด อยู่ระหว่างการก่อสร้างบริเวณแยกเซ็นทารา ถนนยอดข้าว คาดว่าจะเปิดให้บริการในปลายปี 2558 โมเดิร์นเทรดจากส่วนกลางมาเปิดให้บริการใน อ.แม่สอด ครบทุกแบรนด์ ได้แก่ โลตัส บิ๊กซี แม็คโคร ไทวัสดุ และเมกา โฮม เซ็นเตอร์

นอกจากนี้ ในอนาคตจะมีโครงการศูนย์การค้าของกลุ่มมาบุญครอง บริเวณสี่แยกแม่ปะ ต.แม่ปะ ใกล้กับห้างมามาโฮมมาร์ท และจะมีสาขาของโกลบอลเฮ้าส์ ส่วนโรงแรม เซ็นทารา หรือเดิมชื่อโรงแรมแม่สอดฮิลล์ จะย้ายมาก่อสร้างบริเวณถนนแม่สอด-แม่ระมาด ส่วนที่ตั้งโรงแรมเดิมจะพัฒนาเป็นห้างบิ๊กซีในอนาคต

ด้านอุตสาหกรรม กลุ่มสหพัฒน์เปิดสวนอุตสาหกรรมใน อ.แม่สอด ได้พัฒนาโครงการสวนอุตสาหกรรมด้านสิ่งทอบนพื้นที่ประมาณ 400 ไร่ ใน ต.แม่โกนเกน เครือซีพีกำลังศึกษาการลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใน อ.แม่สอด ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบว่าจะเป็นนิคมรองรับอุตสาหกรรมประเภทใด กลุ่มพีทีที โกลบอล เคมิคอล และกลุ่มสหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง รวมตัวกันเป็นคลัสเตอร์พลาสติกในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอด โดยพีทีทีฯ ได้สนับสนุนลูกค้าของบริษัทที่ใช้เม็ดพลาสติกในการผลิตบรรจุภัณฑ์ต่างๆ เข้ามาลงทุนในสวนอุตสาหกรรมเครือสหพัฒน์ ต.แม่กาษา อ.แม่สอด

ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่ดิน อ.แม่สอด จ.ตาก มีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากไร่ละ 3-4 ล้านบาท ก่อนที่จะมีกระแสข่าวเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็น 20 ล้านบาท/ไร่ มีผลให้โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ฮอตๆ กลายเป็นคอนโดมิเนียมมากขึ้น และได้รับการตอบรับที่ดี โดยโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ใน อ.แม่สอด จ.ตาก มีจำนวน 10 โครงการ แบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 5 โครงการ 770 หน่วย และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 180 หน่วย ซึ่งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะอยู่บนถนนสายเอเชีย มุ่งหน้าสู่ด่านชายแดนสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา เป็นทำเลที่มีผู้ประกอบการศูนย์การค้า อาคารชุด อาคารพาณิชย์ และบ้านจัดสรรให้ความสนใจพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมากระแสข่าวเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษเริ่มหนาหูมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ว่ายังไม่มีอะไรที่เกิดขึ้นเป็นรูปธรรม จนกระทั่งเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมาที่รัฐบาลเริ่มเดินหน้าอย่างจริงจังจนเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้เกิดกระแสการลงทุน หรือว่าการเก็งกำไรที่ดินในพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ในการจะพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษต่างๆ

ในช่วงแรกราคาที่ดินในบางพื้นที่มีการปรับขึ้นไปมากถึง 10 เท่า จนทำให้เป็นอุปสรรคสำคัญอย่างหนึ่งในการพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ เพราะว่ารัฐบาลต้องใช้เงินงบประมาณในการเวนคืนมากมาย แต่หลังจากที่รัฐบาลตัดสินใจใช้ที่ดินของหน่วยงานราชการ หรือว่าเวนคืนป่าเสื่อมโทรมและที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ทั้งของราชการและเอกชนเพื่อนำมาพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษก็ทำให้ราคาที่ดินเริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น

สำหรับจังหวัดที่ควรลงทุนในระยะสั้นคือจังหวัดที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดที่จะพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษก่อนเป็นลำดับแรกคือ อ.แม่สอด จ.ตาก แม้ราคาที่ดินอาจจะสูงไปมากแล้วก็ตาม อาคารพาณิชย์ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ควรเลือกทำเลที่อยู่ในชุมชน หรือว่าบนถนนสายหลัก

ขณะที่ในพื้นที่ที่จะเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษอื่นๆ นั้นก็เช่นกัน ที่ดินกับอาคารพาณิชย์ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากที่สุดในการลงทุน เพราะคอนโดมิเนียมหรือว่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ อาจจะยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เนื่องจากว่าคนหรือว่าแรงงานที่จะเดินทางเข้าไปทำงานในพื้นที่ยังมีไม่มากพอ ต้องรอจนเขตเศรษฐกิจพิเศษเริ่มชัดเจน และมีโรงงานอุตสาหกรรมเปิดดำเนินกิจการมากขึ้น ทำให้มีคนงานทุกระดับเข้าไปในพื้นที่มากขึ้น ซึ่งจะเป็นกำลังซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร

จากการสำรวจความคิดเห็นของภาคเอกชน อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษในปัจจุบันคือราคาที่ดินปรับขึ้นไปมากแล้วในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยบางแห่งปรับขึ้นไปมากถึง 500-600% หรือ 5-6 เท่าตัว และการที่เอกชนยังไม่ค่อยตื่นตัวในเรื่องนี้ก็เพราะกฎหมายเขตเศรษฐกิจพิเศษยังไม่ชัดเจน หากมีความชัดเจนในเรื่องนี้แล้ว คาดว่าจะเห็นภาพการลงทุนที่ชัดเจนขึ้น ติดตามสัปดาห์หน้า ทำเลฮอตเขตเศรษฐกิจพิเศษ จ.สระแก้ว

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวเขตเศรษฐกิจพิเศษ อื่นๆ