Loading

ปรับราคาที่ดินทั่วปท.พุ่ง15% สีลม แชมป์ตารางวาละล้านติดสถานีรถไฟฟ้าเฮ-ขึ้น150%จ่อเริ่ม1มค.-จัดแถวที่ราชการ

วันที่ : 29 กันยายน 2558
ปรับราคาที่ดินทั่วปท.พุ่ง15% สีลม แชมป์ตารางวาละล้านติดสถานีรถไฟฟ้าเฮ-ขึ้น150%จ่อเริ่ม1มค.-จัดแถวที่ราชการ

กรมธนารักษ์เผยราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ทั่วประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 15% ติดสถานีรถไฟฟ้าพุ่ง 150% สีลมแชมป์แพงสุดตารางวาละ 1 ล้าน ศรีราชาแพงเว่อร์ 2 แสนต่อ ตร.ว. เล็งเสนอ ครม.จัดระเบียบใช้ที่ดินรัฐ

เผยราคาประเมินที่ดินใหม่

เมื่อวันที่ 27 กันยายน นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า กรมธนารักษ์ได้จัดทำบัญชีราคาประเมินรอบใหม่ใกล้เสร็จเรียบร้อยแล้ว เพื่อประกาศใช้เป็นเวลา 4 ปี คือตั้งแต่ 1 มกราคม 2559 ถึงสิ้นปี 2562 โดยราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 75% หากแปลงที่ดินอยู่ติดสถานีเพิ่มขึ้นประมาณ 100-150% สำหรับที่ดินมีราคาซื้อขายเปลี่ยนแปลงสูงขึ้นมาก คือตามแนวเขตเศรษฐกิจพิเศษ 6 จังหวัด มีราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวจากการเก็งกำไร โดยที่ดินที่มีราคาประเมินแพงที่สุดยังเป็นพื้นที่ย่านสีลม มีราคาประเมินตารางวาละ 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากรอบก่อนที่ราคาประเมินอยู่ที่ 8.5 แสนบาท รองลงมาคือราชดำริ มีราคาประเมิน 9 แสนบาท จากรอบก่อน 6-7 แสนบาท

ศึกษาปรับราคารายปีเหมือนคอนโด

นายจักรกฤศฏิ์กล่าวว่า กำลังพิจารณาว่าจะสามารถปรับราคาประเมินที่ดินให้เป็นลักษณะเดียวกับอาคารชุด คือสามารถปรับเปลี่ยนได้ทุกปี เพื่อให้ราคาประเมินสอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจ และภาวะปัจจุบันให้มากที่สุด ไม่ใช่ต้องรอทุก 4 ปี พร้อมกันนี้ กรมธนารักษ์กำลังเร่งจัดทำราคาประเมินที่ดินรายแปลงทั้ง 32 ล้านแปลงทั่วประเทศให้เสร็จโดยเร็ว จากล่าสุดดำเนินการไปแล้ว 12.6 ล้านแปลง หากสามารถประเมินที่ดินรายแปลงได้ทั้งหมด จะเป็นประโยชน์ต่อการจัดเก็บภาษีมรดกและภาษีที่ดิน รวมถึงจะส่งผลให้รายได้จากการทำนิติกรรมต่างๆ อาทิ ภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน เพิ่มขึ้นประมาณ 30%

ไล่บี้ใช้ที่ราชพัสดุผิดเป้าหมาย

อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า นอกจากนี้ยังมีแผนจะดำเนินการให้แล้วเสร็จในปีงบ 2559 คือการจัดทำแผนพัฒนาที่ราชพัสดุอย่างเป็นระบบ เพื่อเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้มีมติสั่งการลงมา เนื่องจากพบว่าที่ราชพัสดุกว่า 12.5 ล้านไร่ ซึ่งส่วนใหญ่ให้หน่วยงานราชการไปใช้ประโยชน์ กลับนำที่ดินไปใช้ในเชิงพาณิชย์ ถือว่าผิดวัตถุประสงค์จำนวนมาก และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากปล่อยทิ้งจะยิ่งเป็นปัญหา ขณะนี้ได้สำรวจมาแล้ว 1 ครั้ง และจะสำรวจเพิ่มเติมอีกครั้ง เพื่อสรุปข้อมูลภายในสิ้นปี 2558 นำไปร่างแผนพัฒนาต่อไป

"ที่ราชพัสดุที่ให้ส่วนราชการไปใช้ แทนที่จะใช้เพื่อส่วนรวม กลับไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และใช้เงินจากผลประโยชน์นั้นเอามาดูแลกันเอง ดูแลลูกน้อง โดยไม่ส่งเงินเข้ารัฐ ตรงนี้ถือเป็นเงินนอกงบประมาณ ต้องมีการไปจัดระเบียบใหม่ เพราะถ้าไปใช้ในเชิงพาณิชย์ หน่วยงานเหล่านั้นต้องทำข้อตกลงกับกรมธนารักษ์ใหม่" นายจักรกฤศฏิ์กล่าว และว่า ทั้งนี้ที่ราชพัสดุที่กรมนำมาบริหารจัดการเชิงพาณิชย์มีเพียง 1 แสนไร่ ได้สร้างรายได้ให้ประเทศปีละกว่า 4,000 ล้านบาท ดังนั้นหากจัดระเบียบที่ดินดังกล่าวใหม่น่าจะสร้างรายได้ให้ประเทศอีกมาก ส่วนความคืบหน้าในการขอคืนที่ราชพัสดุไปสนับสนุนการจัดตั้งคลัสเตอร์อุตสาหกรรมตามนโยบายรัฐบาล ได้ขอคืนจากหน่วยงานราชการ 500 แห่ง เนื้อที่กว่า 8,000 ไร่ แต่ล่าสุดได้คืนกลับมาเพียง 1,600 ไร่เท่านั้น

จัดการบุกรุกไม่จ่ายค่าเช่า

นายจักรกฤศฏิ์กล่าวว่า สำหรับการบริหารจัดการที่ราชพัสดุที่ถูกบุกรุก ได้ดำเนินการไปแล้วที่ อ.สวนผึ้ง จ.ราชบุรี ดึงให้ผู้บุกรุกกลับมาเป็นผู้เช่า และกำลังใช้โมเดลนี้กับเกาะเต่า จ.สุราษฎร์ธานี รวมถึงในเกาะเสม็ด จ.ระยอง เพราะที่ผ่านมากรมธนารักษ์ไม่เคยเก็บค่าเช่าบนเกาะเสม็ดได้เลย แต่กลับมีกลุ่มไปหาผลประโยชน์อย่างเป็นกอบเป็นกำ นอกจากนี้กองทัพเรือได้ติดต่อกรมธนารักษ์ให้เข้าไปช่วยแก้ปัญหาผู้บุกรุกที่ดินแสมสาร อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี ที่มีการบุกรุกจนถึงขนาดกลายเป็นเมือง รวมถึงติดต่อให้ไปช่วยจัดระเบียบพื้นที่บุกรุกในพื้นที่ จ.นครราชสีมา ซึ่งกรมธนารักษ์กำลังสำรวจว่ามีจำนวนเท่าไร และจะต้องหาที่อยู่ที่ทำกินใหม่ให้ผู้บุกรุกเช่าหรืออยู่แบบไม่เดือดร้อนด้วย

เชื่อธุรกิจอสังหาฯปรับราคา

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น ไม่ใช่เรื่องผิดปกติ เพราะราคาที่ดินแต่ละปีมีการปรับเพิ่มตามการพัฒนาโครงข่ายระบบรางเพิ่มขึ้น การตัดถนนเส้นใหม่ สร้างมูลค่าเชิงพาณิชย์ให้กับที่ดินมากขึ้น ส่วนผลกระทบต่อการซื้อขายซื้อดินคงมีไม่มากนัก เพราะปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินจริงสูงกว่าราคาประเมินอยู่แล้ว และมองว่าราคาประเมินที่ดินใหม่จะไม่มีผลต่อการปรับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาขายปัจจุบันอยู่ขึ้นกับราคาที่ดินที่ซื้อขายจริงและต้นทุนการก่อสร้างเป็นหลัก

"ราคาประเมินที่ดินมีวัตถุประสงค์สำคัญ ข้อแรกเพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ทั้งในแง่นิติบุคคลและบุคคลธรรมดา ราคาประเมินที่เพิ่มขึ้น นิติบุคคลและบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น ทำให้ท้องถิ่นจัดเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้น นำมาพัฒนาสาธารณูปโภคท้องถิ่นได้มากขึ้น ส่วนข้อสอง ใช้คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีซื้อขายเปลี่ยนมือ โดยราคาประเมินที่เพิ่มสูงขึ้น จะทำให้รัฐจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินได้มากขึ้น แต่บุคคลธรรมดาที่มีรายได้จากการซื้อขายที่ดินจะต้องเสียภาษีมากขึ้น" นายอิสระกล่าว

ย่านนิมมานฯตร.ว.ละ2แสน

นายไพศาล ภู่เจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทนอร์ท โฮม จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า ในเขตตัวเมืองเชียงใหม่ราคาที่ดินยังคงแพงที่สุด โดยเฉพาะย่านถนนนิมมาน เหมินท์และถนนช้างคลาน แม้จะถูกข้อกำหนดของผังเมืองในการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ราคายังคงอยู่ระดับสูง โดยย่านนิมมานเหมินท์ราคาที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 200,000 บาท อาจจะเป็นเพราะปัจจุบันมีที่ดินเหลือไม่มาก

"ช่วงก่อนจะเป็นชาวจีนและฝรั่งชาติต่างๆ เข้ามาซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารชุด โรงแรม ทำให้นายหน้าขายที่ดินแพงเกินจริงไปมาก ยกตัวอย่าง ที่ดินที่เลยมาทางด้านวัดเจ็ดยอด มีนายทุนจากจังหวัดเชียงรายลงมาซื้อที่ดินสร้างโชว์รูมรถยนต์โตโยต้า เรียกว่าเป็นศูนย์จำหน่ายรถที่ใหญ่มาก แต่กลับไม่สามารถสร้างโรงซ่อมรถได้ เพราะติดข้อกำหนดผังเมือง โรงงานห้ามใช้เครื่องจักรมอเตอร์ขนาดใหญ่ คือห้ามขึ้นโรงงานเด็ดขาด แต่เขาก็ซื้อ ทำให้ราคาที่ดินพุ่งไปเรื่อย" นายไพศาลกล่าว และว่า ราคาที่ดินของเชียงใหม่ค่อนข้างสับสนและซับซ้อน เพราะกฎหมายการก่อสร้างเองก็มีส่วนทำให้เป็นเช่นนั้น

โคราชปรับขึ้น'แบบขั้นบันได'

นายวีระพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา กล่าวว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ จ.นครราชสีมา ปรับตัวที่ดินในบางพื้นที่ และราคาไม่สูงขึ้นมากนัก เช่น พื้นที่เขาใหญ่ อ.ปากช่อง ที่มีปัญหาเรื่องที่ดินในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ซื้อชะลอตัวเนื่องจากยังไม่มั่นใจ อีกทั้งที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่กับกลุ่มคนที่ไม่ร้อนเงิน ทำให้ไม่มีผู้ปล่อยที่ดินออกมาจำหน่าย ทำให้ราคาไม่ค่อยปรับตัวเท่าไร

ส่วนที่หลายฝ่ายมองว่าใน จ.นครราชสีมา กำลังมีการก่อสร้างมอเตอร์เวย์ รถไฟทางคู่ ถนนวงแหวนรอบนอก ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และโครงการอื่นๆ ที่กำลังตามมา จะทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองนครราชสีมาและเขตรอบๆ มีราคาที่ปรับสูงขึ้นนั้น นายวีระพล กล่าวว่า ราคาที่ดินขณะนี้เริ่มปรับขึ้นอยู่บ้าง แต่จะเป็นการปรับขึ้นแบบขั้นบันไดเป็นหลัก และมองว่า จ.นครราชสีมา มีการลงทุนตามสภาพเศรษฐกิจที่มีขึ้นลง ทำให้มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและความเสี่ยงไม่สูงเกินไป

ที่ดินเมืองชลแพงเกินจริง

นายสุนทร ธัญญวัฒนกุล ประธานหอการค้าจังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ที่ดินบริเวณชายทะเล จ.ชลบุรี มีนายทุนเข้ามากว้านซื้อไปหมดแล้ว ตั้งแต่ อ.เมืองชลบุรี บริเวณชายหาดบางแสนเป็นต้นไป หรือ อ.ศรีราชา ซึ่งเป็นสถานที่พักผ่อนของนักลงทุนที่เข้ามาประกอบธุรกิจในพื้นที่ อ.ศรีราชา ซึ่งมีโรงงานอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรมเกิดขึ้นมากมาย ส่งผลให้มีนักลงทุนเข้ามาสร้างที่พัก คอนโดมิเนียมจำนวนมาก และ อ.บางละมุง พัทยา พื้นที่ติดชายทะเลก็ถูกกว้านซื้อไปหมดแล้วเช่นกัน

"ผลพวงที่ตามมา ทำให้นักเก็งราคาที่ดิน นายหน้า ต่างขึ้นราคาที่ดินอย่างมากมาย สูงกว่าความเป็นจริง ทำให้ที่ดินใน จ.ชลบุรี มีราคาสูงกว่าเท่าตัว เทียบเท่ากับราคาที่ดินในกรุงเทพฯแล้ว ที่สำคัญหลายคนเก็งกันว่าหากเข้าสู่ประชาคมอาเชียนจะมีนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศไทยจำนวนมาก จึงกว้านซื้อที่ดินไว้เก็งราคา หรืออาจจะมีการลงทุนในลักษณะคนไทยลงทุนที่ดิน ชาวต่างชาติให้การสนับสนุนในด้านเงินลงทุน จึงส่งผลให้ราคาที่ดินสูงกว่าราคาจริงมาก" นายสุนทรกล่าว

ศรีราชา2แสนต่อตร.ว.

นายธานี รัตนานนท์ นายกเทศมนตรีเมืองศรีราชา กล่าวว่า อ.ศรีราชา เจริญเติบโตมากกว่าในอดีตอย่างมาก เพราะถือว่าเป็นแหล่งพักผ่อนของนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ ผลที่ตามมาทำให้ที่ดินในพื้นที่ อ.ศรีราชา มีราคาสูงตามไปด้วย ขณะนี้ราคาที่ดินตารางวาละ 180,000-220,000 บาท แต่ปรากฏว่าได้มีนายหน้าเก็งกำไรทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงไปถึงตารางวาละ 300,000 บาท

          "ในตัวเมืองศรีราชาเติบโตเร็วมาก ยอมรับว่าช่วงชั่วโมงเร่งด่วนรถยนต์จะติด กำลังหาทางแก้ไขปัญหา โดยมีการเสนอโครงการสร้างถนนยกระดับข้าม อ.ศรีราชา เพื่อลดปัญหาการจราจรในเขตเมือง รวมทั้งการทำอุโมงค์

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ