Loading

ราคาที่ดินหน้าด่านพุ่งรับเออีซี พุ่งเท่าตัวรับเขตศก.พิเศษ

วันที่ : 6 มกราคม 2558
ราคาที่ดินหน้าด่านพุ่งรับเออีซี พุ่งเท่าตัวรับเขตศก.พิเศษ

นิศานาถ กังวาลวงศ์

"หลังจากมีการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอด ทำให้ปี 2555-2556 มีการซื้อขายที่ดินจำนวนมาก"

สำรวจเมืองชายแดนภาคเหนือก่อนเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนพบราคาที่ดินพุ่งกระฉูดมีราคาซื้อขายเกินราคาประเมินกว่าเท่าตัวเฉพาะที่อำเภอแม่สอด ราคาที่ดินพุ่งไร่ละ 50 ล้านบาทหลังเป็นพื้นที่จัดตั้งเขตเศรษฐกิจแม่สอด ขณะที่อำเภอแม่สายอำเภอเชียงแสน การซื้อขายที่ดินคึกคักไร่ละ 30 ล้านบาทส่วนใหญ่ถูกกว้านซื้อเก็งกำไร เหตุเป็นเมืองหน้าด่านเชื่อมพม่ากับลาว ส่วนที่อำเภอเชียงของเงียบเหงา หลังนักลงทุนกว้านซื้อที่ดินไปเกือบหมดก่อนสะพานข้ามแม่น้ำโขงไทย-ลาวแห่งที่ 4 เปิดใช้งาน

นายอมรพันธุ์ สุนทรวิภาต เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดตาก สาขาแม่สอด เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในเขตแม่สอดมีการปรับตัวสูงขึ้นกว่าราคาประเมินสูงมาก โดยเฉลี่ยพื้นที่ในเขตเทศบาลติดถนนประสาทวิถีแม่สอดราคาประเมินจะอยู่ที่ ไร่ละ 25 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาประเมินที่ประกาศใช้ระหว่างปี 2555 - 2558 ในขณะที่ ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 50-60 ล้านบาท ส่วนที่ดินที่อยู่ห่างออกมาจะมีการปรับ ลดลงอยู่ที่ประมาณ 5-10 ล้านบาท ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในเขตอำเภอแม่สอด มีการปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจาก ที่ดินมีจำนวนจำกัดและถูกล้อมรอบด้วยป่า และมีความต้องการที่ดินมีสูง นักลงทุนแห่เก็งกำไรที่ดินแม่สอด

นอกจากนี้ มีกลุ่มทุนเข้ามาลงทุน ซื้อที่ดิน เพื่อเก็งกำไร หลังจากจะมีการ จัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอด ซึ่งจะต้องมีการพัฒนาปรับโครงการระบบสาธารณูปโภค ระบบคมนาคมเพื่อรองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทำให้ในช่วงปี 2555-2556 มีการซื้อขาย ที่ดินในพื้นที่เป็นจำนวนมาก โดยในปี งบประมาณ 2556 ที่ดินแม่สอดมีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรประมาณ 137 ล้านบาท   สำหรับราคาประเมินที่กรมธนารักษ์จะเข้ามาดำเนินการใหม่นั้น คาดว่าจะไม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากนักเนื่องจากจะใช้วิธีประเมินในภาพรวมโดยการแบ่งตามโซน ในขณะที่ราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมิน 100% จึงเห็นว่ากรมธนารักษ์น่าจะมีการสำรวจเพื่อทำการประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลง เพื่อให้ราคาประเมินออกมาใกล้เคียงกับราคาซื้อขายมากที่สุด ทั้งจะส่งผลให้ภาครัฐมีรายได้จากการ จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย เพิ่มขึ้นด้วย

ราคาที่ดินแม่สาย-เชียงแสนพุ่ง

ด้านนายสมภพ หิรัญรัตน์ หัวหน้าฝ่ายทะเบียน สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงราย สาขาแม่สาย กล่าวว่า ราคาที่ดินในเขตอำเภอแม่สายติดบริเวณถนนหลโยธินมีราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ไร่ละ 20 ล้านบาท และลดลงตามพื้นที่ต่ำสุดอยู่ที่ไร่ละ 1.2 ล้านบาท โดยมีราคาที่ทำการซื้อขายจริงอยู่ที่ประมาณไร่ละ 32 ล้านบาท ราคาที่ดินที่ทำการซื้อขายไม่มีการปรับเปลี่ยน และ ยังไม่มีปัจจัยบวกที่เข้ามากระตุ้นให้ราคาที่ดินในอำเภอแม่สายปรับตัวสูงขึ้นใน ช่วงนี้ โดยในปีงบประมาณ 2556 สำนักงานที่ดินสาขาแม่สาย มีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรอยู่ที่ประมาณ 137 ล้านบาท และ ในปีงบประมาณ 2557 มีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรอยู่ที่ 101 ล้านบาท

นายภัทรดิษย์ นภัสพรพิเชียร นักวิชาการ ที่ดินชำนาญการ สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงราย สาขาเชียงแสน กล่าวว่า ราคาประเมิน ที่ดินในเขตอำเภอเชียงแสน จังหวัดเชียงราย ที่มีราคาสูงที่สุดอยู่ที่บริเวณริมถนนสายแม่สาย-เชียงแสน บริเวณบ้านสบรวก ใกล้สามเหลี่ยมทองคำมีปราคาประเมินอยู่ที่ ไร่ละ 11. 2 ล้านบาท

เนื่องจากบริเวณดังกล่าวถือเป็น แหล่งท่องเที่ยวสำคัญของอำเภอเชียงแสน มีวิวทิวทัศน์เห็นแม่น้ำโขง และสามารถมองเห็นฝั่งลาวได้อย่างชัดเจน ประกอบกับในบริเวณดังกล่าวมีท่าเทียบเรือขนส่งสินค้าที่มาจากจีน ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีราคา ค่อนข้างสูง ส่วนราคาประเมินต่ำสุดอยู่ที่ ไร่ละ 60,000 บาท  เป็นพื้นที่ที่อยู่ห่างไกลจากพื้นที่เศรษฐกิจ

ราคาซื้อขายสูงกว่าประเมิน 60-70%

สำหรับราคาประเมินดังกล่าวได้ประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2555 - 2558 ซึ่งหากมีการประเมินใหม่ ราคาจะขยับไปจากเดิมไม่มากนัก เนื่องจากทางกรมธนารักษ์ จะอ้างอิงจากฐานข้อมูลเดิม ส่วนราคาที่ ทำการซื้อขายจริงจะสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 60-70% ทั้งนี้ ส่วนใหญ่ผู้ที่ ทำการซื้อขายจะไม่บอกราคาซื้อขายจริง เนื่องจากต้องการที่จะหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน ซึ่งในส่วนนี้ภาครัฐ ต้องสูญเสียรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเนื่องจากสำนักงานที่ดินไม่สามารถที่จะตรวจสอบการซื้อขายจริงได้ คาดว่าในอนาคตราคาที่ดินในอำเภอเชียงแสนจะมีการปรับตัวสูงขึ้นอีกแน่นอน ส่วนหนึ่งมาจากการที่มีนักลทุนเข้ามา ซื้อที่ดินหวังเก็งกำไรในช่วงที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน โดยเข้ามา ลงทุนในพื้นที่ เพื่อรองรับการขยายตัว ด้านเศรษฐกิจการค้า รวมถึงการคมนาคมขนส่งที่จะเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้าน โดยสำนักงานที่ดินสาขาเชียงแสน ปีงบประมาณ 2556 มีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรอยู่ที่ 30,526,132 บาท และ ในปีงบประมาณ 2557 มีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรอยู่ที่ 36,946,610 บาท

ที่ดินเชียงของอิ่มตัวถูกกว้านซื้อ

นางกมลวรรณ เลาหตีรานนท์ เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงราย สาขาเชียงของ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินสูงสุดอยู่ในเขตเทศบาลเชียงของอยู่ที่ไร่ละ 2.4 ล้านบาท และต่ำสุดอยู่ที่ไร่ละ 5 แสนบาท ลดลงตามพื้นที่ที่ทางกรมธนารักษ์เข้ามาทำการสำรวจและประเมินออกมาให้ โดยที่บริเวณใกล้กับสะพานมิตรภาพไทย - ลาว แห่งที่ 4 มีราคาประเมินที่ดินประมาณไร่ละ 1 ล้านบาท ในขณะที่การซื้อขายจริงอยู่ที่ ไร่ละ 6 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาประเมินได้ประกาศใช้ก่อนที่จะมีสะพานมิตรภาพ ทำให้ราคาประเมินที่ดินในบริเวณนั้นค่อนข้างต่ำกว่าความเป็นจริง

การซื้อขายที่ดินในอำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย ในปีนี้ค่อนข้างเงียบ เนื่องจากได้มีการซื้อขายกันไปก่อนหน้านี้แล้ว เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจการค้าการลงทุน โดยเฉพาะในบริเวณเชิงสะพาน มีนักลงทุนเข้าไปทำการซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อเก็งกำไร โดยในปีงบประมาณ 2556 สำนักงานที่ดินสาขาเชียงของมีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรประมาณ 34 ล้านบาท และในปีงบประมาณ 2557 มีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรประมาณ 33 ล้านบาท สำหรับปีงบประมาณ 2558 คาดว่ารายได้การจัดเก็บอาจจะ ลดลง เนื่องจากการซื้อขายเริ่มอิ่มตัว และมีไม่มากนัก

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าวเขตเศรษฐกิจพิเศษ อื่นๆ