Loading

อสังหาฯใหม่เมินแบงก์หันออกหุ้นกู้รายเล็กหาผู้ร่วมทุนเติมสภาพคล่อง

วันที่ : 21 มิถุนายน 2558
อสังหาฯใหม่เมินแบงก์หันออกหุ้นกู้รายเล็กหาผู้ร่วมทุนเติมสภาพคล่อง

ผู้ประกอบการอสังหาฯขนาดกลาง เมินกู้แบงก์ หันระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ สมาคมตลาดตราสารหนี้ฯเผย 5 เดือนมีหน้าใหม่ออกหุ้นกู้ 23 ราย มูลค่าระดมทุน 4.4 หมื่นล้านบาท มีทั้งชาญอิสสระ, เพซ ดีเวลลอปเมนท์, ปริญสิริ, แกรนด์ คาแนล แลนด์ ชี้ดอกเบี้ย 5.5-6.5% ต่อปี ถูกกว่ากู้แบงก์ ส่วนทางออกผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ วิ่งขายกิจการ-หาผู้ร่วมทุน เสริมสภาพคล่อง "เวิลด์ คอร์ปอ เรชั่น"มองเป็นโอกาสหลังพลิกทำอสังหาฯ จ้องร่วมทุนที่ภูเก็ตอีก 2 โครงการ

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ  ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวและธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมถึงบริษัทที่มีประวัติการทำธุรกิจระยะสั้นได้รับผลกระทบเนื่องจากหลายบริษัทปรับตัวเรื่องการหาแหล่งเงินทุนที่นอกเหนือจากการใช้บริการสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์มา 2-3 ปีแล้ว

เห็นได้จากการระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ พบว่าครึ่งปีแรกของปี 2558 มีผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ได้หันมาออกหุ้นกู้จำนวนมาก  และจากข้อมูล 5 เดือนแรกของปี 2558 (สิ้นสุด 31 พ.ค.) มีบริษัทอสังหาฯที่เป็นผู้ออกหุ้นกู้หน้าใหม่ มากถึง 23 บริษัท มีมูลค่าการระดมทุนรวม 4.4 หมื่นล้านบาท

นางสาวอริยา ยกตัวอย่างผู้ออกหุ้นกู้หน้าใหม่ส่วนใหญ่ยังเป็นผู้ประกอบการขนาดกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเช่น  บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(บมจ.), บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น, บมจ.ปริญสิริ, บมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ เป็นต้น

โดยบริษัทเหล่านี้มีมูลค่าการระดมทุน 500-600 ล้านบาทต่อบริษัท อายุเฉลี่ยของหุ้นกู้ 2 ปี อัตราดอกเบี้ย 5.5-6.5% ต่อปี ซึ่งถือว่าต้นทุนต่ำกว่าการกู้จากธนาคารพาณิชย์ ทั้งๆที่หุ้นกู้เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นหุ้นกู้ประเภทที่ไม่มีจัดอันดับความน่าเชื่อถือ หรือไม่จัดเรตติ้ง (Unrated Bonds) ซึ่งเป็นการเสนอขายนักลงทุนประเภทAccredited Investors (AI) และเสนอขายนักลงทุนแบบเฉพาะเจาะจง(PP)

ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.)กำหนดลักษณะผู้ลงทุนประเภท Accredited Investors (AI)โดยสามารถซื้อตราสารหนี้ที่ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ และกองทุนรวมสำหรับผู้ลงทุนที่มิใช่รายย่อย ซึ่งสามารถลงทุนในตราสารหนี้ที่ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือหรือมีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าอันดับลงทุนหรือ Investment Grade ได้ โดยไม่จำกัดอัตราส่วนการลงทุน

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทที่มีแผนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ กล่าวว่า ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาฯต่อกรณีธนาคารพาณิชย์เข้มงวดปล่อยกู้นั้น พบว่าสำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯอยู่แล้ว ก็จะออกหุ้นกู้และตั๋วแลกเงิน (บี/อี) ส่วนบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯจะหาผู้ร่วมทุน

สำหรับออริจิ้นเองนั้นแม้เป็นบริษัทที่เพิ่งก่อตั้งมา 6 ปี ก็ตามแต่ไม่เคยมีปัญหาเรื่องแหล่งเงินทุน โดยที่ผ่านมาได้รับการสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง เช่น บมจ.ธนาคารกรุงไทย บมจ.ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น  ส่วนเงินที่ได้จากการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯจะนำไปใช้พัฒนาโครงการของบริษัท ที่มีอยู่ในปัจจุบัน และในอนาคต รวมถึงเป็นเงินทุนหมุนเวียน ปัจจุบันมีโครงการในมือ 26 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 1.7 หมื่นล้านบาท สำหรับปี 2559 มีมูลค่าโครงการที่จะพัฒนา 1 หมื่นล้านบาท จะใช้เงินในส่วนทุน 1.6 พันล้านบาท

บมจ.ออริจิ้น ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่เป็นผู้บุกเบิกโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS แบริ่ง จังหวัดสมุทรปราการ

ดร.จิรศักดิ์ จิยะจันทร์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น(WORLD) ซึ่งเป็นบริษัทเพื่อการลงทุน(โฮลดิ้ง)โดยมีรายได้หลักจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า กรณีธนาคารพาณิชย์เข้มงวดปล่อยกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นโอกาสของบริษัทที่จะซื้อกิจการ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ประกอบการอสังหาฯ 2 โครงการในจังหวัดภูเก็ต เพื่อร่วมลงทุนในโครงการดังกล่าว คาดว่าจะได้ข้อสรุปเร็วๆนี้

ขณะที่ล่าสุดเมื่อวันที่ 12 มิถุนายน 2558 ที่ผ่านมา บริษัทได้ซื้อหุ้นบริษัท ภูเก็ตฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ดำเนินโครงการ ดิเอ็มเมอร์รัล เทอร์เรซ คอนโด ป่าตอง คอนโดมิเนียมหรู ในจังหวัดภูเก็ต มูลค่าโครงการ 720 ล้านบาท โดย WORLD จะเข้าไปถือหุ้นในสัดส่วน 80% ของทุนจดทะเบียน ซึ่งการลงทุนในครั้งนี้จะใช้เงินทุนหมุนเวียนของบริษัท

ดร.จิรศักดิ์กล่าวว่าการเข้าไปร่วมลงทุนในโครงการดิเอ็มเมอร์รัล เทอร์เรซ คอนโด ป่าตอง ในครั้งนี้ถือเป็นการเข้าไปช่วยเติมเต็มให้กับผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ให้สามารถเดินหน้าโครงการต่อไปได้ อีกทั้งโครงการดังกล่าวมีจุดเด่นในทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นไพรม์ แอเรีย กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง

เขากล่าวว่า โครงการดิเอ็มเมอร์รัล เทอร์เรซ คอนโด ป่าตอง แบ่งออกเป็น 2 เฟส โดยเฟสแรกมีมูลค่าโครงการประมาณ 500 ล้านบาท ขณะนี้มียอดจองประมาณ 70% ก่อสร้างไปแล้วประมาณ 70-80% คาดว่าจะเสร็จภายในสิ้นปี 2558 นี้ WORLD จะรับรู้รายได้จากโครงการดังกล่าวประมาณ 300-400 ล้านบาท ส่วนเฟส 2 มีมูลค่าประมาณกว่า 200 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ทั้งหมดภายในสิ้นปีนี้เช่นกัน

โครงการดิเอ็มเมอร์รัล เทอร์เรช คอนโด ป่าตอง เป็นคอนโดมิเนียมสไตล์โมเดิร์น สูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร จำนวนห้องทั้งสิ้น 133 หน่วย ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณกว่า 2 ไร่ ใกล้หาดป่าตอง อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เช่น ห้างสรรพสินค้าจังซีลอน, โรงพยาบาลป่าตอง, สถานบันเทิงต่างๆ เป็นต้น

ด้านนายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน)  (บมจ.) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี คงไม่ได้ขยายตัวมากนัก แต่ก็ไม่ได้แย่กว่าเดิม โดยได้ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากปีก่อนสุทธิ 4 พันล้านบาท จากปีก่อนอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท ซึ่ง 5 เดือนที่ผ่านมาปล่อยสินเชื่อไปแล้ว 9 พัน -1 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ คาดว่าสิ้นปียอดสินเชื่อคงค้างจะอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท จากปัจจุบันอยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ดี ลูกค้าบางรายที่ขอวงเงินไว้อาจเบิกใช้วงเงินไม่ทั้งหมด หรือทยอยเบิกตามสัดส่วนของยอดขายหรือสต๊อกที่มีอยู่เท่านั้น เพราะลูกค้าก็ให้ความระมัดระวังในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ต้องยอมรับว่าสินเชื่อที่ปล่อยในช่วงก่อนหน้านี้ สัญญาณการชำระหนี้ล่าช้าเพิ่มขึ้น เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ยอดขายโครงการลูกค้าไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ซึ่งธนาคารได้ให้ความช่วยเหลือลูกค้ากลุ่มนี้ ทั้งการขยายเวลาการชำระหนี้เพิ่มขึ้น 6-12 เดือน และรายไหนอาการหนักก็จะปรับโครงสร้างหนี้

"ธนาคารได้ปรับแผนธุรกิจโดยเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าผู้ประกอบการที่มีทำเลที่ดี  มีโครงการที่น่าสนใจ  โดยมุ่งเน้นตลาดที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา ส่วนหัวเมืองรองหรือหัวเมืองเล็กอาจต้องชะลอตัวไปก่อน เช่น เลย กาฬสินธุ์ เพื่อลดความเสี่ยงธนาคารและผู้ประกอบการ โดยขยายเฉพาะในกลุ่มที่ตรงกับความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง (Real Demand)  โดยแบงก์ได้เพิ่มความระมัดระวังตั้งแต่ปีก่อน และอาจมีเพิ่มเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ เช่น จะต้องมียอดขาย พรีเซลก่อนเท่าไร พิจารณาตามทำเลที่ตั้ง ยอมรับว่า สปีดการขายและยอดขายลดลง แต่ลูกค้าก็ปรับตัวในการสต๊อกสินค้ามากขึ้น"

นายจงรัก รัตนเพียร รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาคารกสิกรไทย  เปิดเผยว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ชัดเจน แต่คาดช่วงครึ่งปีหลังจะทยอยปรับตัวดีขึ้น ธนาคารยังต้องติดตามภาคธุรกิจและลูกค้าอย่างใกล้ชิด โดยกลุ่มที่ยังคงมีความน่าเป็นห่วงนั้น จะเป็นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่มีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ถือเป็นตลาดค่อนข้างดี ราคาซื้อขายค่อนข้างสูง แต่ภายหลังจากทุกคนหันเข้าไปทำก่อสร้างขยายโครงการมากขึ้น ทำให้เกินความต้องการของตลาด ส่งผลให้ราคาที่เคยมีการซื้อขายในราคาสูงปรับตัวลดลง ดังนั้น จากแนวโน้มตลาดดังกล่าว ธนาคารอาจจะต้องชะลอการปล่อยสินเชื่อใหม่ หรือมีการปรับแผนธุรกิจ เน้นปล่อยสินเชื่อโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตอบโจทย์ความต้องการซื้อ-ขาย หรือในพื้นที่ยังขายได้"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ