Loading

พระราม 2ทางด่วน-ยกระดับ พลิกโฉมรอบใหม่

วันที่ : 9 พฤษภาคม 2558
พระราม 2ทางด่วน-ยกระดับ พลิกโฉมรอบใหม่

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ถนนวงแหวนย่านพระราม 2 ก่อสร้างครบวงแบบเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์ พร้อมกับการขยายถนนหลักและถนนรองที่เชื่อมต่อกันเสร็จเรียบร้อย ทำเลพระราม 2 ก็เหมือนถูก สปอตไลต์ส่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และมีผลให้ราคาที่ดิน โดยเฉพาะช่วงพระราม 2 ตอนต้นๆ ขยับขึ้นมากด้วย

ก่อนหน้าที่ระบบเครือข่ายคมนาคมย่านพระราม 2 จะแล้วเสร็จสมบูรณ์ดังกล่าว ต้องยอมรับว่าย่านพระราม 2 เชื่อมต่อออกไปทางมหาชัยเป็นโซนโรงงานอุตสาหกรรม ถือเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านแนวราบเกือบทุกระดับราคา จับทั้งกลุ่มคนทำงานไปจนถึงเจ้าของกิจการ รวมถึงมีหอพัก อพาร์ตเมนต์เจาะกลุ่มคนกำลังซื้อน้อยที่ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้  ตัวเองได้

อิสระ บุญยัง ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ทำเลพระราม 2 สามารถแบ่งได้เป็น 6 โซน ได้แก่ โซนที่ 1 (กม.1-5) อยู่ช่วงพระราม 2 ตอนต้นถึงเซ็นทรัล พระราม 2 เป็นพื้นที่ที่ปัจจุบันราคาที่ดินแพงมาก ที่ดินติดถนนพระราม 2 เติบโตด้วยคอนโดมิเนียมทั้งแบรนด์ท้องถิ่นและแบรนด์ใหญ่จากบริษัทมหาชน

ทั้งนี้ เป็นเพราะราคาที่ดินค่อนข้างสูง ถ้าเป็นที่ดินติดริมถนนจะพัฒนาโครงการแนวราบระดับกลางไม่ได้แล้ว ต้องขยับเข้าซอย ซึ่งทำเลในซอยของทั้งสองฝั่งถนนส่วนใหญ่จะเป็นโครงการของรายใหญ่ เน้นพัฒนาทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดริมถนนถูกนำมาพัฒนาเป็น คอนโดระดับกลางๆ เริ่มต้นประมาณ 1.5-1.8 ล้านบาท

โซนที่ 2 (กม.6-10) สิ้นสุดจุดเชื่อมต่อวงแหวนกาญจนาภิเษก พื้นที่โซนนี้จำกัดมาก ช่วงต้นๆ ไม่ค่อยมีพื้นที่ที่จะพัฒนาได้ โดยหากนับจากลงทางด่วนมุ่งวงแหวนกาญจนาภิเษก ฝั่งด้านขวา (เคยเป็นคาร์ฟูร์เก่า แต่ปัจจุบันเป็น บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า) กลายเป็นโซนที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์

ขณะที่ฝั่งซ้าย หรือฝั่งโลตัส การพัฒนาจะเข้าไปทางซอยหัวกระบือและสะแกงาม จะมีความหนาแน่นเฉพาะช่วงต้นๆ ซอย ส่วนช่วงกลาง (วงแหวนตัดผ่าน) จะเป็นบ้านระดับกลาง-บน แต่พอเลยไปประมาณ 1 กม. กลายเป็นพื้นที่สีเขียว ถูกบังคับเป็น 100 ตารางวา (ตร.ว.) จึงไม่มีการพัฒนาเลย

อิสระ กล่าวอีกว่า โซนที่ 3 (กม.11-14) เลยวงแหวนกาญจนาภิเษก เป็นสุดเขตกรุงเทพฯ ซึ่งผังเมืองใหม่เป็นพื้นที่สีเขียว มีโครงการพัฒนาไม่มากนัก จะมีบริเวณ กม. 12 หรือบางกระดี่ ที่มีโครงการเดิมของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ขอใบอนุญาตไว้ก่อนที่ผังเมืองจะออก ส่วนโซน 4 (กม.14-18) พ้นเขตกรุงเทพฯ ไปแล้ว เป็นพื้นที่ที่มีความหลากหลายเรื่องผลิตภัณฑ์และราคามาก การพัฒนาหลักๆ จะอยู่บริเวณ กม.16-17 มีตั้งแต่ราคา 4-10 ล้านบาท แต่จะกระจุกตัวเฉพาะฝั่งซ้าย (มุ่งหน้าออกนอกเมือง) เพราะฝั่งขวาติดถนนเอกชัย มีที่ดินไม่มาก และที่ดินส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรม

โซนที่ 5 (กม.19-30) ประมาณแม่น้ำท่าจีน จะกลายเป็น จ.สมุทรสาคร ซึ่งบริเวณนี้มีโครงการเชิงพาณิชย์เกิดขึ้นมาก ทั้ง พอร์โต้ ชิโน่ โฮมโปร ไทวัสดุ โลตัส แต่กลับมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ไม่มาก เพราะด้านหลังคือถนนเอกชัยตัดเฉียงมา แต่ถัดจากโซนที่ 5 เป็นเส้นอ้อมน้อย จัดเป็นโซนที่ 6 ข้ามฝั่งแม่น้ำท่าจีน-กม.30 กลับมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มากขึ้น ทั้ง ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว เพราะมีนิคมอุตสาหกรรมสมุทรสาคร

ในอนาคตกำลังจะมีโครงการเครือข่ายคมนาคมใหม่ๆ ที่ปัจจุบันเริ่มทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว คือ 1.ทางด่วนที่ขยายจากดาวคะนองมาลง กม.11-12 และ 2.ทางยกระดับมาจากถนนบรมราชชนนีเข้าเมืองสมุทรสาครและเชื่อมกับทางด่วนต่อขยายดังกล่าว ซึ่งหากเริ่มก่อสร้างได้ภายใน 1-2 ปีนี้ นับไปอีก 3-5 ปีต่อจากนั้น พระราม 2 จะพลิกโฉมอีกครั้ง

ศิริพงษ์ สมบูรณ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ดี-แลนด์ กรุ๊ป กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยย่านพระราม 2 ระดับราคาที่ตลาดยอมรับได้ดี หากเป็นทาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ 2-4 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 5-15 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมประมาณ 1.5 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมช่วงพระราม 2 ตอนต้นๆ ที่เกิดขึ้นหลายโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และเป็นย่านที่เคยคาดการณ์ว่าจะตลาดคอนโดมิเนียมจะเกิดได้ แต่ขณะนี้พบว่าส่วนใหญ่ยอดขายไม่ได้หวือหวา ระดับราคาไม่ได้ขยับขึ้นมาก และยังต้องอัดโปรโมชั่นแรงเพื่อกระตุ้น เช่น ตกแต่งพร้อมอยู่ หรืออยู่ฟรี

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวเป็นเพราะทำเลพระราม 2 ไม่ได้มีรถไฟฟ้าผ่าน จึงเป็นย่านที่คอนโดมิเนียมเกิดเร็วไป ที่สำคัญถนนพระราม 2 ไม่มีสะพานลอยคนข้าม ไม่สะดวกสำหรับคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มคนระดับกลาง-ล่าง ที่เดินทางด้วยรถสาธารณะเป็นหลัก ส่วนรถไฟฟ้าสีม่วง (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ก็ผ่านเฉพาะฝั่งถนนสุขสวัสดิ์ ไม่ได้ผ่านเข้าพระราม 2 ณ วันนี้ จึงเป็นทำเลที่บ้านแนวราบไปได้ดีกว่า

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ