Loading

เดินหน้าปลดล็อกกฎหมาย 'เอสโครว์'

วันที่ : 27 กรกฎาคม 2556
เดินหน้าปลดล็อกกฎหมาย 'เอสโครว์'

"คลัง" เตรียมรับมือตลาด อสังหาฯชะลอตัว เดินหน้าปลดล็อกกฎหมาย "เอสโครว์" 3 ประเด็นหลัก หวังจูงใจเอกชน เข้าระบบคุ้มครอง "เงินดาวน์" ผู้ซื้อ ฟากดีเวลอปเปอร์ชี้แนวปฏิบัติไม่เอื้อ หวั่นสุดท้ายไม่มีใครใช้ประโยชน์

 

นางสาววิมล ชาตะมีนา ผู้อำนวยการ สำนักนโยบายระบบการคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใกล้ถึงจุดอิ่มตัว ทาง สศค.จึงให้ความสนใจกับการใช้ช่องทางตามกฎหมายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่า เงินดาวน์จะไม่สูญ ทั้งสร้างความเชื่อมั่นให้โครงการของดีเวลอปเปอร์ได้มากขึ้น

 

ดังนั้น สศค.จะเร่งผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาใช้ช่องทางพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (Eswrow Account) มากขึ้น เพราะหลังจากกฎหมายบังคับใช้ปัจจุบันยังไม่มีภาคอสังหาริมทรัพย์รายใดมาใช้ประโยชน์จากกฎหมายเลย

 

ทั้งนี้ เพื่อสนับสนุนให้มีการใช้ประโยชน์ตามกฎหมายดังกล่าว จึงมีการหารือที่จะ "ปลดล็อก" เงื่อนไขและออกเป็นแนวปฏิบัติที่ชัดเจนให้กับสถาบันการเงินที่ได้รับ ใบอนุญาตให้ทำหน้าที่ "เอสโครเอเจนต์" คาดว่าจะเสร็จในเดือนกรกฎาคมนี้ เพื่อเสนอคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ (บอร์ดเอสโคร) ก่อนเสนอให้รัฐมนตรีกระทรวงการคลังเห็นชอบ

 

นางสาววิมลกล่าวว่า เรื่องที่พิจารณามี 3 ประเด็น โดยประเด็นแรก จากเดิมที่ไม่ให้ธนาคารที่เป็นเอสโครเอเจนต์ปล่อยกู้ให้กับลูกค้าที่เป็นคู่สัญญา เพราะมองว่าเป็นประโยชน์ทับซ้อน คณะกรรมการเห็นควรปลดล็อกจุดนี้ คือให้ธนาคารเดียวกันสามารถทำหน้าที่เอสโครเอเจนต์และปล่อยกู้ได้ คือทำได้ทั้ง Pre finance และ Post finance

 

ประเด็นที่ 2 ความชัดเจนเรื่องชื่อบัญชีผลประโยชน์ในช่วงที่ยังไม่ได้โอนทรัพย์สิน เมื่อผู้ซื้ออสังหาฯนำเงินมาฝากมีดอกผลหรือต้องเสียภาษีก็ให้เป็นบัญชีของผู้ซื้อ เมื่อดำเนินการครบตามสัญญาจึงจะโอนเงินไปให้ผู้ขาย

 

และประเด็นสุดท้าย หน้าที่ของสถาบันการเงินที่เป็นเอเจนต์ ในการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา จากเดิมที่ต้องดูแลครบทั้งเงินดาวน์ ตัวทรัพย์สิน และเอกสารสิทธิ ก็จะเปิดช่องให้สามารถเลือกได้ ไม่ต้องดูแลครบทั้ง 3 ส่วน และทั้ง 3 ประเด็นนี้จะครอบคุมทั้งการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม

 

"เรื่องนี้เราได้นำเข้าอนุกรรมการ กฎหมายเอสโครว์ และประชุมร่วมกับ สถาบันการเงินทั้งไทยและต่างประเทศ รวมถึงผู้ประกอบการแล้ว เห็นว่าควรจะตีความกฎหมายให้เอื้อประโยชน์แก่ผู้ซื้อ เพื่อให้กฎหมายเดินต่อไปได้" นางสาววิมลกล่าว

 

ส่วนกรณีที่สถาบันการเงินขอให้ปรับค่าธรรมเนียม (ค่าฟี) สำหรับเอเจนต์เพิ่ม นางสาววิมลกล่าวว่า คณะกรรมการ ไม่เห็นด้วย โดยยังให้ยืนที่ 0.3% ของเงินดาวน์เท่าเดิม แต่จะอำนวยความสะดวก โดยให้เรียกเก็บเงินครั้งเดียว จากเดิมที่กำหนดปีละ 2 ครั้ง   นางสาววิมลกล่าวว่า เมื่อปี 2555 กระทรวงการคลังได้เซ็น MOU กับดีเวลอปเปอร์ 7-8 ราย อาทิ แสนสิริ, ธารารมณ์, เสนาดีเวลอปเมนท์ รวมทั้งธนาคารกสิกรไทย เพื่อทำโครงการนำร่อง แต่ติดปัญหาเรื่องแนวปฏิบัติที่เอเจนต์ขอให้แก้ไข ดังนั้น หากแก้ประเด็นดังกล่าวเรียบร้อย ก็จะเดินหน้าโครงการนำร่องต่อได้

 

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า ที่ผ่านมา สศค.ได้สรุปเหตุผลที่ไม่มีการทำสัญญาเอสโครว์แอ็กเคานต์ว่า เนื่องมาจากปัจจุบันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีปัญหาความไม่ไว้วางใจกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ขณะที่ปัญหาการสูญเสียเงินดาวน์โดยไม่ได้รับการส่งมอบบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

 

ด้านธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานถึงสถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2/2556 ว่า มีแนวโน้มชะลอลงจากไตรมาสก่อนหน้า ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน สะท้อนจากยอดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องจากปลายไตรมาสก่อน ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดขายโครงการใหม่

 

ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง ประกอบกับที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการอาคารชุดเริ่มหาได้ยากขึ้น ขณะที่ในช่วงไตรมาส 2 เริ่มเห็นสัญญาณที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังอัตราส่วนรายได้ต่อภาระจ่ายชำระหนี้ในเดือนพฤษภาคมอยู่ที่ 5.1 เท่า หรือสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งอยู่ที่ 4.4 เท่า

 

          นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เจตนารมณ์การออกกฎหมายเอสโครว์ ก็เพื่อป้องกันปัญหาสูญเงินดาวน์ กรณีเกิดปัญหาซื้อบ้าน ไม่ได้บ้าน แต่การออกแนวปฏิบัติเพิ่มเติม 3 ข้อนั้น  คงจะไม่ช่วยสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใช้บริการมากนัก แม้ว่าจะปรับแก้ให้สิทธิ์ผู้ซื้อได้รับดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นระหว่างนำไปฝากไว้กับสถาบันการเงินที่เป็นเอสโครว์เอเจนต์

 

เนื่องจากปัจจุบันปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ยังไม่ได้ส่งผลรุนแรงจนส่งผลกระทบ ต่อความเชื่อมั่น และปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ทราบว่ามีสิทธิ์ตามกฎหมายฉบับนี้ เห็นได้จากนับจากกฎหมายเอสโครว์เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2551 ถึงปัจจุบัน ทราบว่ายังไม่มีประชาชนขอใช้บริการเลย

 

ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯรายหนึ่ง มีความเห็นว่า ในทางปฏิบัติ การนำเงินดาวน์มาใช้เสริมสภาพคล่องในการทำธุรกิจย่อมดีกว่าการนำไปฝากไว้กับ เอสโครว์เอเจนต์ ขณะเดียวกัน เท่าที่ทราบสถาบันการเงินก็มองว่า ค่าธรรมเนียมให้บริการรับฝากเงินดาวน์ที่ได้รับในอัตรา 0.3% ยังค่อนข้างต่ำเกินไป จึงไม่เกิดแรงจูงใจให้กับผู้ประกอบการและสถาบันการเงินที่เป็นเอสโครว์เอเจนต์

 

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การออกแนวปฏิบัติของกฎหมาย เอสโครว์คงไม่ได้กระตุ้นให้เกิดการใช้ แต่ช่วยให้หลักปฏิบัติที่คลุมเครือชัดเจนขึ้น ทั้งนี้ ปัจจัยที่จะทำให้เกิดการใช้เอสโครว์ คือ 1) สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯมีความเสี่ยงจะซื้อบ้านไม่ได้บ้าน 2) สถาบันการเงินที่ขึ้นทะเบียนเป็นเอสโครว์เอเจนต์ต้องทำให้เกิดความพร้อมให้บริการ และ 3) ภาครัฐและเอสโครว์เอเจนต์ต้องประชาสัมพันธ์ให้มากขึ้น

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ