Loading

พื้นที่ย.2 ผุดทาวน์เฮาส์ได้ผังใหม่กทม.ติดถนน 12 ม.ขึ้นไป-ห่างสถานีรถไฟฟ้า 500 ม

วันที่ : 28 สิงหาคม 2554
พื้นที่ย.2 ผุดทาวน์เฮาส์ได้ผังใหม่กทม.ติดถนน 12 ม.ขึ้นไป-ห่างสถานีรถไฟฟ้า 500 ม.

เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2554 ที่ผ่านมา สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) จัดประชาพิจารณ์รับฟังความคิดเห็นประชาชนกรณีร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปรับปรุงครั้งที่ 3เพื่อให้ประชาชนที่มีส่วนได้-เสีย ร่วมแสดงความคิดเห็น เพื่อปรับเพิ่ม-ลด การใช้ประโยชน์ที่ดินหลายบริเวณ ตลอดจนการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากผังเมืองฉบับเดิมนั้น

นางสาวปัญญาภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กทม.เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่าข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพ.ศ.... มีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์ค่อนข้างมากแตกต่างไปจาก ผังเมืองรวมกทม.ฉบับเก่า  โดยเฉพาะการใช้ประโยชน์ที่ดินพื้นที่สีเหลือง(ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) หรือรหัส ย.2 จากผังเดิม กำหนดให้พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้นไม่ว่าจะอยู่ทำเลใด แต่ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ ผ่อนปรนให้ สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ หรือ บ้านแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ พื้นที่พาณิชยกรรมอาคารอยู่อาศัยรวม ไม่เกิน1,000 ตารางเมตร  แทนบ้านเดี่ยวได้ หากแปลงที่ดินตั้งอยู่ติดถนนสาธารณะกว้าง 12 , 16 และ 30 เมตรหรือที่ดินที่ตั้งในรัศมี500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า

กรณีดังกล่าว แยกออกเป็นที่ดินตั้งอยู่ในโซนพื้นที่สีเหลือง (ย.2) หากหน้าแปลงที่ดินตั้งอยู่ติดถนนสาธารณะกว้าง 12 เมตร ลึก 200 เมตร หรือห่างจากรัศมีสถานีรถไฟฟ้า500 เมตรผ่อนปรนให้พัฒนาทาวน์เฮาส์ทั้งหมดได้ ส่วนด้านในถัดจากที่กำหนดต้องพัฒนาเฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดตามข้อกำหนดปกติหากแปลง

ที่ดินตั้งอยู่ติดถนนสาธารณะกว้าง 16 เมตรลึก 200 เมตร หรือรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตรในพื้นที่สีเหลือง (ย.2 )สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ ตึกแถวอาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร อาทิ หอพักอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม พาณิชยกรรมพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร อาคารสำนักงานพื้นที่ไม่เกิน300 ตารางเมตร ที่ดินถัดจากที่กำหนดให้พัฒนาตามหลักเกณฑ์ปกติ

"พื้นที่สีเหลืองประเภท ย.2 หากตั้งอยู่บริเวณเขตทางกว้าง 30 เมตร ลึก200 เมตร หรือ รัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ผ่อนปรนให้พัฒนาทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร อาคารสำนักงานพาณิชยกรรมไม่เกิน 500 ตารางเมตร"

นางสาวปัญญาภัสสร์ กล่าวว่า เหตุผลที่มีการผ่อนปรนในโซนที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย บ้านเดี่ยวบ้านแฝดอย่างย.2 เนื่องจากเมื่อโครงการสร้างติดถนนที่มีเขตทางที่กว้างเพียงพอรองรับปริมาณจราจรก็สามารถเพิ่มความหนาแน่นของการอยู่อาศัยได้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการบ้านแถวตึกแถวเพื่อรองรับตลาด โดยเฉพาะทำเลชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าผ่าน

อย่างไรก็ดี ขนาดถนนไม่ได้จำกัดต้องต่ำสุด 12เมตร จึงจะพัฒนาได้ แต่หากต้องการพัฒนาได้มากกว่าที่ข้อกำหนดผังเมืองรวมกำหนด หรือเพิ่มพื้นที่ขายก็ต้องหาทำเลที่มีขนาดถนนที่กำหนดดังกล่าว ทั้งนี้ ถนนขนาดดังกล่าวมีจำนวนมากในกทม. มากกว่า 100 สาย โดยสายหลัก ที่มีเขตทางกว้าง 30 เมตร อาทิ ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนพหลโยธิน ถนนรามอินทรา ฯลฯ ส่วนถนนสายรองลงมาก็มีมาก อย่างถนนเกษตรฯ-นวมินทร์ ร่มเกล้าถนนตัดใหม่ อาทิ ถนนพหลโยธินรัตนโกสินทร์สมโภช  ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ศรีนครินทร์-วงแหวนรอบนอก ฯลฯ และถนนในกทม. ส่วนใหญ่ จะมีการขยายเขตทางเกือบทุกสาย อาทิ หทัยราษฎร์ ราษฎร์อุทิศ ฯลฯ

นอกจากนี้ ที่ดินประเภทอื่นทุกสีผังหากต้องการพัฒนาเพิ่มจากข้อกำหนดผังเมือง เช่น ย.7หรือพื้นที่สีน้ำตาล  (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก)ฯลฯ หากต้องการพัฒนาอาคารพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มหรือพัฒนามากกว่าที่อยู่อาศัย ก็ต้องหาทำเลที่ตั้งโครงการที่มีเขตทางความกว้างของถนนไม่เกิน12, 16 และ 30 เมตร  แต่หากต้องการ

พัฒนาตามเงื่อนไขตามเกณฑ์ข้อกำหนดระบุไว้ก็สามารถพัฒนาในซอยขนาดเขตทางปกติที่ต่ำกว่า 12เมตรก็ได้ เช่น 6-10 เมตร ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด ซึ่งเงื่อนไขใหม่เหมือนกับการให้โบนัสแต่เงื่อนไขนี้สามารถปฏิบัติได้เลย ไม่เหมือนกับโบนัสเกี่ยวกับการสร้างที่จอดรถการเพิ่มพื้นที่สีเขียวลดโลกร้อน ฯลฯ

ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้จำกัด กล่าวว่าการผ่อนผันให้ที่ดินประเภทย.2 ที่จากเดิมพัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว 50ตารางวาและบ้านแฝดสามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์อาคารสำนักงาน อาคารพักอาศัยรวมไม่เกิน1,000ตารางเมตร ได้นั้น มองว่าเป็นเรื่องที่ดีต่อผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์รองรับความต้องการของตลาดได้ แม้กระทั่งอาคารอยู่อาศัยรวม ทั้งนี้ทำเลชานเมืองจะได้อานิสงส์ โดยเฉพาะทำเลที่รถไฟฟ้าลากไปถึงอาทิ พื้นที่โซนตะวันออกบริเวณถนนร่มเกล้า มอเตอร์เวย์ รามอินทรา หทัยราษฎร์ วัชรพล วงแหวนรอบนอกด้านตะวันออกกม.11 รามอินทราสุขาภิบาล 5 สายไหม ถนนรัตนโกสินทร์สมโภช เลียบทางด่วนรามอินทรา-วงแหวนรอบนอก และโซนตะวันตกของกทม.ฯลฯ

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่าที่ดินติดถนนใหญ่เขตทางกว้าง12, 16 และ30เมตร หรือรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้า 500เมตร อย่างนั้นมีน้อย และราคาที่ดินค่อนข้างแพง เหมาะทำคอนโดมิเนียมมากกว่าแต่ทั้งนี้ มองว่ามีการผ่อนปรนดีกว่าไม่มีแต่ในเชิงเศรษฐศาสตร์แล้วมองว่าไม่คุ้มที่จะหาซื้อที่ดินติดถนนขนาดดังกล่าวเพื่อทำทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ย.2ซึ่งผู้ประกอบการจะมองต้นทุนเป็นหลักแต่หากเป็นทำเลชานเมืองเกรงว่ากว่ารถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นอายุผังเมืองก็จะหมดลงแล้ว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ