Loading

เอกชนเมินโบนัส 20% ผังกทม.ใหม่ไม่คุ้มทุนขอพัฒนาที่ในซอ

วันที่ : 7 สิงหาคม 2554
เอกชนเมินโบนัส 20% ผังกทม.ใหม่ไม่คุ้มทุนขอพัฒนาที่ในซอย

นางสาวปัญญภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางแผนพัฒนาเมืองสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ถึงความคืบหน้าการพิจารณายกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปรับปรุงครั้งที่ 3ว่า ได้กำหนดมาตรการจูงใจให้กับภาคเอกชนและเจ้าของที่ดินด้วยการให้โบนัสทุกพื้นที่สร้างได้เพิ่มขึ้นจาก FAR หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่กำหนดไม่เกิน 20% ทั้งนี้หากสร้างเสริม ประโยชน์แก่ส่วนรวม 5 ประเด็น ประกอบด้วย

1. กันพื้นที่หน่วงน้ำฝน ก่อนระบายออกนอกพื้นที่

2.จัดที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะเช่นการเว้นระยะถอยร่นเพิ่มขึ้นจัดทำสวนสาธารณะ 

3.ทางสัญจรเพื่อสาธารณะ อาทิ ทางเท้าทางจักรยาน สร้างที่จอดรถเพิ่ม

4.ทำที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยหรือจัดทำที่อยู่อาศัยราคาถูกบางส่วนในพื้นที่ เช่นการเคหะแห่งชาติ (กคช.) สร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย กรณีภาคเอกชน หากพัฒนาบ้านขายแบบไม่เอากำไรหรือต้นทุนเท่าเดิมหรือขายถูกกว่าราคาขายปกติเช่น จากบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา2,000,000 บาทต่อหน่วย เหลือ 1,000,000 บาทต่อหน่วยก็จะได้รับสิทธิ์และ 5.อาคารประหยัดพลังงาน

 

ทั้งนี้ สำนักอยู่ระหว่างกำหนดสูตรคำนวณขึ้นมา ว่าสัดส่วนพื้นที่เท่าใด จะได้โบนัสแค่ไหนแต่ยืนยันว่าที่ดินใจกลางเมืองราคาแพง แนวรถไฟฟ้า จะได้สัดส่วนโบนัสที่สูง แต่พื้นที่ชานเมือง จะได้โบนัสที่ลดลงไป แต่เพดานไม่เกิน 20%  อย่างไรก็ดีขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินว่าจะให้ความร่วมมือหรือไม่ที่ผ่านมาผังเมืองฉบับเก่าจะกำหนดการแจกโบนัสสำหรับการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นเฉพาะรัศมี 500เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าและย่านเขตใจกลางเมืองเท่านั้นโดยเฉพาะที่ดินประเภทสีน้ำตาลหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและมี 2 ประเภทคือ การจัดให้มีที่จอดรถยนต์เพิ่มเพื่อสาธารณะ 1 คันจะสร้างได้เพิ่ม 30 ตารางเมตร และจัดให้มีสวนสาธารณะทุก 1 ตารางเมตร สร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 5 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 20% ส่วนผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่จะกระจายการแจกจ่ายโบนัสเพิ่มมากขึ้นหลายประเภท

 

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่ามองว่าเอกชนต้องการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นจากข้อกำหนดผังเมืองเดิมในแต่ละโซนโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าที่สำคัญสร้างได้เพิ่ม  20%  ถือว่าไม่มากหากต้องแลกกับต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงและต้องให้สาธารณะเข้ามาใช้ร่วมกันไม่เฉพาะเจาะจงคนในโครงการตัวอย่างผังเดิม กำหนดโบนัส เฉพาะรัศมีระยะ 500 เมตร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหากสร้างที่จอดรถที่เป็นประโยชน์ต่อ

สาธารณะเพิ่ม 1 คันกำหนดให้โบนัส สร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 30 ตารางเมตร จากที่ FAR กำหนด เช่น FAR สัดส่วน 1:5 หรือสร้างได้ 5 เท่า ของแปลงที่ดิน ก็บวกเพิ่มเข้าไปอีก 30 ตารางเมตร ของ 5เท่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่มีใครขอโบนัสและทำในลักษณะที่กทม.จูงใจเพราะคำนวณออกมาเป็นตัวเลขแล้วไม่คุ้ม

 

โดยดูจากหากสร้างเพิ่ม 30 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คัน โดยขายตารางเมตรละ  50,000 บาท 30 ตารางเมตรจะได้พื้นที่ขายรวม1,500,000 บาทในจำนวนนี้จะต้องเสียภาษีต่างๆ จะได้กำไรเพียง 10% คือ 150,000 บาทเมื่อเทียบกับต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างตก 300,000-500,000 บาทต่อตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คันโดยเฉพาะที่ดินที่ติดสถานี รถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ย 200,000-300,000บาทต่อตารางวา ไม่รวมค่าก่อสร้างอาคารที่จอดรถและตามเทศบัญญัติสร้างที่จอดรถคอนโดมิเนียมกำหนดที่จอดรถ1คันต่อพื้นที่ก่อสร้างถึง 120ตารางเมตร แต่ถ้าสร้างเพื่อสาธารณะ 1 คัน กับให้โบนัสสร้างพื้นที่ขายแค่ 30 ตารางเมตร ไม่คุ้ม

 

อย่างไรก็ดี แม้โบนัสตามผังเมืองใหม่ จะกำหนดสร้างเพิ่ม 20% จาก FAR แต่ในทางปฏิบัติ กทม.จะต้องยกเว้นที่ดินในซอยให้สร้างมากกว่า 8 ชั้นหรือ 23 เมตร หากยังจำกัดก็ไม่มีประโยชน์ เอกชนคงไม่เอาด้วยและต้องแก้ไขกฎระเบียบอื่นๆด้วยสอดคล้องกับ นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ประเด็นพัฒนาโครงการขายราคาเท่าต้นทุนหรือต่ำกว่าจะได้โบนัสเพิ่มมองว่าไม่คุ้มเชื่อว่ารายละเอียดของผังจะกำหนดเงื่อนไขที่มาก และพัฒนาเข้าจริงคำนวณเป็นต้นทุนแล้วน่าจะเสียเปรียบเพราะที่ดินแพงค่าก่อสร้างสูงสู้ให้ขายตามกลไกลตลาดจะดีกว่า

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ