Loading

อสังหาลุ้นผังเมืองกทม.ใหม่ ปรับค่า FAR ย่านธุรกิจสูงสุด 15 เท่า ส่งผลดีใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้นในเพิ่ม

วันที่ : 27 มิถุนายน 2554
อสังหาลุ้นผังเมืองกทม.ใหม่ ปรับค่า FAR ย่านธุรกิจสูงสุด 15 เท่า ส่งผลดีใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้นในเพิ่ม

นายกสมาคมอาคารชุดไทย เผยสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเตรียมปรับค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน  (FAR)  เพิ่มในย่านธุรกิจสูงสุด 15 เท่า  ชี้ผลดีทำให้มีการใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ มากขึ้น  เพราะมีระบบรางเชื่อมโครงข่าย นายธำรง  ปัญญาสกุลวงศ์  นายกสมาคมอาคารชุดไทย  เปิดเผยว่า  ข้อมูลที่ได้รับจากสำนักงานผังเมืองกรุงเทพมหานคร  (กทม.)  ซึ่งอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ของการปรับค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน  (FAR)  จากเพดานสูงสุด  สัดส่วน  10  :  1  หรือ  10  เท่าของแปลงที่ดิน  ให้สามารถก่อสร้างได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเกิน  10  เท่าขึ้นไป  เมื่อที่ดินขนาดเท่าเดิมสามารถใช้ประโยชน์หรือสามารถก่อสร้างได้เพิ่มขึ้น  เท่ากับต้นทุนที่ดินลดลง  อาจทำให้ราคาขายต่อหน่วยลดลงด้วย  นอกจากนี้  ในส่วนของราคาขายจะปรับลดได้แค่ไหน  ก็ขึ้นอยู่กับปริมาณสินค้าที่มีอยู่ในตลาดโซนนั้น  รวมทั้งต้นทุนด้านอื่นๆ  ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน  ค่าก่อสร้าง 

"เมื่อ  FAR  เปลี่ยนแปลงไป  ราคาที่ดินก็เปลี่ยนตามไปด้วย  ขณะที่ราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ก็ปรับเพิ่มขึ้นด้วย  ส่วนแนวทางการปรับนั้น  อาจจะไล่ตามความเหมาะสมของแต่ละพื้นที่  เช่น  11  :  1,  12  : 1,  13  :  1,  14  :  1  และสูงสุด  15  :  1  ที่สอดคล้องกับแนวคิดผังเมืองเดิม  แม้บางทำเลจะอยู่ในเขตผังสีแดง  แต่  FAR  จะแตกต่างกันออกไป  ส่วนการปรับ  FAR  ในพื้นที่อื่นๆ  อาจจะผ่อนปรนขึ้นตามความเหมาะสม"  นายธำรง  กล่าวและว่า

ทั้งนี้  การปรับเพดาน  FAR  ใหม่  จะทำให้มีการใช้ประโยชน์พื้นที่ในกรุงเทพฯชั้นในมากขึ้น  เพราะมีระบบรางเชื่อมโครงข่าย  เช่น  รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน  ทั้งในย่านสีลม  สุขุมวิท  มักกะสัน  พหลโยธินและรัชดาภิเษก  ซึ่งผู้ประกอบการที่มีที่ดินย่านดังกล่าว  น่าจะได้ประโยชน์สูงสุด  จากการเพิ่มเพดานของ  FAR  หากปรับเปลี่ยนกฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่จาก  30  ปี  เป็น  50  ปี  60  ปี  หรือมากกว่านั้น  เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นการลงทุนได้มากทั้งจากกลุ่มทุนชาวไทยและต่างชาติ

ดังนั้น  ที่ดินที่อยู่ในทำเลดังกล่าว  มีศักยภาพในการพัฒนาที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มสูง  จึงต้องพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่า  ปัจจุบันราคาที่ดินได้ขยับสูงขึ้นมาก  บางทำเลราคาขายได้ปรับขึ้นไปล่วงหน้าแล้ว  4-5  ปี  นอกจากนี้  สำนักผังเมือง  กทม.คงไม่ต้องการให้การพัฒนาขยายตัวไปยังเขตชานเมืองมากนัก  เพราะจะกระทบต่อพื้นที่เกษตรกรรม  และที่สำคัญก็คือ  ระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะยังไปไม่ถึง  หน่วยงานของภาครัฐมีงบประมาณที่จำกัด  จึงเน้นในเมืองที่มีทั้งแหล่งงานที่อยู่อาศัย  รวมทั้งระบบขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์แบบ  ไม่ต้องลงทุนเพิ่มขึ้น

"แนวทางการปรับปรุงผังเมืองกทม.ใหม่ครั้งนี้  จะให้ความสำคัญกับการลดโลกร้อน  การพัฒนาเมืองให้กระชับ  จำกัดขอบเขตการพัฒนาเมือง  ส่งเสริมให้มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน  เช่น  ไฟฟ้า  ประปา  โทรศัพท์  ถนนให้ความสำคัญกับขนส่งมวลชนระบบราง  โดยที่ดินในรัศมี  500  เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะได้สิทธิพิเศษ  เพื่อส่งเสริมการพัฒนามากกว่าพื้นที่อื่นๆ"  นายธำรง  กล่าวในที่สุด 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ดอกเบี้ยธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ