Loading

การคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย

วันที่ : 11 มกราคม 2554
การคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์

ในอดีตคนไทยใช้บริการของผู้ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน ด้วยการซื้อที่ดินเงินผ่อนในขนาดที่พอกับความสามารถในการผ่อนส่ง ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจะจัดแผนรณรงค์การขายแบบ"ผ่อนเดือนละ 1 ตารางวา" ใครต้องการที่ดินขนาดใหญ่ก็ต้องผ่อนส่งกับธนาคารนานหน่อยแต่ที่นิยมกันมากในหมู่ข้าราชการสมัยนั้น คือที่ดินขนาด 100 ตารางวา ผ่อน 100 เดือน

เมื่อผ่อนที่ดินครบใช้เวลาประมาณ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ก็เริ่มคิดปลูกบ้านโดยหาแหล่งทุนเงินกู้จากธนาคารอีก โดยนำที่ดินจดจำนองได้วงเงินมาปลูกบ้าน แล้วผ่อนชำระคืนกับธนาคาร ซึ่งกว่าจะได้กรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งถึงเวลาต้องซ่อมหรือขยายบ้านให้กับสมาชิกใหม่ของครอบครัวพอดี

การสร้างบ้านเองในสมัยก่อนไม่ค่อยมีปัญหามาก เพราะผู้รับเหมาจะมีลูกน้องเป็นช่างประเภทต่างๆ เอง เคลื่อนย้ายมาอยู่กันเป็นครอบครัว โดยเจ้าของบ้านอาจเลือกวิธีจ้างเหมาทั้งของและแรงงาน หรือจ้างเหมาแรงงานและซื้อของเองก็ได้

มาถึงวันนี้ เทคโนโลยีการก่อสร้างซับซ้อนขึ้น ช่างก่อสร้างมีความชำนาญเฉพาะด้านมากขึ้น ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่สามารถเลี้ยงช่างก่อสร้างได้ทั้งหมด จึงมีการจ้างช่วงกันเป็นเรื่องๆ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงระบบการสร้างบ้านนี้ ทำให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเปลี่ยนจากนักก่อสร้างบ้านเป็นนักบริหารจัดการก่อสร้าง ซึ่งเมื่อประสบกับปัญหาเงินทุนและความผิดพลาดในการบริหารจัดการก็จะ "ทิ้งงาน" ทำให้ผู้อยากมีบ้านต้องปวดใจกับการหาผู้รับเหมารายใหม่ เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และบ้านเสร็จช้า

ต่อมามีการพัฒนาธุรกิจเป็นบริษัทสร้างบ้านสำเร็จรูป ทำให้ผู้อยากมีบ้านสบายใจขึ้นและได้ราคาถูกลง แต่แบบบ้านมีให้เลือกน้อยถ้าไม่ถูกใจต้องออกแบบใหม่ราคาก็จะสูงมากเพราะบริษัทต้องเสียค่าออกแบบและผู้รับเหมาต้องป้องกันความเสี่ยงจากการประเมินราคาคนอยากมีบ้านที่มีฐานะปานกลางจึงไม่สามารถสู้ราคาได้ ต้องใช้ระบบเก่าที่เสี่ยงต่อการ "ทิ้งงาน" ของการจ้างนักจัดการก่อสร้างเช่นเดิม

เมื่อมีการขยายชุมชนมารวมตัวกันมากขึ้นเป็นหมู่บ้าน ปัญหาที่ตามมา คือ การจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกของบ้าน เช่น ถนน ทางระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา และเมื่อเป็นชุมชนขนาดใหญ่ก็ต้องมีสนามเด็กเล่นสถานดูแลเด็กเล็กโรงเรียน ฯลฯ ซึ่งในอดีตสามารถประสานกับเทศบาลช่วยดูแลในการทำนุบำรุงรักษาได้

แต่เมื่อชุมชนขยายตัวมากขึ้น และมีการขยายตัวขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นอบต. หรือเทศบาลที่อาจมีขนาดเล็กๆ ซึ่งมีงบประมาณน้อย ไม่เพียงพอสามารถสนับสนุนได้ ปัญหาเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกในระยะยาวจึงมีปัญหามากในหลายชุมชนที่สร้างใหม่

เพื่อตอบสนองความต้องการมี "วิมาน" ของประชาชน จึงมีนักธุรกิจหัวใสจัดตั้งบริษัทจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นโครงการที่มีบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ ซึ่งในช่วงแรกเป็นการพัฒนาจากการจัดสรรที่ดินและให้บริการสร้างบ้าน โดยมีแบบให้เลือกไม่มากแบบนัก และใครยังไม่สร้างก็ไม่ว่ากัน

หมู่บ้านจัดสรรแบบนี้ เมื่ออยู่อาศัยไปนานวันได้ก่อให้เกิดปัญหากับผู้พักอาศัย ในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเกิดข้อขัดแย้งกันมากขึ้น เพราะการก่อสร้างภายหลังมักรบกวนผู้พักอาศัยเดิม เช่น การตอกเสาเข็มทำให้บ้านข้างเคียงชำรุด มลพิษจากการก่อสร้าง หรือเสียงรบกวน รวมถึงการทำให้ถนนเสียหายด้วย

สภาพปัญหาเหล่านี้ ทำให้มีการพัฒนามาเป็นหมู่บ้านจัดสรรบ้านพร้อมที่ดิน แบบครบวงจรที่แบบบ้านเหมือนกันทั้งหมู่บ้าน วิธีนี้ทำให้บ้านมีราคาถูกลงเพราะสร้างแบบเดียวเป็นจำนวนมาก ผู้ซื้อมักจะเลือกแบบตามความสามารถในการผ่อนส่ง ซึ่งในช่วงแรกมีคำสั่งคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ออกมาควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างและจัดบริการประชาชนแต่ปัญหาในเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคของหมู่บ้านในระยะยาวยังไม่ได้รับการพิจารณาแก้ไข

จนกระทั่งในปี 2543 ได้มีการตราพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 ก.ค. 2543) ซึ่งช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้กับผู้ซื้อในเรื่องต่างๆ มากขึ้น และมีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและคณะกรรมการระดับจังหวัดเป็นผู้กำกับดูแล และกำหนดให้ผู้ขอจัดสรรบ้าน และที่ดินต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินและให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินนำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้

พร้อมกันนั้นได้กำหนดให้ผู้พักอาศัยสามารถรวมตัวกันตั้งเป็น "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" เพื่อดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกกันเองโดยบังคับให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องรับภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนของบ้านที่ขายไม่ได้จนกว่าจะมีผู้พักอาศัย แต่ปัญหาการจัดตั้งและการปฏิบัติงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรร ยังมีปัญหาตามมาอีกมากมาย ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะปัญหาการไม่ให้ความร่วมมือของเจ้าของบ้านในโครงการ ทั้งที่พักอาศัยอยู่และไม่เข้าพักอาศัยในบ้านที่สร้างเสร็จ

อย่างไรก็ดี ปัญหาการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก ของโครงการที่เกิดก่อนพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว ก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่มีข้อร้องเรียนต่อหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบโดยตรง คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และร้องเรียนผ่านคณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพและการคุ้มครองผู้บริโภค วุฒิสภา มากมายหลายลักษณะ

นอกจากนั้น มีกฎหมายฉบับหนึ่ง คือพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) ซึ่งมีเจตนาในการตราขึ้นเพื่อควบคุมและป้องกันมิให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แสวงหาประโยชน์ โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้บริโภคมีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก อีกทั้งจะช่วยลดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภคหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญาด้วย

แต่จากวันที่กฎหมายบังคับใช้มาถึงวันนี้เป็นเวลา 2 ปีเศษแล้ว มีเพียงธนาคารจากต่างประเทศ 2 แห่งที่ให้การบริการเท่านั้น จึงสมควรมีการให้ความรู้กับผู้เกี่ยวข้องและเรียนรู้ปัญหาอุปสรรคของการบังคับใช้กฎหมายนี้ เพื่อพิจารณาปรับปรุงกฎหมายให้เกิดผลต่อประชาชนอย่างแท้จริงต่อไป

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชนสิทธิเสรีภาพและการคุ้มครองผู้บริโภค วุฒิสภาจึงได้ขอความร่วมมือจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กรมที่ดิน สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดงาน "มหกรรมคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์" ในวันเสาร์ที่ 22 ม.ค. 2554 ณ ห้องประชุมคณะกรรมาธิการหมายเลข 306-308 และ 309-311 อาคารรัฐสภา 2 ถนนอู่ทอง ตั้งแต่เวลา 09.00-16.00 น.

งานมหกรรมนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็น และประสานความร่วมมือระหว่างหน่วยงานของรัฐ องค์กรเอกชนประชาชน ในการแก้ไขปัญหาการคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการรณรงค์ให้รัฐบาล สมาชิกรัฐสภา และหน่วยงานของรัฐ ได้ตระหนักถึงความสำคัญของการคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์

กิจกรรมในงานนี้ประกอบด้วยการบรรยายชี้แจงข้อกฎหมายเกี่ยวกับ "กฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรและอาคารชุด" และ"กฎหมายการดูแลประโยชน์ของคู่สัญญา"

การเสวนาแลกเปลี่ยนข้อคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหา เรื่อง "การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรและอาคารชุด ก่อนและหลังการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543" และ "ปัญหาเรื่องร้องเรียนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค"

และเปิดคลินิกให้คำแนะนำ แนวทางแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ จากเจ้าหน้าที่ของรัฐ ตั้งแต่เวลา 09.30-16.00 น. ซึ่งผู้สนใจสามารถหารายละเอียด ได้จากเว็บไซต์วุฒิสภา

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ