Loading

คนซื้อบ้านช้ากระอักโดน2เด้ง แบงก์เข้ม LTV+ดอกเบี้ยขาขึ้

วันที่ : 7 ธันวาคม 2553
คนซื้อบ้านช้ากระอักโดน2เด้ง แบงก์เข้ม LTV+ดอกเบี้ยขาขึ้น

คนซื้อบ้านกระอัก แบงก์ใหญ่พาเหรดขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ หลัง ธปท.ออกมาตรการควบคุมLTV ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยันคนซื้อบ้านช้าเจอแน่กระทบ 2 เด้ง เชื่อปีหน้าดอกเบี้ยขึ้นอีกแน่ 0.5-1.0% ฉุดกำลังซื้อวูบ 5-10% แต่เชื่ออสังหาฯ ปี 54 ยังโตได้ ชี้ LTV-ขยายรถไฟฟ้าออกชานเมืองเกิดภาวะทาวน์เฮาส์แย่งแชร์ตลาดคอนโดฯ ในเมือง เหตุราคาใกล้เคียงกัน

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาร์พี 14 วัน ของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ล่าสุด 0.25% ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2.00% การปรับขึ้นดังกล่าวสร้างความสั่นสะเทือนแก่วงการอสังหาริมทรัพย์มากพอสมควร หลังจากที่ก่อนหน้านี้ธปท.ออกกฎกำหนดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือ LTV ได้สร้างความสั่นสะเทือนไปแล้วระลอกหนึ่ง

แม้ว่าภาครัฐโดยกระทรวงการคลังจะระบุว่าการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะไม่กระทบต่อภาคอสังหาฯ มากนักเพราะที่ผ่านมารัฐบาลได้กระตุ้นธุรกิจนี้มาโดยตลอดและมาตรการต่างๆ ได้สิ้นสุดลงไปแล้ว ซึ่งปัจจุบันเชื่อว่าธุรกิจนี้จะสามารถเติบโตได้ในปี 54 และรัฐบาลคงไม่ต้องสนับสนุนหรือกระตุ้นในระยะนี้อย่างไรก็ตาม รัฐบาลจะหันไปสนับสนุนให้บริษัทข้ามชาติเข้ามาตั้งสำนักงานในไทย เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาทำงานหรือมาลงทุนในไทย จะเกิดความต้องการพื้นที่สำนักงาน ที่พักอาศัย รวมไปถึงโรงแรม อาหาร การท่องเที่ยว ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและอสังหาฯในทางอ้อมแบงก์ใหญ่พาเหรดขึ้นดอกเบี้ยกู้-ฝาก

ภายหลังจากที่กนง.ประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในวันที่ 1 ธันวาคมในวันที่ 3 ธ.ค. ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 2 แห่ง ได้แก่ ธนาคาร ไทยพาณิชย์จำกัด (มหาชน) และธนาคาร กรุงไทยจำกัด (มหาชน) นำร่องประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั้งเงินฝากและเงินกู้ในทันที

ธนาคารไทยพาณิชย์ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุด 0.40% ต่อปีสำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อได้มีการปรับขึ้นเช่นกัน โดยเป็นการปรับขึ้น0.12-0.15% ต่อปี ตามประเภทของอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ ทั้งนี้ มีผลตั้งแต่วันที่ 4 ธันวาคม 2553 เป็นต้นไปส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ MLR ปรับเป็น 6.12% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยMOR ปรับเป็น 6.40% ต่อปี และอัตราดอกเบี้ย MRR ปรับเป็น 6.65% ต่อปี

ธนาคารกรุงไทยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำในอัตรา 0.15-0.45% และดอกเบี้ยเงินกู้ 0.125% โดยมีผลในวันที่ 4 ธ.ค.53 เป็นต้นไป และเชื่อว่าในสัปดาห์นี้ธนาคารแห่งอื่นจะทยอยประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั้งเงินฝาก และเงินกู้เช่นกัน

ทั้งนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของกนง.ในครั้งนี้ถือเป็นครั้งที่ 3 ของปีรวมแล้วทั้งปีปรับขึ้น 0.75% โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวแสดงความเห็นว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.ใน 2 ครั้งก่อนหน้านี้ ธนาคารพาณิชย์ทำเพียงปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝาก ส่วนเงินกู้ยังคงไว้ที่ระดับเดิมเนื่องจากการแข่งขันของตลาด

แต่ในครั้งนี้ธนาคารพาณิชย์ไม่ต้องการแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจึงประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ และเชื่อว่าธนาคารแห่งอื่นๆ จะทยอยปรับขึ้นตามอย่างแน่นอนปี 54 แนวโน้มดบ.ปรับขึ้น0.5-1%การปรับขึ้นดอกเบี้ยดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นและจะไม่หยุดที่ระดับนี้อย่างแน่นอนเพราะจากสถิติที่ผ่านมา พบว่าดอกเบี้ยนโยบายระดับสูงสุดในรอบ 10 ปี ในเดือนธันวาคม 49 ที่ระดับ 5.00% หลังจากนั้น ธ.ค.ปี 50 ปรับลดลงมาที่ระดับ3.25%, ธ.ค. 51 ลดมาอยู่ที่ระดับ 2.75%และในเดือนมกราคม 52 ปรับลงมาอยู่ที่2.00% และลดต่ำสุดที่ 1.25% ใน ธ.ค. 52 และคงที่ในระดับนี้มานาน 14 เดือน จนกระทั่งมิถุนายนปรับขึ้น 0.25% จนถึงปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 2.00%

นับต่อจากนี้จะเป็นช่วงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น โดยคาดว่ากนง.จะปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปเช่นที่ผ่านมาเพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อภาพรวม อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยภาวะเงินเฟ้อและค่าเงินบาท รวมถึงการเติบโตที่จะเป็นตัวกำหนดการขึ้นลงหรือคงที่ของอัตราดอกเบี้ย แต่คาดว่าทั้งปีจะปรับขึ้นอย่างน้อยที่สุด 0.50%สูงสุดไม่เกิน 1.00%คนซื้อบ้านเจอ 2 เด้งฉุดกำลังซื้อลด 5-10%

สิ่งที่จะเกิดตามมาคือผลกระทบของทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในปีหน้าจะได้รับผลกระทบ 2 ต่อ คือ อัตราดอกเบี้ยและมาตรการ LTV ซึ่งมาตรการ LTV นี้ถือว่าเหมาะสมเพื่อให้ตลาดมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง อีกทั้งมาตรการดังกล่าวถือว่าเบามาก โดยคอนโดฯกำหนดให้วงเงินไม่เกิน 90% ส่วนแนวราบไม่เกิน 95% เท่านั้น

แต่อย่างไรก็ตาม ผลกระทบย่อมเกิดขึ้นโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จะทำให้กำลังซื้อลดลงประมาณ 5-10% ตามระยะเวลากู้ ยกตัวอย่างผลกระทบของดอกเบี้ยสินเชื่อ ผู้บริโภคกู้เงินซื้อบ้านวงเงิน 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 6% ต้องผ่อนค่างวด 6,000 บาท/เดือน หากดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 7%จะต้องผ่อนค่างวดเพิ่มเป็น 6,650 บาท/เดือน หรือเพิ่มขึ้น 10% แต่หากระยะเวลากู้เพียง 20 ปี อัตราดอกเบี้ย 6% จะต้องผ่อนค่างวด 7,160 บาท/เดือน หากดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 7% จะต้องผ่อนค่างวดเพิ่มเป็น 7,750 บาท/เดือน หรือเพิ่มขึ้นกว่า 8%

ส่วนการควบคุมวงเงินสินเชื่อคอนโดฯ ที่ 90% จะส่งผลกระทบมากสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยและรายได้คงที่เนื่องจากธนาคารจะพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับรายได้แล้วจะทำให้ธนาคารพิจารณาวงเงินกู้ลดลง ในขณะที่ผู้ที่กู้ซื้อคอนโดฯ สร้างเสร็จในปีหน้าจะต้องมีเงินออมมากขึ้นเพื่อวางเงินดาวน์ รวมถึงต้องจ่ายค่างวดเพิ่มขึ้นด้วย ดังนั้น ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านควรรีบตัดสินใจซื้อในปีนี้ เพื่อจะได้ไม่ต้องมีต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น หรือต้องหาเงินดาวน์มากขึ้นด้วยทาวน์เฮาส์ทวงแชมป์คอนโดฯ

นายสัมมากล่าวต่อว่า แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ในปีหน้าจะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย แต่ยังเชื่อว่าตลาดจะยังคงเติบโตได้จากแนวโน้มเศรษฐกิจ และในปัจจัยลบค่าน้ำมันแพงจะเร่งให้ผู้บริโภคหันมาซื้อคอนโดฯ ในเมืองมากขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

นอกจากนี้ การขยายตัวของแมสทรานซิส รถไฟฟ้า ออกสู่ชานเมืองซึ่งราคาที่ดินถูกกว่าในเมือง ในขณะที่ราคาคอนโดฯ ในเมืองใกล้เคียงกับราคาทาวน์เฮาส์ชานเมืองในปัจจุบันคือเฉลี่ย2 ล้านบาทบวกลบ จะทำให้ผู้บริโภคหันมาซื้อทาวน์เฮาส์มากขึ้น ทำให้ตลาดทาวน์เฮาส์ในปีหน้า รวมถึงบ้านเดี่ยวจะได้รับความนิยมมากขึ้น และถือเป็นจุดเริ่มต้นของตลาดทาวน์เฮาส์แย่งแชร์ตลาดคอนโดฯ

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวนโยบายการเงิน-การคลัง อื่นๆ