Loading

ธปท.คุมสินเชื่อซื้อคอนโดฯกู้ได้90%อสังหาฯพร้อมปรับตัว-แบงก์เร่งโอ

วันที่ : 15 พฤศจิกายน 2553
ธปท.คุมสินเชื่อซื้อคอนโดฯกู้ได้90%อสังหาฯพร้อมปรับตัว-แบงก์เร่งโอน

นายเกริก วณิกกุล รองผู้ว่าการ สายเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ธปท.ได้ปรับเกณฑ์น้ำหนักความเสี่ยงในการคำนวณเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ปัจจุบันไม่ว่าจะให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV ratio) ที่ระดับเท่าไรจะใช้น้ำหนักความเสี่ยงเท่ากันหมด คือ 35% แต่หลักเกณฑ์ใหม่ คือในกรณีสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 80% ให้คงน้ำหนักความเสี่ยงเท่าเดิม 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV มากกว่า 80% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% นั่นคือต้นทุนของธนาคารจะเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ในกรณีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะแบ่งเป็นคอนโดมิเนียม หรือแนวสูง โดยหากปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 90% หรือมีเงินดาวน์ 10% ของราคาซื้อขายจริง จะให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV มากกว่า 90% หรือมีเงินดาวน์น้อยกว่า 10% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% โดยจะมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่1 ม.ค. 2554

สำหรับกรณีปล่อยกู้บ้าน ทาวน์เฮาส์หรือแนวราบ ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 95%หรือมีเงินดาวน์ 5% ให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV ต่ำกว่า 95%หรือมีเงินดาวน์ไม่ถึง 5% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 75% ในส่วนนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555

ทั้งนี้ จะยกเว้นไม่ต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงสำหรับกรณีปล่อยกู้คอนโดฯและที่อยู่อาศัยที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้กับข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือน มีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำกว่า

นายเกริกกล่าวว่า ธปท.ไม่ได้แก้ไขหลักเกณฑ์เรื่อง LTV สิ่งที่เกิดขึ้นเป็นไปตามภาวะตลาดที่มีการปล่อยกู้LTV ในระดับ90% และ 95% สำหรับคอนโดฯและบ้านอยู่แล้ว ที่สำคัญ ธปท.เห็นตรงกับผู้ประกอบการ คือในปัจจุบันยังไม่มีภาวะฟองสบู่ทั้งด้านดีมานด์และซัพพลาย แต่เป็นมาตรการที่ออกมาเพื่อป้องกัน ไม่ใช่เพื่อแก้ปัญหา โดยเหตุผลที่ทำ เพราะช่วง 4 ไตรมาสที่ผ่านมา เริ่มเห็นธนาคารพาณิชย์แข่งขันปล่อยสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น โดยมีการลด แลก แจก แถม ปล่อยกู้ LTV ต่ำกว่า90% เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ปี 52 มีสัดส่วน26% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ปรับเพิ่มเป็น30% ในไตรมาส 2 ปีนี้

มาตรการที่ทำ เพื่อป้องกันปัญหา ซึ่งจะทำให้ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นเพราะจะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น หากปล่อย LTV ต่ำเกินไป และสิ่งที่ทำเปรียบเสมือนการฉีดวัคซีน คือในยามปกติควรจะฉีดยาไว้เล็กน้อย ก็ไม่เสียหายอะไร ถ้าไปฉีดยาตอนไม่สบาย หรือมีปัญหาแล้วออกมาตรการตลาดอาจพังได้ เหมือนกรณีซับไพรม นายเกริกกล่าว

ด้านนางสาวพิกุล เกตุงาม ผู้จัดการผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวไม่น่าจะมีผลกระทบกับลูกค้าที่ขอสินเชื่อบ้านเดี่ยว

เนื่องจากปัจจุบันมีการขอกู้และอนุมัติในวงเงินประมาณ 95% อยู่แล้ว แต่สำหรับลูกค้าสินเชื่อคอนโดมิเนียมอาจจะมีผลกระทบมากกว่า โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางที่มูลค่าคอนโดมิเนียมไม่เกิน 3 ล้านบาทนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เปิดเผยว่า เห็นด้วยและรับได้กับมาตรการที่ ธปท.ออกมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดคอนโดฯส่วนตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ยังไม่มีสัญญาณความเสี่ยงจึงไม่น่าจะออกมาตรการมาควบคุม ทั้งนี้ปัจจุบันสถาบันการเงินปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย 95% ของราคาประเมินมูลค่าหลักประกัน

ในส่วนของพฤกษาฯให้ลูกค้าดาวน์ที่12-15% อยู่แล้ว จึงไม่มีผลกระทบจากมาตรการนี้ ที่จะมีปัญหาคือสต๊อกที่สร้างใกล้เสร็จและมีการปรับราคาใหม่ ทำให้ลูกค้ามีภาระการดาวน์เพิ่มขึ้น สำหรับบริษัทมีคอนโดฯพร้อมอยู่ประมาณ 100 ล้านบาท จะคุยกับสถาบันการเงินที่เป็นพันธมิตรให้ปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้า 95-100%เพื่อจะได้ปิดการขายเร็วขึ้น หรืออาจรวมค่าใช้จ่ายอย่างค่ามิเตอร์น้ำ ไฟฟ้า ตลอดจนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไว้กับราคาบ้าน เพื่อลดภาระลูกค้าต้องจ่ายเงินก้อนช่วงที่มีการโอนบ้าน

สอดคล้องกับความเห็นของนายโอภาสศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์และนายภูมิพัฒน์สินาเจริญ ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายการเงินและบัญชี บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ระบุว่าไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ ธปท.ที่ให้ลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯวางเงินดาวน์ 10%เพราะใช้เกณฑ์นี้อยู่แล้ว แต่ต้องรอดูว่าธปท.จะออกมาตรการใดออกมาอีก

อย่างไรก็ตาม ช่วงมีข่าวฟองสบู่อสังหาฯ1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เกิดความคลุมเครือมาก เมื่อแบงก์ชาติออกมาตรการมาถือว่าไม่รุนแรงอย่างที่คิด และไม่กระทบตลาด

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทยกล่าวว่า เห็นด้วยกับมาตรการของ ธปท.ที่ออกมาดังกล่าว เนื่องจากเป็นการกำหนดอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) ไว้ที่90-95% ซึ่งจะมีผลกระทบต่อธุรกิจไม่มากนัก และมั่นใจว่าทุกฝ่ายน่าจะยอมรับได้ ทั้งธนาคารพาณิชย์ที่ยังสามารถปล่อยสินเชื่อได้ ขณะที่ลูกค้าก็ไม่ต้องวางเงินดาวน์สูงจนเกินไป ผู้ประกอบการอสังหาฯก็น่าจะไม่กระทบในแง่ของยอดขายมากนัก

ในแง่ของการกำหนดกรอบระยะเวลาในการบังคับใช้ นายชาติชายให้ความเห็นว่าช่วง 1-2 เดือนนี้อาจจะเห็นสถานการณ์ที่ลูกค้าเร่งโอนบ้าน หรือธนาคารพาณิชย์เร่งพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเร็วขึ้น เพื่อให้ทันกรอบระยะเวลาก่อนที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้แต่ขึ้นกับแต่ละโครงการด้วยว่าสามารถสร้างเสร็จได้ทันและโอนได้ทันในช่วงนี้หรือไม่

เชื่อว่าทุกฝ่ายเองก็ไม่อยากเห็นภาวะฟองสบู่ และการที่ ธปท.ออกมาย้ำชัดเจนว่าไม่มีภาวะฟองสบู่ก็ยิ่งทำให้สถานการณ์ชัดเจนมากยิ่งขึ้น แต่การออกมาตรการเพื่อส่งสัญญาณให้ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อก็ถือเป็นเรื่องที่ดีและเห็นด้วย และมาตรการนี้ก็ไม่ได้รุนแรงจนเกินไป นายชาติชายกล่าว

นายฐากร ปิยะพันธ์ ผู้จัดการฝ่ายอาวุโสฝ่ายการตลาดลูกค้าบุคคล ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผยว่า การที่ ธปท.ปรับลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าสินทรัพย์ (Loan to Value : LTV) จากปัจจุบันที่ราคาบ้านและคอนโดฯราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทธนาคารปล่อยสินเชื่อได้เต็มมูลค่าบ้านที่ซื้อหรือ LTV 100% ไม่น่าจะส่งผลกระทบมากหากไม่กำหนด LTV ไว้ในระดับที่ต่ำมากเกินไป เพราะปัจจุบัน LTV ที่ธนาคารปล่อยก็อยู่ที่ 85-90% มีลูกค้าจำนวนไม่มากที่ได้สินเชื่อเต็ม 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ซื้อ

ช่วงนี้ธนาคารอยู่ระหว่างวางแผนธุรกิจปี 2554 โดยส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งเป้าเติบโต 30,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าปีนี้ที่25,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หลังธปท.ออกมาตรการจะทบทวนเป้าสินเชื่อบ้านอีกครั้ง

ทั้งนี้ ในมุมมองของธนาคารยังเห็นว่าตลาดคอนโดฯไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่ากังวล แต่ไม่ขัดข้องหาก ธปท.จะออกมาตรการควบคุม และควรให้เวลาผู้ประกอบการปรับตัว โดยเฉพาะคอนโดฯที่เสนอขายไปก่อนหน้านี้ และลูกค้าจองซื้อรอโอน 1-2 ปีข้างหน้าหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะหากมาตรการมีผลทันทีอาจจะทำให้มีการทิ้งใบจอง ส่งผลให้เกิดคอนโดฯร้างตามมาได้

นอกจากนี้ยังต้องระวังกลุ่มคอนโดฯราคา 500,000-1,000,000 บาท (คอนโดฯBOI) ที่ภาครัฐกระตุ้นให้ก่อสร้างจำนวนมาก เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย เพราะการหันมาคุมเข้มผู้ซื้อซึ่งมีรายได้น้อยอยู่แล้วยิ่งทำให้เกิดปัญหา ที่น่าห่วงคือการแข่งขันในตลาดสินเชื่อบ้านจะสูงขึ้น หากมาตรการนี้คุมเฉพาะธนาคารพาณิชย์ เพราะดีเวลอปเปอร์จะแนะนำให้ลูกค้าไปกู้ธนาคารของรัฐที่สามารถให้วงเงินสูงกว่า

นายอภิชาติ อรรฆย์ฐากูร ผู้จัดการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อเคหะ ธนาคารนครหลวงไทย กล่าวว่า ธนาคารคงต้องปรับตัวอย่างมากจากการแข่งขันที่สูงขึ้น เพราะจะมีผลกระทบ 2 ด้านพร้อมกัน ทำให้กระทบต่อการขยายตัวของสินเชื่อ คือ 1.กำลังซื้อของลูกค้าจะลดลง 2.วงเงินสินเชื่อที่ธนาคารสามารถปล่อยได้น้อยลง ต้องหาลูกค้าให้ได้

จำนวนมากขึ้น โดยนำกลยุทธ์เสริมอื่น ๆ มาใช้

ปัจจุบันธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ระดับ LTV 90-95% เชื่อว่าหากมีมาตรการคุมออกมาจะกระทบต่อทั้งตลาดอสังหาฯและสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหากมาตรการรุนแรงคาดว่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯหดตัวได้ 10-20% หรือแม้จะมีมาตรการเบาก็คงหดตัวได้ 5-10%

ผู้บริหารธนาคารพาณิชย์รายหนึ่ง ระบุว่า มาตรการที่ ธปท.ออกมาหากไม่ครอบคลุมถึงธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คงไม่ยุติธรรมเพราะเป็นนโยบายแบบ 2 มาตรฐาน และที่ผ่านมาทั้ง 2 แห่งก็เป็นคู่แข่งสำคัญธนาคารพาณิชย์จึงอาจต้องปรับตัวโดยเสนอสินเชื่อไม่มีหลักประกัน (clean loan) ควบคู่ไปกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น หาก LTV ถูกคุมไว้ที่ 85% อีก 15% จะเสนอเป็นสินเชื่อไม่มีหลักประกัน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอีกเล็กน้อย แต่ก็ไม่สูงเท่า clean loan ทั่วไป

ธนาคารต้องปรับตัว โดยการเอาโปรดักต์ที่มีอยู่ในเครือมาจัดเป็นออปชั่นเสริมให้ลูกค้าเลือกมากขึ้น เพราะยิ่งหากมาตรการนี้ไม่ครอบคลุมแบงก์รัฐ เป็นไปได้ที่ลูกค้าจะหันไปสนใจกู้ทางโน้นมากกว่า แหล่งข่าวกล่าว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังมีกระแสข่าวธปท.จะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้านหุ้นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบจากข่าวด้านลบทันที เห็นได้จากราคาซื้อขายหุ้นหลายบริษัทปรับตัวลดลง เพราะบังเอิญตรงกับช่วงที่บริษัทอสังหาฯทยอยแจ้งผลประกอบการช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ซึ่งส่วนใหญ่มียอดขายและผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2552 จากที่ตลาดชะลอตัวเนื่องจากไตรมาส 2 มีการเร่งขายเร่งโอนบ้านให้ลูกค้าจำนวนมากเพื่อให้ได้สิทธิประโยชน์จากมาตรการลดค่าโอนค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ อาทิ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ฯ มียอดรับรู้รายได้1,411 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 3 ปี2552 ที่มีรายได้ 2,879 ล้านบาท กำไรสุทธิ90 ล้านบาท จากปี 2552 กำไรสุทธิ 420 ล้านบาท

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้ 3,536 ล้านบาท ลดลงจากปี 2552 ที่ 5,177 ล้านบาทกำไรสุทธิ 763 ล้านบาท ปี 2552 กำไรสุทธิ1,162 ล้านบาท ศุภาลัย รายได้ 1,081 ล้านบาท จากปี 2552 รายได้ไตรมาส 3 รวม2,297 ล้านบาท กำไรสุทธิ 167 ล้านบาทจากปี 2552 เท่ากับ 593 ล้านบาท ควอลิตี้เฮ้าส์ รายได้ 2,285 ล้านบาท จากปี 2552 ที่ 3,199 ล้านบาท กำไรสุทธิ 204 ล้านบาทจากปี 2552 กำไรสุทธิ 505 ล้านบาท

พฤกษาฯ รายได้ 3,761 ล้านบาท ชะลอตัวลงจากปีช่วงเดียวกันของปี 2552 เช่นเดียวกับ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ที่มีรายได้ 1,700 ล้านบาทเศษ ชะลอตัวลงจากไตรมาส 2 ที่ผ่านมา

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวนโยบายการเงิน-การคลัง อื่นๆ