Loading

ปลุกกม.เอสโครว์บังคับใช้ ลดเสี่ยงเงินดาวน์บ้า

วันที่ : 14 กันยายน 2553
ปลุกกม.เอสโครว์บังคับใช้ ลดเสี่ยงเงินดาวน์บ้าน

...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

 

        

          กระแสข่าว "ซื้อบ้าน ไม่ได้บ้าน" ณ เวลานี้ อาจจะไม่ครึกโครมเท่าช่วงหลังวิกฤตปี2540 หลายคนจึงมองไม่เห็นความสำคัญของการใช้กฎหมายว่าด้วยการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือเอสโครว์ ซึ่งคุ้มครองเงินดาวน์ไม่ให้สูญเปล่าหากผู้ซื้อไม่ได้บ้าน สะท้อนได้จากการที่กฎหมายดังกล่าวประกาศใช้มาตั้งแต่ พ.ค. ปี 2551 แต่ยังไม่มีผู้ซื้อ หรือผู้ขายรายใดร้องขอใช้เลย

 

          แหล่งข่าวจากสำนักนโยบายระบบการคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ระบุว่า ปัจจุบันมีสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาตให้เป็นคนกลางในการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาด้วยกัน 9 แห่งโดยเท่าที่ได้รับข้อมูล พบว่า ยังไม่มีผู้ซื้อหรือผู้ขายรายใดยื่นขอใช้บริการเลย ซึ่งหากมองในแง่ดี อาจสะท้อนได้ว่า ผู้บริโภคมีความมั่นใจในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นและสถานการณ์ของตลาดยังอยู่ในบรรยากาศที่ดี ผู้ซื้อจึงไม่มีความกังวลในเรื่องซื้อบ้าน ไม่ได้บ้านเสนอแก้กม.บังคับใช้เอสโครว์

 

          อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ยังไม่มีการใช้ระบบเอสโครว์ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังไม่รู้ว่ามีระบบคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน ป้องกันไม่ให้เงินดาวน์สูญเปล่าเมื่อผู้ประกอบการไม่สร้างที่อยู่อาศัยตามสัญญา

 

          โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตต่อเนื่อง ขณะที่ธนาคารเพิ่มระดับความเข้มในการปล่อยสินเชื่อให้กับเจ้าของโครงการหลายแห่งต้องมียอดจองไม่ต่ำกว่า 30% หรือบางโครงการ 50% จึงจะได้รับสินเชื่อ งานก่อสร้างจึงช้ากว่ากำหนดหรือท้ายที่สุดอาจจะไม่ได้ก่อสร้างเลย

 

          หลายฝ่ายจึงมองว่า คนซื้อคอนโดฯ อาจได้เพียง "ใบจอง" ไม่ได้ห้องชุดดังที่ฝันไว้ เรื่องของเอสโครว์จึงถูกหยิบยกมาพูดอีกครั้ง ว่าเป็นเรื่องที่ควร "บังคับ" ให้มีการใช้อย่างจริงจังหรือไม่? ซึ่งเป็นเรื่องคาใจของทั้งผู้บริโภค นักวิชาการ และผู้ประกอบการที่มีทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วยให้มีกฎหมายบังคับ "ต้องใช้"ไม่ใช่เพียงการยินยอมให้ใช้ของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายอย่างเช่นปัจจุบัน

 

          ก่อนหน้านี้ นิโรธ เจริญประกอบ เลขาธิการสำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)ได้ระบุว่า สคบ.อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ที่จะยื่นเรื่องต่อกระทรวงการคลังปรับแก้กฎหมายเอสโครว์ให้มีผลในเชิงต้องบังคับใช้เพื่อลดปัญหาซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไม่ได้ตามกำหนดบ้านใหม่ผ่อนนานควรใช้ลดเสี่ยง

 

          ด้านอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การที่เจ้าของโครงการจัดสรรหลายแห่งขายบ้านพร้อมอยู่ หรือใกล้แล้วเสร็จ อาจจะไม่สนใจใช้ระบบเอสโครว์ แต่มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จมีความจำเป็นต้องใช้จากหลายปัจจัยที่เสี่ยงกว่าบ้านแนวราบ เพราะส่วนใหญ่จะใช้เวลาก่อสร้างนาน แม้จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ แต่ถือว่าคุ้มกว่าจ่ายเงินดาวน์ไปแล้วไม่ได้ที่อยู่อาศัย

 

          วสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์เอ็นเตอร์ไพรส์ กล่าวเสริมว่า นอกจากคอนโดฯ แล้ว ตลาดบ้านแนวราบมีแนวโน้มเริ่มเปลี่ยน จากการที่บ้านสั่งสร้างมีความต้องการสูงขึ้น ซึ่งอาจจะเป็นเพราะพฤติกรรมผู้ซื้อบ้านต้องการผ่อนดาวน์มากกว่าจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ในการซื้อบ้านพร้อมอยู่ จึงมองว่าระบบเอสโครว์มีความสำคัญและมีความจำเป็นที่จะต้องนำมาใช้อย่างจริงจังแนะผู้ประกอบการจ่ายแทนผู้ซื้อ

 

          ขณะที่ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า การแก้กฎหมายใหม่เป็นเรื่องที่ยากจะเป็นไปได้ หรือต้องใช้เวลานาน ซึ่งเห็นได้จากกฎหมายเอสโครว์ ที่พูดถึงมาแล้วกว่า10 ปี เพิ่งเริ่มได้ใช้ จึงมองว่าผู้ประกอบการควรเสนอตัวเป็นผู้ดำเนินการเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคว่าซื้อที่อยู่อาศัยกับบริษัทนี้แล้วได้ที่อยู่อาศัยจริง

 

          การจัดทำระบบเอสโครว์มีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมในอัตราไม่เกิน 0.3 ต่อปีของจำนวนเงินที่อยู่ในบัญชีดูแลผลประโยชน์ซึ่งต้องจ่ายให้กับผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา คือสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาต

 

          ถือเป็นจำนวนเงินที่ไม่มากที่ผู้ประกอบการสามารถสนับสนุนได้ จึงเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการควรจ่ายให้กับผู้บริโภค จากปัจจุบันกฎหมายระบุให้ผู้ซื้อกับผู้ขายยินยอมใช้ทั้งสองฝ่าย และค่าใช้จ่ายดังกล่าวขึ้นอยู่กับตกลงกันบิ๊กอสังหาฯค้านบังคับใช้เอสโครว์

 

          อย่างไรก็ตาม ประเด็นการแก้กฎหมายว่าด้วยการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ให้มีการบังคับใช้แทนการยินยอมร่วมกัน ผู้ประกอบการหลายรายยังคงไม่เห็นด้วย

 

โดย อธิป พีชานนท์  กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย มีมุมมองว่า ไม่เห็นด้วยกับการบังคับให้มีการใช้ระบบเอสโครว์ เพราะเป็นเรื่องที่มีค่าใช้จ่าย ซึ่งอาจเป็นการเพิ่มภาระให้กับผู้บริโภคการใช้ในลักษณะยินยอมทั้งสองฝ่ายเช่นปัจจุบันเป็นแนวทางที่ดีอยู่แล้ว

          ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ที่ระบุว่า ไม่เห็นด้วยเช่นกันที่ให้มีการบังคับใช้ระบบเอสโครว์ แอกเคานต์ ควรเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับผู้บริโภคมากกว่า ซึ่งที่ผ่านมายังไม่มีผู้บริโภครายใดร้องขอให้ใช้ระบบดังกล่าวเลย

 

          ถือเป็นเรื่องที่น่าเสียดาย หากเครื่องมือชั้นดีในการลดความเสี่ยงและช่วยคุ้มครองผู้บริโภคได้ดียิ่งกว่าหน่วยงานใดอย่าง "เอสโครว์" กลับไม่เคยถูกหยิบมาใช้ให้คุ้นเคย รองรับโอกาสที่จะเกิดวิกฤตซื้อบ้านไม่ได้บ้านรอบใหม่เลย ทั้งๆ ที่ผลักดันให้เกิดกฎหมายนี้มานับสิบปี

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ