Loading

ความกังวลของผู้จัดสรรที่ดิน เมื่อจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสร

วันที่ : 27 สิงหาคม 2553
ความกังวลของผู้จัดสรรที่ดิน เมื่อจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ผมมีโอกาสได้ร่วมพูดคุยกับผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หารือกรณีแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" เพื่อโอนภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบต่อจากผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้จัดสรรที่ดินรายดังกล่าวมี ""ความกังวล"" กรณีการจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" กับโครงการจัดสรรที่ดิน ""ขนาดใหญ่"" ของตนในหลายๆ ประเด็น เช่น

1. การพัฒนาที่ดินโดยแบ่งออกเป็นเฟสมากกว่าหนึ่งเฟส ในขณะที่ทุกเฟสใช้ประโยชน์ในที่ดินสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภท ""ถนน"" ร่วมกันกับทุกเฟส

2. ในแต่ละเฟสมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีจำนวนมากน้อยแตกต่างกัน

3.จำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายในส่วนของผู้ประกอบการโครงการซึ่งยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ""จำนวน 40 เปอร์เซ็นต์"" มีความกังวลเกี่ยวกับการบริหารจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจไม่ดีพอหรือขาดประสิทธิภาพซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ""ภาพลักษณ์และชื่อเสียงโครงการ""

4.แปลงที่ดินจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหน้าโครงการและอยู่ในแผนผังโครงการรอการจำหน่ายให้บุคคลภายนอกอาจทำให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจัดตั้งขึ้นมาโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร""กำหนดเงื่อนไขบางประการ"" อาจทำให้ผู้จัดสรรที่ดินลำบากใจในการขายกรรมสิทธิ์ในอนาคต 5 กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""

ด้วยหลากหลายสาเหตุที่ผู้จัดสรรที่ดินก็มีความประสงค์ไปในทิศทางเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการสนับสนุนให้จดทะเบียนจัดตั้ง""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ อาจถูก""ไฟต์บังคับ"" ให้ดำเนินการตามนัยมาตรา 44 (2) ได้แก่ การจัดทำแผนงานขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือตามมาตรา 44 (3) กล่าวคือ การจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็นสาธารณประโยชน์

สำหรับ ""ข้อกังวล"" ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในกรณีซึ่งมีความจำเป็นต้องดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ภายหลังได้รับหนังสือแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินให้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า180 วันนั้น ส่วนใหญ่มีเรื่องต่าง ๆ อาทิ

1.กรณีมีการแบ่งแยกที่ดินจัดสรรจำนวนหลายเฟสซึ่งแต่ละเฟสจำเป็นต้องอาศัยและใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคประเภทถนนร่วมกันนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจัดตั้งขึ้นมาจะมีความสามารถในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคประเภทดังกล่าวได้ดีมากน้อยเพียงใด?

2.กรณีมีการแบ่งแยกที่ดินจัดสรรจำนวนหลายเฟสและจำเป็นต้องแยกการจดทะเบียนจัดตั้ง""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""และแต่ละนิติบุคคลไม่สามารถรวมจดทะเบียนจัดตั้ง""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""จำนวนหนึ่งนิติบุคคลการจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลขึ้นไป อาจไม่สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้อาจส่งผลกระทบต่อการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอื่นในอนาคต

3. กรณีโครงการจัดสรรที่ดินจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกประเภท อาคาร-ที่ดิน ""สโมสร-สระว่ายน้ำ"" ให้บริการต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ต่อมาในภายหลังทราบว่าอาคารสโมสร-สระว่ายน้ำไม่ได้อยู่ในแผนผังโครงการซึ่งผู้จัดสรรที่ดินขออนุญาตไว้ในคราวแรก

หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความจำเป็นต้องจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จัดสรรที่ดิน อาจติดขัดกับงบประมาณดำเนินการและค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาทรัพย์สินหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเพราะไม่ได้รับการยกเว้นค่าใช้จ่ายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

4.ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องเรียกเก็บจากสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ควรจัดเก็บเป็นเงินจำนวนเท่าใดจึงจะเพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสาธารณูปโภคนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ในขณะเดียวกัน หากมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธการชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บจำนวนหนึ่ง อาจส่งผลกระทบต่องบประมาณการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต

5.ผลกระทบต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" หรือ""นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น"" ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์จะไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคอีกต่อไป

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ