Loading

เอกชนร้องแก้กม.อาคารชุด-จัดสรร หากใช้จริงอาจเจอปัญหาอื้

วันที่ : 28 เมษายน 2553
เอกชนร้องแก้กม.อาคารชุด-จัดสรร หากใช้จริงอาจเจอปัญหาอื้อ

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ อธิบดีกรมที่ดิน อดีตผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน ฉบับล่าสุดปรับปรุงเพื่อให้สามารถบังคับใช้ได้ตามยุคสมัยและเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป โดยในส่วนของกฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ได้ยกเลิกกฎกระทรวงเดิมในทุกมาตรา ให้เหลือเพียง 2 ฉบับคือ 1. การกำหนดค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาคารชุดทั้งหมด ซึ่งการปรับปรุงดังกว่าเพื่อให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน และ 2. หักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข ในการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้กฎหมายทั้ง 2 ฉบับ ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของกฤษฎีการ่างกฎหมายเสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งหากมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องก็ให้ออกบทเฉพาะกาลไว้

 

ส่วนกฎหมายจัดสรรที่ดินเองก็ยังมีประเด็นปัญหาที่เอกชนเสนอแก้ไขในหลายประเด็น เช่น มาตรา 4 การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ซึ่งผู้ประกอบการต้องการกำหนดให้จำนวนแปลงย่อยที่จะต้องขออนุญาตจัดสรรมากกว่า 10 แปลง เช่น อาจเป็น 20 แปลงขึ้นไป

 

ส่วนปัญหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินให้รับมอบสาธารณูปโภคทั้ง ๆ ที่ยังไม่มีการบำรุง ทำให้ไม่สามารถรับโอน และไม่จัดตั้งนิติบุคคล ซึ่งปัญหาผู้ปฏิบัติ ย่อมเกิดปัญหาร้องเรียนขึ้นแน่นอน

 

อย่างไรก็ตามยอมรับว่ากฎหมายดังกล่าวยังมีประเด็นปัญหาที่ต้องแก้ไข ซึ่งที่ผ่านมากรมที่ดินได้ร่างแก้ไขไปแล้ว ส่วนจะแก้ไขตามประเด็นที่ได้เสนอไปหรือไม่นั้นขึ้นอยู่การพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกาจะเห็นชอบ ส่วนกรณีที่เอกชนไม่เห็นด้วยต้องการที่จะแก้ไขในบางประเด็นที่เห็นว่าควรต้องแก้ไข จะต้องมีเหตุผลมาหักล้างเหตุผลของกฎกระทรวงนาย  สุรสิทธิ์ กล่าว

 

ด้านนายนิวัฒน์ ลมุนพันธ์ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กฎหมายทั้งสองฉบับมีปัญหาในแง่ของหลักปฏิบัติที่ขัดกันเองในหลายข้อ รวมถึงบางประเด็นกำหนดไม่ชัดเจน โดยในส่วนของปัญหากฎหมายอาคารชุด เช่น มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของบ้าน ซึ่งในหลักปฏิบัติแล้วเจ้าของโครงการจะต้องขอก่อสร้างจากกทม.มาก่อนหน้านี้แล้ว หากกรมที่ดินออกกฎหมายขึ้นมาซ้ำซ้อนก็จะทำให้ผู้ประกอบการปฏิบัติตามลำบาก

 

มาตรา 37 (2) แต่งตั้งคณะกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน ในทางปฏิบัติเมื่อผู้จัดการคนเก่ากลับมาทำงานก็สามารถมาเป็นผู้จัดการได้ แล้วคนที่ตั้งขึ้นมาใหม่จะทำอย่างไร

 

มาตรา 47 เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับบอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสี่ยงในการประชุมครั้งหนึ่งเกิน 3 ห้องชุดมิได้ ซึ่งบุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสี่ยงแทนเจ้าของร่วมมิได้ (1) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ ในทางปฏิบัติอาคารชุดไม่ใช่มีเฉพาะบุคคลเท่านั้นที่เป็นเจ้าของ แต่มีเจ้าของในรูปของบริษัทด้วย ซึ่งในทางปฏิบัติกรรมการจะทำหน้าที่เข้าร่วมประชุม ซึ่งในกฎหมายไม่อนุญาต

 

นายนิวัติ กล่าวต่อว่า สำหรับประเด็นปัญหาของกฎหมายจัดสรรที่ดิน เช่น มาตร 4 การกำหนดคุณสมบัติ ผู้ซื้อจัดสรรที่ดินหมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ในประเด็นนี้จะต้องแก้เป็นผู้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ผู้ทำสัญญา เพราะผู้ทำสัญญาสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในภายหลัง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ