Loading

178 ตึกร้างแนวรถไฟฟ้

วันที่ : 25 กุมภาพันธ์ 2553
178 ตึกร้างแนวรถไฟฟ้า

เมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2552 ที่ผ่านมา กระทรวงมหาดไทย ได้ประกาศกฎกระทรวงนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้างชื่อว่า ""กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ.2552"" ซึ่งอาคารที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรม คือ อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 17 กุมภาพันธ์ 2535 - 7 สิงหาคม 2543 และได้หยุดก่อสร้าง  

 

                ช่วงที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงได้จัดสัมมนาภายใต้หัวข้อ ""สถานการณ์อาคารสร้างค้างในกรุงเทพฯ""  เพื่อนำเสนอจำนวนอาคารสร้างค้างในปัจจุบันและแนวทางที่จะนำอาคารเหล่านั้นมาพัฒนาใหม่อีกครั้ง

 

205 อาคารรอปรับโฉม

                นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ได้เปิดเผยข้อมูลในเขตกรุงเทพฯ ว่ามีจำนวนอาคารสร้างค้างถึง 508 อาคาร ในช่วงปี 2544  และลดลงเหลือ 423 อาคาร ในปี 2546  แต่ละปีจะมีนักลงทุนนำอาคารสร้างค้างดังกล่าวกลับมาปรับปรุงเป็นสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ในปี 2549  มีอาคารสร้างค้างเหลือ  301 อาคาร ในปี 2551 มีอาคารสร้างค้างลดเหลือ 213 อาคาร และล่าสุดเดือนมกราคมที่ผ่านมา  มีอาคารสร้างค้างเหลือเพียง 205 อาคาร และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 25 อาคาร รวมจำนวนอาคารเก่าที่ปรับปรุงไปแล้วตั้งแต่ปี 2546 ถึงปัจจุบันเท่ากับ 278 อาคาร   

 

                อาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่ปัจจุบัน  แบ่งเป็นอาคารที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์และอาคารพาณิชย์ ถึง  158 อาคาร  มีพื้นที่ประมาณ 1.9 ล้านตารางเมตร  อาคารสำนักงาน  20 อาคาร มีพื้นที่ประมาณ  1.3 ล้านตารางเมตร  โดยลักษณะของอาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่ปัจจุบัน  แบ่งเป็น 3 ลักษณะคือ 1.อาคารสร้างค้าง ที่มีการเข้าใช้พื้นที่ไม่ก่อสร้างต่อ จำนวน 23 อาคาร  มีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 4.5 แสนตารางเมตร  2. อาคารสร้างทิ้งร้างแต่มีการก่อสร้างโครงสร้างไปบางส่วน  จำนวน 122 พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 2 ล้านตารางเมตร และ 3.อาคารสร้างค้างที่ทิ้งร้างและมีเพียงเสาเข็ม  มีจำนวน 60 อาคาร พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร  

 

                ทั้งนี้  มีความคาดหวังว่าจำนวนอาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่จะถูกนำมาปรับปรุงใหม่อีกครั้ง  หากภาครัฐมีการปลดล็อกเรื่องการต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งหากอาคารพักอาศัยดังกล่าวยื่นขอนิรโทษกรรมและก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ จะทำให้มีปริมาณห้องชุดคอนโดมิเนียมเข้าสู่ระบบสูงถึง    1.9 ล้านตารางเมตร และหากภาครัฐได้มีการประกาศต่อมาตรการในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อออกไปอีก 1 ปี กลุ่มอาคารที่พักอาศัยเหล่านี้สามารถใช้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวได้เป็นอย่างดี    ทั้งนี้การยื่นขอนิรโทษกรรมต้องดำเนินการ ภายใน 5 ปี นับจาก พฤศจิกายน 2552 หรือสิ้นสุดพฤศจิกายน 2557

 

                หากพิจารณาอาคารสร้างค้างที่อยู่ในทำเลทองอย่างแนวเส้นทางรถไฟฟ้า  จะพบว่ามีจำนวนอาคารสร้างค้างที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรมอยู่ 178 อาคาร ทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส เอ็มอาร์ที สายสีเขียวเข้ม สายสีน้ำเงินสายสีแดง และสายแอร์พอร์ตลิงค์ หากมีการนิรโทษกรรมแล้วจะสามารถพัฒนาเป็นซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดได้อีกจำนวนมาก แต่ปัจจุบันยังไม่มีใครยื่นขอเข้าดำเนินการ

 

นิรโทษกรรมช่วยอาคารร้าง

                แม้ว่ากระทรวงมหาดไทย ได้ประกาศกฎกระทรวงนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้าง ชื่อว่า ""กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ.2552"" ซึ่งอาคารที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรม คือ อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 17 กุมภาพันธ์ 2535 - 7 สิงหาคม 2543 และได้หยุดก่อสร้างตั้งแต่เมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2552 ที่ผ่านมาขณะนี้ยังไม่มีใครมาขอใช้สิทธิต่ออายุใบอนุญาตดังกล่าว ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเพิ่งมีการประกาศใช้กฎกระทรวง และถือเป็นเรื่องใหม่มาก

 

                นอกจากนี้ เมื่อมีกฎหมายใหม่ หรือมีการออกกฎกระทรวงฉบับใหม่ต้องยอมรับว่า สิ่งที่ตามมาในฐานะผู้ใช้กฎหมาย คือ การตีความกฎหมายให้ถูกต้อง เพื่อดำเนินการอนุญาตให้กับผู้มาขออย่างถูกต้อง ซึ่งที่ผ่านมาเรื่องการตีความเป็นปัญหาใหญ่ที่ก่อให้เกิดผลต่อเนื่อง

 

                สำหรับกฎกระทรวงใหม่ที่ออกมามีวัตถุประสงค์ช่วยเหลืออาคารสร้างค้างในยุควิกฤติฟองสบู่นั้น มองว่าจริงๆ แล้วมีอาคารสร้างค้างที่เกิดก่อนปี 2535 ด้วย กฎดังกล่าวจึงอาจช่วยเรื่องอาคารสร้างค้างได้บางส่วน เพราะมีการจำกัดระยะเวลาที่นิรโทษกรรมให้กับอาคารต่างๆ ต้องเป็นอาคารที่ขออนุญาตในระหว่างปี 2535-2543 เท่านั้น

 

ตรวจเข้มก่อนซื้อตึกเก่า

                การมีกฎกระทรวงออกมาก็ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่นายพินิจ เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8วช. กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม. ยังคงแสดงความเป็นห่วง  หากนักลงทุนรายใดมีความสนใจขออาคารเก่าที่สร้างค้างมาก่อสร้างใหม่จะต้องตรวจสอบในหลายประเด็นของอาคาร  ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบประเภทของใบอนุญาต  ว่าตรงกับวัตถุประสงค์ที่จะนำอาคารไปพัฒนาหรือไม่ ใบอนุญาตดังกล่าวติดคดีความใดหรือไม่ วันเวลาที่ได้มีการยื่นขออนุญาต  อาคารนั้นเข้าข่ายที่จะได้รับนิรโทษกรรมหรือไม่  ที่ดินมีโฉนดครบและถูกต้องหรือไม่ หากที่ดินมีมากกว่า 1 แปลง ต้องมีโฉนดครบทุกแปลง รวมถึงมีภาระผูกพันธุ์กับสถาบันการเงินหรือไม่

 

                สิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาให้รอบคอบอีกประการ คือ ใบอนุญาตก่อสร้างนั้นก่อสร้างผิดแบบหรือไม่ เพราะหากผิดแบบแล้วผู้ซื้ออาคารไปก็จะต้องถูกดำเนินคดีด้วย ปัจจุบันมีอาคารขนาดใหญ่หลายแห่งอยู่ในทำเลดีได้รับความสนใจจากนักลงทุนเข้ามาสอบถามเป็นจำนวนมาก แต่ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ด้วยเหตุผลของการติดคดีความ หรือผิดแบบมาตั้งแต่เจ้าของเดิม

 

ดูผังเมืองก่อนทำพัฒนา

                อาคารเก่าจำนวนมาก  เป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ที่ต้องการจะนำมาปรับปรุงใหม่เพื่อเป็นอาคารสำนักงาน  หรือไม่ก็เป็นคอนโดมิเนียม  แต่ประเด็นที่จะต้องพิจารณาถึงนอกเหนือในเรื่องของใบอนุญาตแล้ว  ข้อกำหนดเรื่องผังเมืองก็เป็นประเด็นที่ไม่อาจจะละเลยได้  เพราะจะต้องสอดคล้องกับประเภทอาคารที่จะพัฒนาว่าสามารถทำได้หรือไม่  หากเป็นอาคารเก่าและต้องการใช้งานตามประเภทเดิม สามารถดำเนินการต่ออายุได้ทันที รวมถึงหากต้องการขยายพื้นที่โครงการเพิ่มขึ้น จะต้องอิงตามกฎหมายใหม่ควบคู่ไปด้วย

 

                ในความเห็นของนายวีระ วิสุทธิรัตนกุล นิติกรชำนาญการ สำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า ในทางกฎหมายแล้ว ผู้ซื้ออาคารเก่าขออนุญาตเปลี่ยนการใช้ได้ แต่ต้องพิจารณาด้วยว่าประเภทการใช้งานใหม่สอดคล้องกับเกณฑ์ต่างๆ ในปัจจุบันหรือไม่  อาทิ เกณฑ์ผังเมือง ต้องมีการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือไม่  ซึ่งผู้พิจารณาจะเป็นเรื่องของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น

 

                 แม้ว่าอาคารสร้างค้างจะยังคงอยู่ในระบบ  และอาจจะถูกนำมาพัฒนาเข้ามาสู่ตลาดเป็นซัพพลายใหม่  แต่เชื่อว่าโอกาสเห็นคงมีไม่มากนัก  เพราะเจ้าของอาคารเองก็ยังต้องการขายสินค้าในราคาสูง  ขณะที่ผู้ซื้อต้องการซื้อในราคาถูก  เพราะการพัฒนาอาคารเก่ามักจะมีต้นทุนแฝงที่อาจเกิดขึ้นได้  ซึ่งคงต้องรอดูว่าจะมีใครกล้าลงทุนหรือไม่ 

 

                ที่สำคัญอาคารสร้างค้างที่มีศักยภาพทั้งทำเลที่ตั้งและคุณภาพของอาคาร  ถูกนำไปพัฒนาเกือบหมดแล้ว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ