Loading

รัฐปล่อยผี178ตึกร้างหวั่นสร้างได้แต่ผิดกม

วันที่ : 17 กุมภาพันธ์ 2553
รัฐปล่อยผี178ตึกร้างหวั่นสร้างได้แต่ผิดกม.

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดอาคารสร้างค้างยุคปี 33-43 ไหลเข้าสู่ตลาดเกือบ2 ล้านตร.ม. หลังกม.นิรโทษกรรมเมื่อเดือน พ.ย.52 ระบุปัจจุบันเหลืออาคารสร้างค้าง 205 อาคาร จากช่วงวิกฤต 503 อาคาร ด้าน กทม.แนะตรวจใบอนุญาตละเอียดหวั่นผิดกฎหมาย ดูสีผังเมืองก่อนเปลี่ยนประเภทอาคารสร้างค้างใหม่

          วานนี้ (16 ก.พ.53) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดสัมมนาเรื่อง"สถานการณ์อาคารสร้างค้าง ในเขตกรุงเทพมหานคร"โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจอาคารสร้างค้างเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา พบว่า ยังมีอาคารสร้างค้างเหลืออยู่ในปัจจุบันจำนวน  205  อาคาร ลดลงจากการสำรวจครั้งแรกในปี 2544 ที่พบอาคารสร้างค้างเฉพาะอาคารขนาดใหญ่ ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างระหว่างปี 2533-2543 และเป็นอาคารที่มีการก่อสร้างบางส่วนเช่น ตอกเสาเข็ม หรือวางระบบโครงสร้างอาคารแล้วแต่หยุดการก่อสร้าง ไม่ได้ก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ขออนุญาตไว้ พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 503 อาคาร

          ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา มีอาคารที่ผู้ประกอบการนำอาคารสร้างค้างมาพัฒนาจนแล้วเสร็จจำนวน 278 อาคารคงเหลืออีก 205 อาคาร ซึ่งหากมีการก่อสร้างแล้วเสร็จจะทำให้เกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก แต่ทั้งนี้การขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายเดิมทำให้อาคารดังกล่าวผิดกฎหมายจัดสรรฉบับปัจจุบัน ดังนั้น รัฐบาลจึงมีนโยบายที่จะออกกฎหมายนิรโทษกรรมให้สามารถนำอาคารสร้างค้างดังกล่าวมาก่อสร้างให้แล้วเสร็จ

          โดยล่าสุด กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศกฎกระทรวงนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้าง ภายใต้ชื่อ "กฎกระทรวงกำหนดเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจ ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จพ.ศ. 2552" ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือน พ.ย.ปีที่ผ่านมาและผลจากการสำรวจพบว่ามีอาคารสร้างค้างที่เข้าข่ายได้รับนิรโทษกรรมรวมทั้งสิ้น 178 อาคาร ขณะที่อาคารที่ไม่อยู่ในข่ายได้รับการนิรโทษกรรมจะมีรวมทั้งสิ้น 27 อาคาร

          ทั้งนี้ หากจำแนกเป็นประเภทอาคารจะพบว่าอาคารที่สร้างค้างจำนวน 205 อาคารนี้เป็นอาคารที่พักอาศัยประเภทคอนโดฯ  อพาร์ตเมนต์และอาคารพาณิชย์ถึง158 อาคารหรือคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 1.9 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) รองลงมาเป็นอาคารสำนักงาน20 อาคาร หรือคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 1.3 ล้าน ตร.ม.ซึ่งหากอาคารพักอาศัยดังกล่าว ยื่นขอนิรโทษกรรมและก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ จะทำให้มีปริมาณห้องชุดคอนโดฯ เข้าสู่ระบบสูงถึง1.9 ล้าน ตร.ม. รวมถึงหากรัฐบาลขยายมาตรการในการกระตุ้นอสังหาฯ ออกไปอีก 1 ปี (ปัจจุบันจะสิ้นสุดในวันที่ 28 มี.ค.นี้) กลุ่มอาคารที่พักอาศัยเหล่านี้สามารถใช้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวได้เป็นอย่างดี

          สำหรับอาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่ในตลาดจำนวน205 อาคาร แบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ 1. อาคารสร้างค้าง ที่มีการเข้าใช้พื้นที่ไม่ก่อสร้างต่อ จำนวน 23 อาคารมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 450,000 ตร.ม., 2. อาคารสร้างทิ้งร้างแต่มีการก่อสร้างโครงสร้างไปบางส่วนจำนวน 122 พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 2 ล้าน ตร.ม. และ3. อาคารสร้างค้างที่ทิ้งร้างและมีเพียงเสาเข็มมีจำนวน60 อาคาร  พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 2.5 ล้าน ตร.ม. ทั้งนี้การยื่นขอนิรโทษกรรมต้องดำเนินการ ภายใน 5 ปี นับจาก พฤศจิกายน 2552 หรือสิ้นสุดพฤศจิกายน 2557

          เตือนตรวจเข้มใบอนุญาตก่อนซื้อตึกร้าง

          นายพินิจ เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8 วช. กองควบคุมอาคารสำนักการโยธา กทม. กล่าวว่า หลังจากกระทรวงมหาดไทย ได้ประกาศกฎกระทรวงนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้างเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้ ยังไม่มีใครมาขอใช้สิทธิต่ออายุใบอนุญาตดังกล่าว เพราะเพิ่งมีการประกาศใช้กฎกระทรวง และถือเป็นเรื่องใหม่มาก ซึ่งเมื่อมีกฎหมายใหม่หรือมีการออกกฎกระทรวงฉบับใหม่ต้องยอมรับว่า สิ่งที่ตามมาในฐานะผู้ใช้กฎหมาย คือ การตีความกฎหมายให้ถูกต้องเพื่อดำเนินการอนุญาตให้แก่ผู้มาขออย่างถูกต้อง ซึ่งที่ผ่านมาเรื่องการตีความเป็นปัญหาใหญ่ที่ก่อให้เกิดผลต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ กฎกระทรวงฉบับใหม่ที่ออกมาไม่ว่าจะมีวัตถุประสงค์ช่วยเหลืออาคารสร้างค้างในยุควิกฤตฟองสบู่ ซึ่งในความเป็นจริงมีอาคารสร้างค้างที่เกิดก่อนปี 2535

          ด้วย กฎดังกล่าวจึงอาจช่วยเรื่องอาคารสร้างค้างได้บางส่วน เพราะมีการจำกัดระยะเวลาที่นิรโทษกรรมให้กับอาคารต่างๆ ต้องเป็นอาคารที่ขออนุญาตในระหว่างปี2535-2543 เท่านั้น อีกทั้งมีระยะเวลา 5 ปีหลังจากประกาศใช้ ซึ่งแม้ว่าจะมีกฎหมายนิรโทษกรรมออกมาแต่ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาอาคารสร้างค้างได้อีกจำนวนมาก เพราะอาคารที่ขอใบอนุญาตก่อนปี 2535 แล้วก่อสร้างไม่แล้วเสร็จก็จำนวนไม่น้อยเช่นกัน

          อย่างไรก็ตาม การมีกฎกระทรวงออกก็ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้านักลงทุนรายใดมีความสนใจขออาคารเก่าที่สร้างค้างมาก่อสร้างใหม่ จะต้องตรวจสอบความเป็นมาของใบอนุญาตอย่างละเอียดว่าเป็นใบอนุญาตประเภทใด ตรงกับความต้องการที่จะพัฒนาหรือไม่ยื่นขออนุญาตเมื่อใด เข้าข่ายอาคารที่ได้รับนิรโทษกรรมหรือไม่

          ใบอนุญาตดังกล่าวติดคดีความใดหรือไม่ ที่ดินที่ใช้พัฒนาตามใบอนุญาตมีโฉนดครบและถูกต้องหรือไม่โดยเฉพาะที่ดินบางแปลงที่มีโฉนดมากกว่า 1 ฉบับต้องตรวจสอบว่าได้รับครบหรือไม่ และมีโฉนดใดที่ติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่ เนื่องจากก่อนหน้านี้มีปัญหาว่า ที่ดินบางแปลงที่มีหลายโฉนด พบว่า เจ้าของแอบนำโฉนด 1 ฉบับไปจำนองกับสถาบันการเงิน เมื่อมีผู้มาซื้อใบอนุญาตของที่ดินแปลงนั้นไปพัฒนา ก็ติดปัญหาไม่สามารถดำเนินต่อได้

          นอกจากนี้ นักลงทุนที่สนใจซื้ออาคารสร้างค้างจะต้องพิจารณาด้วยว่าใบอนุญาตก่อสร้างนั้นก่อสร้างผิดแบบหรือไม่ เพราะหากผิดแบบแล้วผู้ซื้ออาคารไปก็จะต้องถูกดำเนินคดีด้วย ปัจจุบันมีอาคารขนาดใหญ่หลายแห่งอยู่ในทำเลดีได้รับความสนใจจากนักลงทุนเข้ามาสอบถามเป็นจำนวนมาก แต่ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ด้วยเหตุผลของการติดคดีความ หรือผิดแบบมาตั้งแต่เจ้าของเดิม

          ตรวจสีผังเมืองก่อนเปลี่ยนประเภทใช้งาน

          นายพินิจ กล่าวต่อว่า นักลงทุนที่ต้องการนำอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ และต้องการเปลี่ยนประเภทการใช้งาน เช่น จากอาคารสำนักงาน เป็นอาคารชุดจะต้องคำนึงถึงสีผังเมืองปัจจุบันด้วยว่าสอดรับกับประเภทของอาคารใหม่ที่ต้องการเปลี่ยนหรือไม่

          เจ้าหน้าที่ต้องตีความ กม.ให้ชัด

          นายอัศวิน พิชญโยธิน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและผังเมือง กล่าวว่า สำหรับกฎกระทรวงใหม่นี้ เจ้าหน้าที่รัฐทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องวางกรอบเกี่ยวกับเรื่องการตีความให้ชัดเจน เพื่อลดปัญหาในการยื่นขอต่ออายุใบอนุญาตจริง และสามารถใช้ประโยชน์จากกฎกระทรวงนี้ได้จริง โดยส่วนตัวขอยกตัวอย่าง ตั้งข้อสันนิษฐานในประเด็นเรื่องระบบป้องกันอัคคีภัยที่อาคารเก่าจะต้องวางระบบตามเกณฑ์ใหม่ เป็นเรื่องที่ต้องตีความให้ชัดเจน ว่าจะดำเนินการอย่างไร เช่นอาคารที่สร้างในส่วนของลิฟต์แล้ว ซึ่งลิฟต์ยุคเก่าไม่สอดคล้องกับเกณฑ์อัคคีภัยใหม่ จะให้ดำเนินการอย่างไรและยังมีอีกหลายเรื่องที่จะต้องตีความให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ASTVผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ