Loading

นักวิชาการ-ผู้ประกอบการหนุน ขยายระยะเวลาเช่ามากกว่า 30 ป

วันที่ : 26 ตุลาคม 2552
นักวิชาการ-ผู้ประกอบการหนุน ขยายระยะเวลาเช่ามากกว่า 30 ปี

รศ.ศิริพร สัจจานนท์ อาจารย์ประจำสาขาวิชาเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช กล่าวในการสัมมนาหัวข้อ ทางออก...นอมินีซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ว่า การลงทุนจากคนต่างด้าวในประเทศสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของรัฐ ผ่านการให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและมาตรการจัดหาพื้นที่ในการจัดตั้งโรงงานให้แก่นักลงทุนโดยสำนักงานการนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ ทั้งประเทศ ซึ่งการขยายตัวของการลงทุนของคนต่างด้าวทำให้มีการครอบครองทรัพยากรที่ดินของไทยมากขึ้น ทั้งในรูปของที่ดินเพื่อสร้างโรงงานหรือใช้ในการประกอบธุรกิจและในรูปของที่อยู่อาศัย

                ทั้งนี้ จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งส่วนภาคเอกชนและนักวิชาการต่างๆ รวมถึงมหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราชหันมาให้ความสนใจศึกษาวิจัยเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติมากขึ้น เพื่อรวบรวมข้อมูลสภาพ รูปแบบและพฤติกรรมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยของต่างชาติอย่างไม่ถูกต้องเป็นจำนวนมาก ถือว่าไม่เป็นผลดีต่อประเทศไทยเลย

                รศ.ศิริพร กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนหนึ่งทำให้เกิดการถือครองที่ดินในไทยของต่างชาติอย่างไม่ถูกต้องส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของไทยยังไม่เปิดเสรีให้กับต่างชาติ ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการเช่า ให้สิทธิเพียง 30 ปีต่อ 30 ปี และ 30 ปีซึ่งอาจจะทำให้ต่างชาติมองว่าระยะเวลาการเช่าสั้นเกินไปไม่คุ้มค่ากับการทุน จึงเกิดปัญหาหลบเลี่ยงการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ อย่างถูกต้อง

                อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าหากมีการปรับเกณฑ์เรื่องการเช่าให้มีระยะเวลาที่ยาวขึ้นแล้วแต่ความสามเหมาะสม เพื่อให้ต่างชาติมองว่าคุ้มค่ากับการลงทุน อาจจะช่วยลดปัญหาดังกล่าวได้ แต่อาจจะคุมด้วยการกำหนดโซนนิ่ง ให้เฉพาะบางพื้นที่ที่สามารถเช่าอยู่อาศัยได้นานกว่า 30 ปี ในสัญญาครั้งแรก ขณะที่ข้อเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมายนี้ให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างเสรีนั้น เพราะจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อคนไทยมากกว่าส่งผลดี เละไม่ใช่ทางออกการแก้ไขปัญหาดังกล่าว

                ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากปัจจัยลบต่างๆที่เกิดขึ้นทำการขายอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมิเนียม วิลล่าสำหรับชาวต่างชาตินั้นยากขึ้น หลายบริษัทปรับแผนการขายให้หันมาพัฒนาโปรดักส์เจาะกลุ่มลูกค้าชาวไทยมากขึ้น พบว่าก่อนหน้านี้ 60-70% โปรดักส์ที่ขายเน้นกลุ่มต่างชาติแต่ขณะนี้ปรับมาเป็นคนไทยเกือบ 90 %

                สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นที่เน้นเจาะกลุ่มต่างชาตินั้นค่อนข้างประสบปัญหาในการทำการตลาดในสัดส่วนที่เหลือ 51% ที่เป็นคนไทย ขณะที่โควตาต่างชาติ 49 % นั้นเต็มแล้ว เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวควรมีการขยายเพดาน กรรมสิทธิในการถือครองกรรมสิทธิในห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วน 49% นั้นใหม่ เพราะหากไม่มีการปรับเปลี่ยนหรือมีการออกฎหมายมารองรับปัญหาต่างก็จะตามมา เพราะ ขณะนี้ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการที่เครือข่ายผู้ถือหุ้นใหญ่ต่างชาติได้พลิกยุทธ์การตลาดในการขายในรูปแบบต่างมีการผสมผสานกลยุทธ์ในการขายสิทธิสมาชิกอิงคอนเซ็ปต์รูปแบบไทม์แชร์ริ่ง  โดยสมาชิกผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมนั้น แต่ละรายจะร่วมถือครองกรรมสิทธิ์แบบสัดส่วนโดนถือครองสัดส่วนกรรมสิทธ์ วิธีการนี้ไม่จำกัดกลุ่มลูกค้า ซึ่งเท่ากับว่าเป็นการเปิดทางชาวต่างชาติได้ 100% อีกทั้งยังทำให้เกิดความสลับซับซ้อนการจัดตั้งนอมินีมากขึ้น ในกรณีที่มีการจัดตั้งบริษัทหรือในรูปนิติบุคคลขึ้นมาดูแล

                อย่างไรก็ตาม นวัตกรรมการตลาดการร่วมถือครองกรรมสิทธิ์แบบสัดส่วนนี้ ไม่ใช่เป็นเรื่องใหม่

กล่าวคือต่างชาติมีการใช้กันอย่างแพร่หลาย และมีการออกกฎหมายที่เรียกว่าFractional Law มารองรับ จะต่างกับประเทศไทย ที่มีการนำมาใช้แล้วแต่ไม่มีกฎหมายมากำกับดูแล ส่วนสัญญาที่จัดทำขึ้นมานั้น หากเกิดปัญหาหรือข้อพิพาทกันขึ้นก็จะเกิดคดีฟ้องร้องตามกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์เท่านั้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ดอกเบี้ยธุรกิจ 2009

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ